业绩会直击 | 胡葆森：建业地产会走出河南的（实录）

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观点房地产是成熟和成熟的，它遵循，呵呵...演出结束后，建业地产董事长胡葆森仍在三、两名记者的簇拥下，边走边回答记者的提问。

经过一个多小时的表演会，胡葆森始终保持着一贯的微笑，心情很好。

与一同出席业绩发布会的高管还包括首席执行官袁、执行董事王军、首席财务官、首席投资官梅。

今年是我进入商界40周年。自从我1979年大学毕业以来，这一年刚刚过去40年。按照建业房地产绩效会议的规定，胡葆森开始了他的讲话和回顾。

然而，在今年的演讲中，胡葆森却有更多的感触和惆怅:一方面，他老了，另一方面，他已经在商海中行走了40年，但人们不禁感慨良多。

幸运的是，我们的团队非常团结和勤奋，在过去的几年里一直为市场提供非常好的答案。显然，胡葆森对建业地产过去的成绩单非常满意。

据视点地产新媒体报道，2018年全年，建业地产实现收入约147.83亿元，同比增长约6.5%，利润约14.15亿元，公司股东应占利润约11.54亿元，同比增长约42.3%。毛利为50.91亿元，毛利率为34.4%。

销售额方面，建业地产2018年实现合同销售额723.66亿元，同比增长约97.2%，其中重资产合同销售额536.75亿元，同比增长约76.5%；轻资产合同销售额186.91亿元，同比增长197.2%。

收入与日俱增，轻资产销售额增长近两倍，利润增长50%.....谈到建业，胡葆森相当自豪。然而，河南建业地产的布局策略仍然受到市场的关注。

今天，随着大多数房地产企业走出故里，增加国家布局，建业地产始终坚持河南市场，这是独特的。

根据财务报告，截至2018年12月31日，河南省建业房地产的市场份额已达9.0%。与此同时，CEO袁在业绩发布会上表示:到2019年底，我们希望我们的市场份额能够超过10%。

同时，去年全年，集团通过招标、拍卖、股份购买等方式收购土地约548万平方米，增加储备建筑面积约1351万平方米，拥有土地储备建筑面积约4608万平方米，其中权益建筑面积约3466万平方米。

新增土地全部来自河南省各县市，周口市占15.3%，郑州市占14.4%。此外，4000多万平方米的土地储备中，只有1.9%位于海南三亚，其余位于河南省。

在演出会上，面对媒体的提问，胡葆森表示他不会离开河南。去年很难说，但现在可以说:是的，但有条件。

对于建业地产来说，要走出河南的外部布局，选址有三个条件，即半径要求、轻资产模式和中原文化城的产品形态。

胡葆森说，建业地产以河南为起点，辐射到河南周边的城市，这些城市距离高铁有两到两个半小时的路程。在他看来，市场的半径是在自身能力控制的范围内，企业资源不会被过度稀释。

此外，建业走出河南需要以轻资产模式出口，公司持有的项目股份不超过20%。胡葆森认为，这种模式不会给自身带来很大的投资压力。同时，产品的形式是以中原文化城镇的形式完成的，中原文化的资源被积极输出。

胡葆森提到，去年12月28日，建业地产与河北省邢台市的一家企业签署了战略合作协议，共同开发邢台市的一个小城镇。因此，在建业地产内部，2018年12月28日是建业地产走出河南的一个时间标志。

然而，一些市场参与者认为，过分强调本地化在一定程度上限制了建业的规模增长。

从整个行业的发展速度来看，2018年碧桂园的股权销售额达到5018.8亿元，万科销售额达到6069.5亿元，恒大销售额达到5513.4亿元，规模1000亿元的房地产企业有30多家。

建业房地产成立于1992年，至今已近27年。2018年，建业地产销售额为723.66亿元。根据视点指数发布的2018年中国房地产销售额前10名，建业地产在2018年排名第43位。

然而，胡葆森在开场白中明确回应道:创造财富是企业的本质，但创造财富不是企业的全部。

因为对于建业来说，规模并不是全部。胡葆森说，建业的初衷是成为一个百年老店和一个伟大的企业。在他看来，只有通过创造财富和赢得尊重，才有可能朝着伟大的事业不断前进。

然而，在以规模论英雄的时代，建业地产仍然有规模的渴望。在业绩会上，管理层提出1000亿是建业地产2019年的愿望。

以下是建业房地产有限公司2018年度业绩发布会现场问答记录:

现场问题:2018年，建业股份有限公司及其关联公司的利润将会减少，甚至处于亏损状态。这些项目的预期利润周期有多长？目前合资项目的数量是多少？你能给我们一个大概的想法吗？

胡平:2018年，我们合资企业的收入将超过110亿元，这将反映为2019年的投资收入。合资项目总数约为5个。

此外，与2017年相比，利润有所下降，主要是由于项目开发周期的问题。

现场提问:现在有很多外国房地产企业进入河南。请谈谈你对此的看法？建业地产未来的机遇在哪里？

胡葆森:2002年，建业在河南制定了省级优化战略，今年年底至今已经18年了。我认为这个策略是否正确取决于几个方面:

首先，企业是否一直在进步，其业绩是否一直在增长。如果一个战略导致一个企业的业绩持续下降，这表明这个战略是有问题的。但是现在回顾过去，我们的表现在过去的18年里发生了翻天覆地的变化。2002年我们离开郑州的时候，销售额大约是2亿元，但是今年，我们已经开始考虑1000亿元了。

第二，市场有没有封顶的时候？近年来，随着竞争的逐渐加剧，我们的排名也在不断提高。前几年我们降到了60或70岁。当时，我们的房子卖了5.6万元，别人卖了2.3万元，深圳卖了10多万元。所有人都说我们的劳动生产率低。

第三，我经常跟任志强的总裁任开玩笑说，我们的地里种的是红薯，你们的地里种的是大麻，但我说过，饥荒来临时，吃红薯是不会死人的。我们目前的劳动生产率很低，但是在河南省加快城市化的过程中，我们的表现不断提高，我们的排名也不断提高。

到2018年底，中国房地产行业的前30名，除了一两个，几乎都在那里。在这种情况下，我们的市场份额不断增加，我们的销售额不断增加，我们的房价仍然是最高的。

所以这说明我们的文化自信、战略自信和品牌自信不是凭空而来的，因为这些自信必须转化为企业在市场中的生产力。当然，品牌信心必须有支撑点。从管理的角度来看，品牌的支撑点是产品、服务和信誉。

一个企业是否有竞争力，主要取决于它在残酷的竞争面前能否守住自己的根据地。我常说，河南是我们的阵地，我们的基地。我们能否保留它，护城河是否挖得足够深，或者墙是否建得足够高，都意味着你的基础是否足够坚固。

令人欣慰的是，从过去几年的发展来看，我们的市场份额不断提高，从2016年的不到4%提高到2018年底的9%，市场份额在两年多的时间里翻了一番。如果今年没有意外，市场份额可能会超过10%。再过三年左右，河南的市场份额有望达到或接近15%。

现场提问:今年的合同销售目标增长了18%，低于去年的40%。太保守了吗？你认为大陆房地产市场的前景如何？你认为内地的房产税怎么样？

袁:就销售目标而言，我们的销售规模在2013年为134亿，2018年为724亿，这五年的复合增长率为40%，过去两年的复合增长率为88%。企业将根据整个时间段和整个周期调整目标。我没有看到任何房地产企业的年增长率是80%-90%，他们肯定会根据不同的时间作出适当的调整。

去年年初，我在这里说过，经过2018年的努力，我们希望我们的市场份额能够占到7%到8%，但是到了去年年底，我们的市场份额已经达到了9%，这意味着今年全年的整体表现高于年初的整体预期。因此，我们在制定今年的目标时，一直采取相对稳定的策略，增幅约为20%。正如主席刚才所说，到今年年底，我们希望我们的市场份额将超过10%，我相信整体结果会比现在预期的更好。

就内地房地产市场而言，我对河南市场仍然充满信心。首先，河南市场近年来的增长速度已经超过了全国。其目前的城市化率仅为51.8%，而全国的城市化率为59.6%，与全国城市化率平均水平相差7.9个百分点。近年来，其城市化率一直在追赶。

其次，在整个中原城市群的建设中，河南郑州正在建设国家级中心城市，其米型交通带来了诸多好处，这也有利于河南省和郑州自身的发展。因此，结合未来的形势和我省的战略，我相信未来整个市场会更好。

我认为房产税还有一段时间，因为它是由中央政府制定的。我们不敢犹豫地讨论这项政策何时出台，但我认为应该在适当的时候出台。从短期来看，我认为会更加困难。从中长期来看，如果房地产税法出台，将有利于整个市场的监管。

现场提问:公司的合同销售和轻资产销售增长迅速，毛利率也是34%，但公司的净利率还没有达到10%。我想问一下公司是否有提高质量和效率的明确计划。在房地产方面，建业仍专注于深度培育河南。未来，多元化的渠道还会在河南吗？你会离开河南，走遍全国吗？

胡平:让我回答第一个问题。首先，它受到一些期间费用的影响，另一个是税收。期间费用跟随销售，我们减少了销售期间费用。但是，由于会计准则的影响，今年的结算金额不高，这对我们的利润有很大的影响，毛利和净利润之间也会有影响。

当然，我们也对内部费用的精细化管理提出了要求，我们应该在扩大规模的同时做更多的费用精细化管理。

胡葆森:你会离开河南吗？去年很难说，但现在可以说:是的，但有条件。

去年12月28日，我们与河北省邢台市的一家企业签署了战略合作协议，共同开发邢台市的一个小城镇。去年12月28日，建业作为一个象征走出了河南。你可以看到:

首先，我们扩大了市场范围。邢台离郑州不到400公里，这里有半径要求。我们不会马上去黑龙江、青海、新疆和西藏。这个半径主要是根据我们自己的控制能力决定的。

二是产品形式以中原文化城镇的形式完成，中原文化资源积极输出。

第三，我们以轻资产模式出口，份额不会超过20%，所以我们不会有很大的投资压力。

这是从河南传出来的。这家公司叫中原建业，今年开始独立运营。

现场提问:今年的毛利率超过30%。公司对明年的毛利水平有什么期望？重资产的销售目标是635亿，那么轻资产的预期销售目标是什么？刚才董事长说要考虑1000亿元的市场。1000亿元的市场是评估资产的目标，还是评估资产的目标？

胡葆森:把重量加起来。

袁:今年的毛利率是34.4%，应该算是比较高的了。首先，我们还为自己设定了2019年的初步目标。2018年，仍有399亿英镑的未清销售额。对于这399亿美元，我们的毛利率基本上在26.5%左右。这家合资企业有超过110亿英镑的销售额，毛利率也在27%到28%之间

第四，我们的轻资产毛利率是91%，将来我们基本上可以保持这个利润水平。2019年，毛利率应保持在25%左右。把这些毛利加起来，我认为2019年的总毛利将在30%左右。

关于总体目标。去年年初，我说过公司会在这两三年内保持50%左右。今年，我们将目标调整到30%左右。

因此，到2019年，我们将基本达到900亿左右。但是，因为整个市场已经发生了变化，如果市场支持，我们会在中期做一些调整。正如主席刚才所说，1000亿元是我们的愿望，包括我们的重资产和轻资产。

来源：广州新闻直播