平安证券：地产业绩延续增长，财务整体稳健

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乐居财经讯李莉近日，平安证券发布了一份房地产行业动态跟踪报告。

整体财务报告继续出色。2019年前三季度，上市房地产企业总收入同比增长22.3%，归属于母公司的净利润同比增长15.1%，业绩持续好转。考虑到自2015年以来，房地产企业的销售一直超出预期，预计短期收入仍将保持较高的增长率，但价格上限和地价的上升以及融资成本的上升将逐渐制约净利润的表现。从利润分割来看，前三季度归属于母亲的净利润增长率低于收入增长率，主要原因是:1)净投资收入同比下降5.9%，至412.2亿元；2)由于合作项目的增加，少数股东损益比同比增长1.3个百分点，达到19.8%。

毛利率在高位波动，业绩锁定达到新高。2019年前三季度，房地产上市企业整体毛利率为32.2%，比2018年全年下降0.5个百分点。考虑到价格限制、土地成本高、原材料价格上涨等因素，预计后续开发商的结算毛利率将逐渐承压。受融资成本上升、管理费用上升等因素影响，前三季度财务费用率和管理费率较2018年全年分别上升0.7和0.4个百分点，分别达到3.2%和4.3%，整体上升1.1个百分点，达到10.7%。截至2019年第三季度末，上市房地产企业预付款为3.2万亿元，同比增长19.9%，占去年收入的137.3%，为未来收入增长奠定了基础。

销售额继续增长，去化学循环仍然很低。得益于3月和4月的小阳春，以及近期开发商推市换货的需求，主流房地产企业的销售在前三季度仍取得了良好的业绩。2019年前三季度，上市房地产企业销售商品和提供劳务收到的现金为2.1万亿元，同比增长10.7%，高于同期全国商品房销售增长率(7.1%)，比2018年全年增长率下降9.6个百分点。领先的房地产企业依靠强大的运营能力和灵活的战略布局不断扩大市场份额。2019年前三个季度，前10名、前20名和前50名销售额的市场份额分别上升至29.4%、41.7%和61%。净化周期通过存货的重估价值(存货/(1-毛利))减去预收款并除以过去一年的销售收入来衡量。期末行业整体去污周期为2.09年，比2018年底上升0.04年，仍处于历史低位，行业领先库存远低于其他房地产企业。

建设积极启动，短期偿债压力安全。前三个季度，上市房地产企业继续开始积极推货，同时在交房压力下加大了建设力度。2019年前三季度，上市房地产企业购买商品和接受劳务支付现金1.6万亿元，同比增长15.8%，增速比2018年提高7.9个百分点。期末，过去一年到期的长期和短期债务的现金比例为115%，比2018年底下降了8.7个百分点，仍处于历史高位。不含预付款，资产负债率为51.8%，净负债率为100.5%，比2018年末分别下降2.8个百分点和上升4.8个百分点。

投资策略:随着项目在2016-2018年进入结算周期，预付款充足，预计2019年房企全年业绩仍将保持良好。房地产行业具有一定的业绩增长、低估值、低仓位、高股息收益率和突出的配置价值。对个股的担忧:1)在融资紧缩的情况下，估值较低的领军企业拥有良好的资本状况、较强的业绩确定性、较高的一、二级价值比例和高股息率的股票保利、万科和金地；2)核心城市圈销售业绩高、布局灵活的二线是中南和阳光城。

风险警示:1)当前房地产市场整体降温，三、四线市场供应充足，需求萎缩。此外，之前没有明显的调整，预计后续的成交量和价格将面临更大的压力。未来，三级和四级房地产市场可能会超出预期。调整导致了销售压力，这反过来又导致了住房企业的大规模减值和中小住房企业资金链断裂的风险；2)由于房地产市场火爆，2016年以来地价持续上涨，后续城市陆续出台限价令，行业未来将面临毛利率下降的风险；3)目前行业资金调控严格，但市场销售难度明显增加。如果在随后的楼市稳定回暖期间气温下降超出预期，一些债务偿还压力较大的房企可能面临资金链风险。

来源：广州新闻直播