业绩会直击 | 佳兆业郭英成：旧改很难 负债率要降到200%以下(实录)

本篇文章6347字，读完约16分钟

3月26日，万科、恒大、世茂、华润等房地产企业齐聚一堂，召开年度业绩会议。和压轴戏一样，凯撒也在晚上6点左右上交了成绩单。

没关系，只是再问几个问题。当主持人暗示媒体只有最后一次机会提问时，郭英成说。

看来郭老板心情不错。

回顾2018年的业绩，凯撒去年实现合同总销售额700.6亿元，同比增长57%；营业收入387.1亿元，同比增长18%；净利润33亿元，同比增长8%。

毛利率同比增长25%，达到111亿元，毛利率同比增长1.5%，达到29%；核心净利润增长304%，达到47亿元；手头现金为229亿元，同比增长8%。

目前，凯撒总可销售资源约1580亿元，可销售面积约880万平方米。据估计，平均售价约为每平方米18000元，拥有土地储备价值4640亿元。基于此，凯撒2019年的合同销售目标是875亿元。

除了业绩逐渐上升之外，对于这家已复牌一年多的房地产企业，仍有许多担忧。旧的改革、高额债务、生化斗争的复兴，甚至是超级成功的足球队

当然，很难改变旧的

那一天的绩效会议最大的焦点无疑是旧的改革。对于旧改革之王凯撒来说，旧改革是他身上最明显的标志，也是囤积粮食的利器。

尤其是在深圳和广州这样的城市，如果你不依靠老年人来获得土地储备，你真的会面临更多的挑战。郭英成说。

去年，凯撒对深圳东门路、广州小平村、珠海滨水区花都花园等三个老改造项目进行了改造，共有57万平方米的土地进入储土场，可销售价值330亿元。

截至去年底，凯撒拥有面积约3000万平方米(不含土地储备)的旧房改造储备项目，其中99%位于大湾区，相当于大湾区119个旧房改造项目，其中深圳81个，广州12个，中山16个，可为凯撒带来约1.8万亿的价值。

与此同时，凯撒将在业绩日披露旧土地供应的短期、中期和长期计划:据估计，在未来1-2年，凯撒将有10个项目实现土地供应，价值近1000亿元；中期而言，将有14个项目分布在深圳和广州，价值约4500亿元。

相对于长期而言，凯撒将陆续向市场供应占地2000万平方米、价值1.3万亿元的老改造项目。

然而，市场更关心的是，当这些旧的重建项目被转化为土壤储存时，它们的效率会有多高。这将对包括销售在内的利润率产生多大影响？

在这方面，郭英成首先谈到了旧改革的艰巨性:旧改革当然困难，尤其是在政策不明确和社会变化的情况下。

郭英成进一步透露，在正常情况下，旧改造项目的周转率或完成周期约为五年。

具体来说，在老改造项目的毛利率方面，郭英成没有正面回答，而是说每个城市、每个项目都不一样，最重要的是总体规划；这取决于赔偿的标准。投资时间越长，利润肯定会受到影响。

演出结束后，郭英成终于放开了视点地产的新媒体:深圳旧装修项目的毛利率约为50%，广州约为40%，惠州、中山等城市约为26%。

在一定程度上得益于旧的改革，主要位于一、二线的凯撒土地成本不高。截至2018年，凯撒平均土地成本为4750元/平方米，平均售价为18261元/平方米，同比增长14%。

债务应该减少到200%以下

与旧改革一样突出的是，凯撒的净负债率一直很高。

自三年前重组成功回归以来，凯撒财务报表中的净债务比率一直很低。截至2018年底，凯撒净负债率有所下降，从2017年底的300%降至236%。然而，这在房地产行业仍处于较高水平。

截至2018年底，凯撒的贷款总额约为1090亿元，平均贷款期限为3年。在全部贷款中，短期债务达170亿元，一年内占16%。加权平均融资成本去年略微上升至8.42%。

希望到今年年底，这一比例将降至200%以下，这是董事会设定的目标。郭英成说。

一些投资者告诉视点房地产新媒体，凯撒管理层透露，该公司正努力将其净负债比率降至150%-180%。

至于负债率高的原因，郭英成解释说，这是因为公司有100多个正在开发的老改革项目，每个项目的开发周期约为五六年，也就是说一笔老改革资金的投资是五六年。

老改造项目的资金投入比较大，无法评估。我们所有的钱都投资在债务上，我们也希望在旧改革项目的投资和销售回报之间取得平衡。郭英成说。

具体到销售回报率，管理层没有回应，只是说去年的销售淘汰率是55%，今年的目标取决于市场，但一线城市和深圳可能会分别达到60%和70%。

此外，现场还引发了关于凯撒在振兴生物化学方面的持股问题。

观点房地产新媒体了解到，在过去的一年里，凯撒和大股东浙江民投在振兴生化股权的斗争中一直处于动荡之中。首先，他们在4月份推翻了和解宣言，然后在12月份又回到了对立面，围绕重振生物化学的主要资产林爽生物的人员展开了一场战争。其中，董事被裁后，凯撒的高级管理层再次被清理。今年1月，这一事件甚至发展到了法律诉讼的地步。

对于下一步振兴生化股份运营的计划，郭英成礼貌地回应。凯撒现在是股东之一，已经派了三个董事在里面，希望在未来的发展过程中，两大股东会更加团结，有生意和数量，做生意。

据了解，凯撒已经竭尽全力争取振兴生物化学的权利。事实上，它是广东林爽公司，它拥有血液制品作为其主要产品。公司的核心资产是13个血浆采集站，这也支持了目前市场价值71.55亿元的生物化学振兴。

这相当于凯撒对其多元化业务之一——卫生部门的投资。在收购振兴生化之前，凯撒还于2017年控制了香港上市公司美加医药，并更名为凯撒健康集团控股有限公司..

此外，凯撒还在2018年12月将其房地产行业分拆上市，推出了第六个上市平台凯撒地产。到目前为止，郭英成已经有六个上市平台:凯撒集团、凯撒健康、明佳联合、圣生化、南泰地产和凯撒地产。

郭英成显然扩大了他的员工的多元化布局:如果我们成熟了，我们会把它拆分。他进一步表示，未来五年，凯撒希望从多元化中获得30%甚至超过40%的收入。

即使是足球行业，凯撒也希望在未来将其发展成为一个系统化的行业。

现在，郭老板对六大上市平台有何感想？

有这么多上市平台，你会有麻烦吗？郭老板总是笑着说:“钱多了肯定会让你担心。”

以下是凯撒集团控股有限公司2018年度业绩大会现场问答记录:

现场提问:关于旧的改革，凯撒从去年开始增加了很多旧的改革，尤其是广州，增加了大量的土地储备。你能详细说明一下改造这些旧建筑的时间表吗？这对公司的利润率和销售额有多大影响？

郭英成:当然，旧的改革是困难的，尤其是在政策不明确和社会变革的情况下。凯撒在旧制改革方面有20年的历史经验，尤其是人才。只能说，在市场上招聘人才真的很难。从人才储备的角度来看，我们的人才竞争力还可以。

对于旧的改革，公司主要是作为一个核心城市，特别是在深圳，广州和珠江三角洲的个别城市，如中山。正常情况下，项目的周转率或完成周期约为5年。

我们希望旧的改革将是一个机会，特别是在大湾区，特别是在像深圳和广州这样的城市。不依赖旧改革的土地储备确实面临更多挑战，这是公司最强的竞争力之一。

当然，当我们现在进行旧的改革时，整个城市的所有开发商，无论是在深圳还是在广州，都想参与进来。我认为公平和正义也是一件好事，但它也有它的优点，如时间长，标准化和专业化，包括风险控制和城市规划。我们所做的仍然具有竞争力。所以我希望这件作品会更强更有竞争力。

现场提问:该公司表示希望减少负债，包括加快资本周转率和销售回报率。这个阶段的销售回报率是多少？我下一步希望达到多少；去年，该公司慢慢尝试了新的融资方式。我想知道这里是否有下一步的计划。

郭英成:关于减债和销售回报，我希望凯撒的债务能控制在行业平均水平。老区改造项目100多个，老区改造投资约5-7年，平均5年左右，超过5年，所以这方面的投资比较大。公司希望在旧的改革中平衡投资、销售和支付，并加快这方面的工作。

在融资方面，凯撒在春节后，比如上个月和本月，推出了国内发行债券的abs。过去，凯撒在香港发行债券和高息债券。由于汇率等原因，我们想取得平衡，所以我们已经在中国正式开通了。

目前，凯撒已在中国批准4家，投资90亿元，这是一个很好的多元化融资渠道，希望在未来降低成本。

现场提问:凯撒债务比率现在居高不下的原因是什么？今年将采取什么措施把债务减少到200%以下？凯撒收购海南如意岛项目进展如何？

郭英成:近年来债务比率一直相对较高。从2017年到现在，公司每年都在下滑。我希望到今年年底能降到200%以下。这是一个既定的目标。在利润率和竞争力方面，我们也在不断地竞争和进步，我们希望这一块也能从粤港澳大湾区的红利中受益。

为什么净负债比率这么高？首先，有近100个老的改革项目正在开发中，每个项目的开发周期约为5年或6年。我们所有的钱都投资在负债上，旧的改革项目无法评估，所以负债比较高，我们也在这方面努力。

如意岛项目暂时没有进展。我希望取得一些进展，但目前没有进展。有进展时我会通知你。

现场提问:随着《粤港澳大湾区发展规划纲要》的出台，越来越多的房企开始布局粤港澳。凯撒今年的征地预算是多少？得到土地会更困难吗？

郭英成:不管天气、地理位置和文化如何，凯撒在粤港澳大湾区都有很好的竞争力，这是肯定的。我们希望未来的竞争力会越来越强，这是管理层一直在努力解决的问题。

麦帆:从征地预算来看，今年的征地预算和投资额都在400亿元左右。去年，征地投资额的50%和60%在大湾区地区，今年至少要保持这一比例。

我们主要从事旧的改革和并购。与去年相比，他们中的许多人去年没有被安抚和赢得。在最近的一波公开招标和拍卖中，我们可以看到今年的溢价已经支付。例如，佛山上周已超过20%，超过1.4万人争夺1万平方米的土地。竞争很激烈。

我们的投资方式是旧的变革和并购合作的方式，这是灵活的，锁定区也是空.的核心区或想象力较高的地方现在土地收购市场正在回暖，政策也相对积极，因为需求依然存在。

现场提问:关于重振a股公司，凯撒未来在股权管理策略方面有没有进一步的计划？

郭英成:因为生物化学的振兴主要产生白蛋白，我们需要加强我们的抵抗力。老年人必须战斗，但年轻人不会。当然，我们尽力做对中国人健康有益的事情。

我们为什么选择进入这个领域？当然，这是因为我们看好这个市场的增长，看好这个领域，而且很难要求投资。要获得行业的控股或领先地位，确实是一个漫长的过程。

关于生物化学的振兴，我们也是股东之一，我们已经派出了三名董事，希望能帮助人类健康，尤其是你的家人。这东西不仅仅是为了吃，拿着它去战斗吧。

振兴生物化学的未来发展是非常积极的，我们希望它的表现，包括人类的健康进步，将发挥作用。当然，我们正在非常努力地工作和学习，以便非常认真地参与这一部门的发展，因为属于健康类别并不那么容易。

今后，我希望两大股东在发展上更加团结。两大股东都有生意和数量，做生意就是做生意，希望为中国人民的进步做出更多的贡献。

现场提问:多元化经营一直是房地产行业的热门话题。然而，我们可以看到，一些房地产企业取得了一点点成功，一些不是很有利可图，一些房地产企业出售多元化业务半途而废。另一方面，凯撒有20种不同的商业布局。布局这么多企业的基本要求是什么？如何权衡其利弊？

就收入而言，该公司房地产相关主营业务收入的比重非常大，分别约为93%和96%。房地产主营业务之外的业务多元化比例仍然很小。发展不平衡的现状是否在公司的预期之内，或者公司是否也计划改善发展不平衡的现状？

郭英成:我们希望在多元化发展中取得成功，尤其是当我们成熟的时候，我们会一分为二。当然，在多元化的过程中，尤其是在深圳，凯撒比其他城市更有机会看到机会或顾客。深圳是一个相对年轻的城市，有着丰富的文化和许多年轻人，所以我们遇到了许多机会。

当然，目前房地产仍是主要业务，在未来五年，我们希望在我们努力追求的多元化中，房地产能占到30%以上或40%左右。

每个人都在担心未来房地产会发生什么，尤其是独立管理的生化收购的振兴。事实上，这种独立管理在凯撒有着独特的表现，而且非常成熟，因为凯撒在发展多元化方面做得很好。

就利弊而言，凯撒是独一无二的，因为在其发展之初，它是多元化发展的。例如，专业部门由专业公司独立开发，拥有成熟的董事会控制，每个专业公司都有一个董事会。我们希望这一部分将表现良好。

当然，多元化经营真的很难，但我希望房地产可以取长补短，特别是在征地、优质土地和合理价格方面。因此，对我们来说，多元化的利与弊大于弊。当然，我们还不成熟，已经走了很多弯路。

然而，经过弯路，我们也发现道路是正确的。例如，我们在深圳有一个足球场，从中甲到超级联赛踢球都很好。当然，深圳有很多年轻人，所以我们除了发展自己之外，还可以为城市的繁荣发展做出更多的贡献。

现场提问:郭英成主席提到今年足球已经超越了成功。目前，凯撒在足球上投资多少？未来的投入预算是多少？在整个足球产业链中有什么样的投资计划？

郭英成:我们的主席是足球的主席。

麦帆:很多朋友问凯撒为什么踢足球。我说过你的问题本身就是答案。我关注凯撒，关注凯撒踢职业足球。一个人需要幸福和心跳，一个城市需要幸福和心跳。我们做的是我们想做的。

足球本身是一项体育产业，也是一项大运动，所以我们需要了解更多。自从2016年接受这家俱乐部以来，它一直拖欠工资、税款和租金，现在它已经成为超级联赛球队之一。在头三年，它已经花费了超过20亿元，包括转让费，包括运营费用。

未来的发展是把它发展成为一个系统化的产业，这不仅是中超联赛的问题，也是我们的阶段性任务。我们要做的是如何将市场力量与青少年训练面临的困难结合起来，为深圳、广东和中国储备青少年足球人才，真正进入世界足球。

这是一个万亿美元的市场，任何行业都可以做到，这取决于我们如何做到。我们将拭目以待。

现场提问:去年上半年，凯撒签署了几个工业项目，包括阎良吕雯，临潼足球镇等项目。你能透露一下有代表性的工业项目的进展吗？你如何看待特色城镇的前景？凯撒的商业是多样化的，可以说每一个商业都像一个特色城镇吗？

郭英成:Xi是我们非常喜欢的城市。凯撒从多元化开始，但自上市以来，我们一直在各个领域做出巨大努力。将来，我们有一个合适的部门。如果是成熟的或者有竞争力的，我们也会利用资本市场。

在科技产业方面，中国收购了负责科技产业的上市公司嘉荫科技。我们希望我们能够为中国的改革开放和人类进步发挥作用，做出巨大贡献，这是我们一直在追求的目标。

当然，Xi还有工业项目，这些项目还处于讨论的早期阶段。东戴河是一个比较成熟的科技旅游项目，已经做了半年，被认为是一个比较成功的多元化综合体。例如，有科技工业、旅游和度假以及医疗保健。该公司在惠州还有一个保健+产业。在惠州东江新城，我们也在寻找商机。

现场提问:在今年的土地储备中，海南首次拥有10平方米的土地储备。去年，海南的监管是历史上最严格的。为什么它会提高海南的价格？你如何看待海南房地产市场的下一步走势，以及它在下一个项目中对毛利的贡献有多大？

郭英成:事实上，海南岛的项目不同于房地产。凯撒已经尝试过这种甜头，尤其是东戴河项目，开始时确实很苦，但经过几年的发展，现在已经找到了一个成熟的发展模式。

海南的调控非常严格。当我们买东西时，我们寻找商机去买好东西。有时它不是那么严格。在海南岛，特别是在三亚，在海边找一两块地投资是非常困难和昂贵的。我们健康地进入了三亚。

根据我们的初步判断，我相信它能给我们带来良好的投资回报。医疗保健真的很难。每个人都在讨论它。我们已经领先了，尤其是在惠州东江新城。医疗保健仍然相对领先于行业。

我们希望以健康的方式支持老年人，不仅是为了赚钱，也是为了给我们国家的老年人和有需要的人提供一个非常好的服务，这是我们一直在努力的。

来源：广州新闻直播