商业志 | 港资出海记

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不要把鸡蛋放在一个篮子里。诺贝尔经济学家詹姆士·托宾强调了通过投资多元化来降低风险的原因。

对于港资开发商或专注于收租的基金来说，当务之急可能是找到一些合适的海外房地产资产。

最近，九仓地产和房地产信托分别在新加坡和悉尼举办了展览，并在mainland China和香港以外进行了首次并购。与此同时，2016年转向国际市场的中宇地产再次将注意力转向伦敦。

其中，九仓地产斥资64.18亿港元从母公司惠德丰集团手中收购了新加坡的史考特广场和惠德丰广场。

根据数据，志贺广场是位于新加坡苏格兰路的一个住宅建筑和购物中心的开发项目。项目的住宅开发部分基本售罄，剩余部分为占地约12200平方米的基座式购物中心。惠德丰广场位于新加坡乌节路和八神路交叉口，总建筑面积约43，300平方米，包括办公楼、大型购物中心和停车场。

2018年，上述两处房产给惠德丰带来的租金收入约为3.48亿港元，今年上半年为1.63亿港元。

凌展以6.83亿澳元(相当于36.49亿港元)的价格从黑石基金手中收购了位于澳大利亚悉尼中央商务区的一栋10层商业办公楼。

该项目名为市场街100号，净租赁面积为28，400平方米，目前由三个租户共享，每月净租金收入为2，670万澳元，约为1.4亿港元。

另一方面，中宇地产宣布将与该基金建立一个1.82亿英镑的合资企业，并计划翻修伦敦金钟道一个占地约1.3万平方米的原购物中心，将其改造成一个包括公寓、五星级酒店和零售商业街在内的综合项目，预计投资4亿英镑。

这是中宇地产自2017年12月与三家香港房地产公司共同收购伦敦市的摩天大楼开发项目“利登豪街40号”以来，在英国的又一次投资行动。

2016年完成内地资产清理后，公司进行了海外投资。到目前为止，它主要在伦敦拥有两座办公楼，一个是王国街和住宅项目九榆树广场，另一个是墨尔本春天街85号和香港奥腾广场。

相对而言，长期以来，九仓地产和领先会展项目相对集中。

前者在香港拥有6处投资物业，其中位于铜锣湾的海港城和时代广场是当地的基准购物中心，过去表现良好。虽然后者在2017年开始尝试从内地收购，尤其是在2018年，但目前在北部、广州和深圳四个一线城市有五处投资物业:北京京通罗斯福广场、北京欧美汇购物中心、深圳新一景商业中心(中心城市)、广州西城都汇广场和上海凌展企业广场。

然而，展览中的大部分项目仍然是香港126个租金收入稳定的租赁物业，其中大部分是社区购物中心、食品农场和非中央商务区的市场，还包括许多停车场或教育、福利和配套设施。

这个布局几乎是世界上最繁荣的房地产市场。过去也许没有必要出海寻找机会，但最近似乎有点紧急。

鉴于全球经济不景气和社会形势不稳定，香港零售业的衰退正在加剧。根据香港政府统计处12月2日公布的数据，今年10月份香港零售业总销货价值约为301亿港元，较去年同期下跌24.3%，创下历史单月最大跌幅。

香港零售管理协会公布的一项调查也显示，自6月份以来，香港97%的零售公司都处于亏损状态，其中超过一半遭受了严重亏损。卓悦控股、莎莎国际、马克西姆蛋糕等在港有重要业务的零售和餐饮连锁企业受到不同程度的冲击。

惠德丰集团旗下著名时装精品店乔伊斯(Joyce)最近因长期亏损宣布退市。作为惠德丰旗下最重要的商业平台，九仓地产过去的业绩一直跟随香港零售业绩的跌宕起伏，近期的困难可想而知。

据九仓地产11月1日公布的季度经营数据，今年第三季度其海港城和时代广场的租户销售额分别比去年同期下降了35%和30%，明显逊于今年上半年。甚至比香港零售总额下降17.5%还要糟糕。高盛评论道。

亚洲最大奢侈品代理机构蓝铃集团(Blue Bell Group)总裁兼首席执行官阿什利米克尔赖特(Ashley micklewright)最近对媒体表示，该公司在香港的业务并不乐观。该集团在香港的19个购物中心拥有22家店铺，其中一些可能在未来不得不关闭。

他提到，一些商店的运营成本很难用销售额来弥补:在海港城，销售额已经下降到正常销售额的30%。

我们的项目主要位于受香港近期社会事件影响较小的屋。展会执行总裁王指出，展会情况相对较好，但近期公司7-9月份的业绩增长确实放缓，挑战比以往更大。

展会主席聂亚伦承认，在与租户谈及续租时，他注意到很多租户对未来零售前景持保守看法。

在这种情况下，更稳定的海外投资物业成为更好的选择。瑞银在最近的一份报告中引用了凌展管理层在电话会议上的话，称除了澳大利亚，凌展还在新加坡、日本和英国的中档市场寻找零售和甲级写字楼。

新加坡、澳大利亚的悉尼、墨尔本和伦敦是世界上最热门的投资市场。

过去几年，伦敦一直是香港人最关心的城市，李嘉诚家族为龙头，新鸿基、远东发展、立信集团、爪哇岛控股等企业在这里投资数千亿港元。

在英国退出欧盟的背景下，澳洲是全球投资者首选的投资目的地之一。数据显示，截至9月底，澳大利亚商业地产今年吸引了创纪录的200亿澳元的外国投资。

新加坡经济稳定，其特点是地理面积小，有利于房地产投资。九仓地产在回应德丰的交易时表示。据国际机构城市土地研究所11月与普华永道(PricewaterhouseCoopers)合作发布的报告显示，从价格上涨的角度来看，2020年亚太地区房地产投资前景，这个城市国家排名第一。

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来源：广州新闻直播