商业志 | 老兵慢慢消失 始于2012年的远洋养老启示录

本篇文章3086字，读完约8分钟

观点房地产网自中国进入老龄化社会以来，养老产业已经成为大家特别关注的一个领域，许多房地产企业把养老房地产作为未来的主要业务之一。

现实是，我们在老年房地产起步较晚，现在可供借鉴的成功例子并不多。其中，海洋集团于2012年成立了养老商务中心，并参与了养老产业的发展，可以说是老手之一，也成为许多同行学习借鉴的先锋。

然而，远洋运输集团2019年中期报告中披露的一项销售信息显示，该集团正从上市平台剥离养老金业务。在这个慢慢消失的板块后面会隐藏着什么样的经历？

始于2012年

我不知道中国的房地产行业是什么时候开始关注养老行业的，养老行业只是近几年才被频繁提及，但总是有一些预言性的例子，远洋运输集团就是其中之一。

2012年，中海地产未更名为中海集团，仅进入19个城市，国家战略布局开始形成。也就是说，今年4月，它成立了一个养老业务中心，并开始涉足养老产业的发展。

第二年8月，中美合作第一个示范养老机构——春暄毛诞生了。凯建(亦庄)老年公寓正式开业，迎来了第一批老年人。该项目由中远集团和哥伦比亚太平洋管理有限公司共同开发和运营，双方各持有一半股份。根据当时的合作安排，中远房地产主要负责日常人员招聘，美方负责养老护理的设计、护理体系的建立和人员培训。

当时，中远集团表示，未来几十年，养老将是一个巨大的社会需求，中远集团将积极探索如何形成一个真正满足未来客户需求的养老产业。养老金和金融被认为是当时开始培育和开发的新业务。

按照李明当时的预期，3-5年内，北京、上海等中国一线城市的多点布局将完成，形成与集团住宅地产、商业地产、房地产金融平行的新的业务增长极。

为了深化老年护理服务，2015年，远洋老年护理服务品牌春轩茂与美国痴呆护理运营商meridian合作，推出了痴呆护理大师naomi feil创立的认可疗法。当时，海洋地产已经在北京开设了亦庄、青塔、双桥三个春轩茂老年公寓项目，并计划在当年在海淀区开设第四个春轩茂老年公寓。

2017年9月，鸳鸯楼春轩茂正式走出北京，首个老年社区鸳鸯楼春轩茂老年社区在上海洪湾正式开业。

同年，远洋运输集团在互相学习的基础上，还与香港慈善机构九龙乐善堂合作，不仅以乐屋民商事形式支持其社会住房计划，还通过一系列养老体验活动促进两地养老服务的发展。

事实上，中远集团除了利用自有土地发展养老项目外，早已开始了同等重视的模式，以投资、租赁或委托物业管理的形式，提供包括独立生活、生活护理、痴呆症护理、康复服务、日间护理及家居服务在内的全链养老服务。

根据远洋运输集团2018年年报，春运已经在北京、上海、广州、武汉、成都、苏州、杭州、南京、天津、大连、三亚和海口生根发芽。

对于住房企业来说，实现养老产业的地理布局可能并不困难，但实现绩效利润却很困难。

然而，在远洋运输集团看来，这似乎不是不可能的，因为早在2013年第一个春运项目开通时，李明就说过:要养老，就必须是一个盈利的养老机构，因为如果企业没有利润驱动，就没有办法提高其效率和质量。远洋运输的第一家养老机构肯定会赚钱。

回顾过去，北京亦庄项目于2013年8月启动至今已逾六年。

根据远洋运输公司的说法，满座率和收支平衡是判断老年公寓是否成熟的指标。我在北京的时候，亦庄项目在不到三年的时间里就达到了满员水平；另据了解，由于前三个春玄茂项目的品牌效应，第四个项目在不到半年的时间里实现了收支平衡。

老兵慢慢消失

从这个角度来看，远洋集团的养老金行业已经逐渐探索出了一条可行的盈利之路，这应该在报告中有更多的体现，但上半年的销售可能会消除这种预期。

根据2019年中期报告，2019年5月，远洋运输集团与北京徐达房地产有限公司达成协议，以900万元的价格出售北京春轩茂(北京春轩茂投资管理有限公司)30%的股权，北京徐达代表北京春轩茂清偿了欠远洋运输集团的24886.2万元的债务，远洋运输由此获得1.78亿元的收益。

出售完成后，中远集团失去了对北京春轩茂的控制权，因为它对北京春轩茂的财务和经营政策没有管辖权。

根据房地产新媒体的观点，北京春轩茂共有23家外商投资企业，涉及北京、天津、大连、上海、成都、重庆、广州、佛山、武汉等9个城市，所有被投资企业都有“春轩茂”字样。另据了解，到目前为止，远洋运输集团旗下的优质养老服务品牌“春轩茂”已在10个城市部署，包括30多个项目(包括营地和养老院)，床位近2万张。

可以看出，北京春轩茂的投资组合大部分与中远集团目前安排的项目相吻合。或许可以理解，中远集团的大部分养老项目都集中在北京春玄茂的手中。随着此次出售的完成，中远集团将失去对北京春轩茂的控制权，即不会将其业绩的这一部分整合到上市公司的数据中。

远洋运输集团与北京春暄毛在9个城市的布局上有所重叠

在2018年年报中，海洋集团24次提及养老金，包括其在子午线的持股；，美国领先的养老金管理服务提供商；推出春轩岳养老院产品线，全面实现4c(clrc、cb、cc、cbn)产品线模式；进入重庆，完成五大城市群重点城市布局；与主要股东之一中国人寿签署了长期护理保险框架合作协议。合作内容包括品牌推广、业务发展、服务合作和标准制定。共同探索创新保险+养老业务模式；等等。

然而，在2019年的中期结果报告中，养老保险只出现了五次，而最新的发展只有一句话。2019年上半年，远洋运输集团老年护理业务新增4个cb项目，床位1119张，整个产品线(clrc老年社区、cb老年公寓、cc护理中心、cbn养老院)逐步完善，春轩茂品牌影响力不断提升。

按照通常的思路，将养老金行业从上市平台剥离有两个主要原因。首先，性能不理想，剥离使性能数据更好；第二，业绩是可以预期的，计划独立剥离和上市。

远洋运输集团在中期报告中表示，物业运营和养老金业务收入继续保持快速增长，并采取多项措施实现高质量发展。所以，也许第二种可能性值得期待。

事实上，目前中国大部分养老地产仍是摸着石头过河，但与重资产模式相比，城市化、小型化和快速复制已经成为许多企业涉足养老产业后采用的主要模式。远洋运输集团表示，在轻资产模式下，易于控制风险和复制推广，可以快速收回投资成本，缩短利润周期。

据视点房地产新媒体报道，虽然中海地产早在2012年就成立了专业的养老公司，但其首个项目春轩茂开建(亦庄)老年公寓却是与一家美国公司合资的，目的是学习更多。

北京的前三个项目亦庄、双桥和青塔春轩茂是轻资产运营项目，属于装修后的租赁物业。对于重资产模式，中远集团更加谨慎。中远房地产的养老服务与建房或卖房无关。相反，如果公司用自己的土地建造养老院，投资会非常大。

据报道，海洋社区老年人社区基本上是一个自我维持的财产；Cb高级公寓主要是轻型资产；至于cbn疗养院，这取决于计算。轻资产投资相对较少，开发周期较短。老年公寓可以在4-5个月内开放，这可以迅速满足激增的养老金需求。

除了获得集团的部分土地资源和资金外，养老金行业还获得了大股东的帮助。去年3月，远洋养老与大股东中国人寿签署了长期护理保险业务合作框架协议，双方积极探索建立适合中国国情和文化的特色长期护理保险业务新模式。

据报道，长期护理保险只是合作的第一步，中远集团和中国人寿将在养老领域推进更广泛、更深入的合作模式。

引进技术和设备，借鉴和学习，轻资产和金融相结合，已经成为离岸养老产业发展的一种方式。

老牌的远洋养老产业已经暂时退居幕后，但它也强调运营和服务是第一要素，这也可能是养老产业人士难以忘怀的初衷。

商业史|传统被改变、改变和融合的商业发展史。

来源：广州新闻直播