华泰证券：百强房企销售加速分化，需求托底预期增强

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乐居财经讯李莉11月1日，华泰证券发布了2019年10月份百强房地产企业销售数据回顾。

核心观点

韩毅数据显示，2019年10月，前100家房地产企业的月销售额比上个月增长4.46%，同比增长27.76%，同比增速较9月下降3.60个百分点；1-10月累计销售额同比增长16.84%，同比增长0.88个百分点。销售弹性源于这样一个事实，一方面，领先的房地产企业仍然通过加速营销和其他手段实现销售回报；另一方面，去年第四季度的销售额总体上处于低基数范围。低估值和稳定的业绩构筑了该行业的优势，对第四季度融资顺利的优质住房企业估值恢复持乐观态度。

大力推动继续销售，企业间的差异加大

2019年10月，房地产百强企业(与公司口径相当)月销售额同比增长27.76%，同比下降3.60个百分点，环比增长4.46%。1-10月累计销售额同比增长16.84%，同比增长0.88个百分点。销售增长率延续了9月份的弹性。我们认为，销售弹性源于这样一个事实，一方面，领先的房地产企业仍然通过加速营销等手段实现销售回报，比如恒大每月销售额近1000亿元；另一方面，去年第四季度的总销售额处于低基数范围。然而，房地产企业之间的差异仍在改善。在房地产百强企业中，月销售额同比下降48个月，同比增长22个月，同比下降29个月，同比增长6个月，表明10月份的增长更依赖于龙头企业的推动。

首套住房企业的增长率逆势上升，中南、金融街、法华、保利和金地在单个月的增长率中名列前茅

10月份，前3名、前10名、前11-20名、前21-30名、前31-50名和前51-100名的月销售额分别比9月份增长了32.21%、27.62%、43.84%、35.13%、26.95%和11.9%。10月份同比增幅最高的主流a股房地产企业为中南建设43%、金融街40%、25.99%从1月到10月，累计同比增长率最高的是法华48%、金融街38%、金科37%、阳光城36%、招商局蛇口35%和金谷32%。

市场繁荣已经消退，人才政策意味着政策转向了市场

10月份，整体市场繁荣程度下降。10月份，全国43个城市新房销售面积同比增长7.18%，同比增速较9月份下降9.21个百分点。10月份，一、二、三、四线城市同比分别增长8.20%、15.22%和-2.08%，增速分别比9月份高25.33%、13.77%和-19.59个百分点。10月，三亚、天津、南京等地的政策略有松动，海南和南通的人才引进有所增加。我们预计需求调控政策将在第四季度触底。

低估值和稳定的业绩建立了该行业的优势，并对融资顺利的高质量住房企业持乐观态度

自去年第四季度以来，公共基金持有的房地产股票比例已连续三个季度下降。我们认为，房地产股票的低估值、业绩增长潜力和不断增加的股息收益率可以在第四季度创造配置机会。建议选择融资渠道较为顺畅、对直接融资依赖程度较低的住宅企业。推荐顺序为万科、金地、法华、中南建设等。现有资产未来的核心品种是AVIC盛大和欢乐城等。

风险预警:行业政策推进的速度、范围和力度存在不确定性，行业基本面存在下行风险，部分房企存在操作风险。

来源：广州新闻直播