华创证券：地产业绩快增、结构分化，高预收款确保稳增

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乐居财经讯李莉近日，华创证券发布了2019年第三季度房地产行业总结报告。

事件:

2019年第三季度房地产行业主营业务收入同比增长20.7%，2018年增长1.0%，2019年增长-0.3%；归属于母亲的净利润同比增长10.1%，2018年增长7.7%，2019年增长-1.9%。

评论:

3q19部门的收入增长迅速，业绩继续分化，第一和第二条线继续增长，业绩刚刚发布

16-18年的高销售增长率和房价的大幅上涨，决定了18-20年的结算增长率将逐步提高，同时竣工集中度也在快速增长，尾部企业逐渐退出，全面推动3q19收入同比增长+20.7%(18年+1.0%)，结算略有加快。从房企结构来看:二线+32%一线+22%三线+9%同期净利润同比+10.1%(18年+7.7%)，业绩发布加快，但结构分化。从房企结构来看，二线+46%，一线+15%(剔除蛇行后为26%)，三线-28%，其中一线和二线房企继续好于三线。考虑到主流房企的预收款持续高速增长，年内毛利率保持稳定，费用率有望提高，综合业绩将保证19年的稳定增长。

3q19毛利率持平于较高水平，净利率略有上升，费用比率上升，少数股东权益下降

18-19年，行业主要解决了16-17年的提价项目，推动3q19毛利率保持在34.7%的高水平，与18年持平。从住房企业结构来看:一线39%，二线32%，三线32%；虽然三个费用率从18年的10.2%上升至2019年第三季度的11.7%，但同期小股东权益比例从18年的23.0%下降至2019年第三季度的21.0%。三个费用率的提高和小股东权益的对冲，将3q19的净利率推高至9.9%，而18年+0.3%。从房企结构来看:一线12%，二线11。值得注意的是，16h2-17h1土地王的频繁出现，导致后续利润率的下行压力，但一方面， 龙头企业较低的土地收购成本使其下降更加可控，另一方面，万科、保利等龙头企业18年来大量存货减值准备的后续转回或转售将有效平滑利润率。

3q19的净负债率略有上升，第一和第三条线增加了杠杆，第二条线降低了杠杆。短期现金债务较高水平略有下降

截至19季度末，该行业的资产负债率为80.0%，与18年前相比上升了0.6%。然而，19季度末预收账款占总资产的27.3%，与18年末相比增加了3.0%。扣除预付款后的负债率为52.7%，与18年末的-2.4%相比，表明预付款的增加仍然是负债率上升的主要原因；第19季度的净负债率为96.3%，这是第18年末的+5.9%。它主要是由补充库存驱动的，但是一条或三条线增加了杠杆，第二条线降低了杠杆；从房企未售库存占总资产的比重持续下降到历史低点来看，后续行业仍需补充库存，但持续的融资紧张也将迫使土地收购弱化，有助于降低杠杆率；第19季度的现金负债率为1.19倍，略低于18年，但仍远高于11年和14年的0.9倍；其中，一级房地产企业的现金负债率为1.55倍，远高于二、三级房地产企业的1.01倍和1.04倍。展望全年，市场销售将继续超出预期，土地收购将变弱，这将促进主流房企支付+负债比例的边际改善。

3q19支付增速放缓，预付款锁定率达到新高，确保19-20年业绩稳定增长

3q19行业的销售回报同比下降，显示销售商品和服务的现金流入从18年来的20.3%下降到3q19年的13.1%，主要原因是行业销售增长放缓；但是，考虑到第三季度融资再次收紧后，房地产企业加大了促进还贷意愿的力度，8月至10月的销售继续超出预期，后续的销售支付可能会有所改善。行业内销售的商品和服务的现金流入继续提高营业收入的覆盖水平，第3季度达到153%，而18年+22%。同期，预收账款从18年前的28.7%下降至2019年第3季度的18.6%，但预收账款的锁定率从18年前的1.26倍上升至19季度末的1.59倍。提前收到的高锁定账户将确保19-20年内业绩的稳定增长。

投资建议:业绩增长迅速，结构差异化，高额预付款保证稳定增长并保持“推荐”评级

3q19房地产部门的收入和业绩保持快速增长。预收款的高锁定率将保证19-20年业绩的稳定增长，主流房企的销售将继续超出预期，领先集中度将继续提高，年底将加强估值转换市场；与此同时，全球流动性宽松的预期最近继续升温。一城一策再现，地方监管略有松动，提高了估值修正的灵活性，但该行业估值仍处于较低水平。我们:1)保持发展推荐评级，并推荐:A)低估值领军企业:保利地产、金地、万科A、融创中国、绿地控股、招商局蛇口；b)二线成长型蓝筹股:中南建设、阳光城、徐汇控股、金科股份、一开股份、蓝光发展、华夏幸福、荣盛发展；2)维持商业地产的推荐评级，维持推荐:欢乐城。建议关注中国国际贸易金融街；3)保持物业管理的推荐等级，保持推荐:AVIC盛大，建议关注碧桂园服务、永胜生活服务、绿城服务、新城悦服务等。

风险预警:房地产调控政策收紧超出预期，融资政策收紧超出预期。

来源：广州新闻直播