业绩会直击 | 孔健岷：合景泰富均衡发展 接下来是收割期（实录）

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2018年3月26日，何景泰福在香港召开2018年业绩发布会。董事长兼执行董事孔建民，首席财务官兼执行董事徐锦田，房地产业务执行董事兼首席执行官蔡，资本市场部总经理侯喜欢，投资者关系部高级经理出席会议。

回顾2018年，合肥京泰富的销售增长率绝对是行业之首，同比增长72%，达到655亿元，明显高于同行的30%。这与孔建民年初提出的计划是一致的，未来三年将是一个爆发期。

在现场，蔡透露，2019年的销售目标是850亿元，同比增长约30%。目前，它的可销售价值为1500亿元，可以支持销售目标。

其他财务数据表现并不糟糕。期间，权益性综合收益225.94亿元，同比增长9.2%；年利润约为41.55亿元，净资产收益率为18.4%。股权整合核心毛利约80.2亿元，同比增长5.6%；归属于公司所有者的利润40.35亿元，同比增长11.5%；全年核心利润38.12亿元，同比增长8.2%；核心毛利率和净利润加权益分别为35.5%和18.4%。

2018年，由于合作比例增加，规模迅速扩大，但房地产开发收入下降近50%，从2017年的104.32亿元降至60.64亿元。何景泰富解释说，收入减少主要是由于合作项目的结转。同时，受整体资本环境影响，融资成本从3亿元增加到10亿元。

在演出会上，经营性资产的增长成为媒体关注的主要方向之一。

数据显示，2018年，合肥京泰富的房地产投资收益从2017年的约2.31亿元增加至约3.79亿元，增幅为64.1%，投资性房地产的公允价值净收益从2017年的12亿元增加至17.14亿元。

孔建民回应称，随着商业地产的完工，预计2020年将有约25亿至30亿英镑的营业收入。通常，第一次租赁三年后，增长率可能达到40%至50%，接下来是公司的收获期。

对于控股物业的发展逻辑，孔建民表示，每年将有7%的销售收益建成，有些将逐年积累。通常，当租金被收取时，如果市场上有出价高的顾客，他们会把它卖掉。

今年，北京和上海的写字楼正在洽谈出售，最早两个月就可以出售。孔建民这么说。

随着粤港澳大湾区规划的落地，具有先天优势的合肥京台府也毫不掩饰自己的实力。

蔡说，合肥京台府在的总可售价值超过2000亿元，其中各中心城市的可售价值广州为500亿元，深圳为300亿元，香港为450亿元。据了解，2019年的可销售价值为1500亿元。粤港澳大湾区占37%。

在旧城改造方面，河泾泰富在粤港澳大湾区也取得了很大的进步。广州已签署6个旧村改造项目，预计第一批将于2021年尽快出售，为集团提供高利润率保证。

除了已签署的项目外，广州和深圳也有很多旧乡村和工厂的改造项目正在讨论中，预计未来的实用建筑面积将超过1000万平方米。何景泰富表示，集团在古村落改造方面有着成功的经验，包括广州猎德、南沙叠翠峰等古村落改造项目。

在土地投资方面，2018年共收购38个新项目，其中约80%是通过并购获得的，权益土地面积为1750万平方米。

截至2019年3月，合景泰富的土地储备超过1700万平方米，平均成本为5400元/平方米，总可销售价值为4500亿元。目前，土地储备足以应付未来三至五年的发展。

以下是河静泰富集团控股有限公司2018年度业绩大会现场记录:

现场问题:该公司在广州和深圳有几个旧村庄和工厂的改造项目。你能透露一下具体情况吗？2019年征地资金如何安排？公司想进入一些新城市吗？

蔡:何景泰富一直在改造旧村旧厂，并取得了很好的成绩。我们主要在广州的黄埔区和南沙区，特别是珠江沿岸和广州东部进行了一些旧村改造。深圳也是焦点。去年，我们也在深圳落户了一些项目，有些项目今年可能会出售。

至于征地的城市和地点，主要战略目标是:第一，长江三角洲和珠江三角洲。第二，深入培育现有城市和周边地区的现有项目，并使其深入和精确。至于全国各地，如果项目好，意愿高，也不排除去新城市。

许锦田:我想补充一点。一般来说，我们不会为2019年的土地收购设定金额或比例，主要取决于当年的销售额。

现场问题:核心利润的增长在中期翻了一番，但在年底略有下降。是不是像去年一样，什么事情拖了下来？就股息而言，在下半年维持去年的股息有用吗？今年有两个香港项目进入市场。你认为香港的房地产市场怎么样？

许锦田:今年的利润增长可能低于之前的预期，主要原因是有几个项目的交付时间比预期的要晚。因为这些都是合作项目，合作伙伴并不特别关心何时移交建筑。二是利息支付问题，利息是10亿，相比2017年同期的3亿，所以利润会受到影响。

孔建民:在分红方面，公司的分红比例一直很高，未来几年将保持稳定的高分红比例。

香港的两个项目，一个在启德，另一个在鸭洲，将于今年第三或第四季展开。在不久的将来，香港将逐步稳定其市场，它也对整个市场持乐观态度。

现场提问:企业可以销售的一些商品的价值是多少？今年你会卖一两个吗？

孔建民:是的，北京和上海的一些办公楼，包括广州，今年可能会出售。

现场提问:报告中亚龙洲项目的价值是30亿。这是不是意味着今年只卖一点，其他的以后再卖？今年有什么目标吗？去年营业收入大幅增长，明年将有更多的房地产投资。目标是什么？

孔建民:当然，鸭洲的价值超过(30亿)，总价值约为数百亿。最重要的是，我们希望在建筑检查阶段附近的销售会更好，但我们也想推出一些房地产测试市场。毕竟，这是该公司第一次在香港这样做，希望为香港人提供一个好的产品。

第二，经营物业的增长，随着公司近年来经营物业的竣工，如今年竣工的五个商场和两个办公楼。商场和写字楼将来会陆续落成，每年大约会有两三个这样的控股物业，所以我预测在2020年会有大约25亿至30亿的营运收入。

因为在第一次租赁后的三年内，业务通常有40%到50%的增长率，下一个公司是收获期。在这方面，我们相对乐观。

许锦田:我想补充一点，鸭洲项目预计在年底启动，所以不会卖得这么快。

投资性房地产方面，2018年将达到16亿元人民币，占总收入的6%多一点。我们预计总比例可能在总收入的10%以内。其次，房产销售的收入会增加，所以比例不会增加得那么快。

现场提问:我对投资情况持乐观态度。其他方面会保守吗？

孔建民:不是，因为合肥景泰福富正在均衡发展。销售型物业和控股型租赁物业基本涵盖所有产品，包括长期租赁公寓、酒店、写字楼和商场。

事实上，公司每年都会有一定比例的销售额，可能是7%左右来建造这些控股物业，所以每年都会陆续积累一些控股物业。

持有的财产不出售吗？事实上不是。我想只要租金稳定，如果一些顾客出价高，我们可以试着卖掉它。今年，我们实际上是在谈论北京和上海的办公楼。如果我们动作快，我们也许能在这两个月内完成交易。这方面的积累一个接一个，经营性房地产的收入将逐年增加。

其次，我们关注销售规模。今年的目标是850亿元，增长率约为30%。近年来，销售规模将快速增长。

现场提问:合肥京泰富2019年的现金流指标是什么？我们2019年的投资额是多少？大湾区的整体投资策略是什么？2018年的收款率是多少？2019年850亿元的销售目标能收回多少？你能告诉我们未完成的销售额吗？利润率是多少？2019年能结转多少？

最后，在业务方面，XJTF在2018年表现出色。我们下一步有长期战略目标吗？我们投资物业现在的利润率是多少？这些购物中心现在的利润恢复情况如何？

黄一山:我们来谈谈2019年的现金流指引。2019年，销售现金回报约503亿元，建设成本约130亿元，利息约12亿元，销售和管理费用约27亿元，税收约38亿元。此外，未支付的土地购买金额约为64.7亿元，这不包括今年的土地购买预算。

2018年的回报率约为80%，2019年将会更高。截至2018年底，已出售和未偿金额为人民币480亿元。

孔建民:在生意方面，我们暂时还没有考虑要办多少休闲派对。我们觉得要成为一个购物中心，我们必须在一个核心位置，一个核心位置，一个有足够交通的地方，所以我们仍然需要偶然得到一些项目。

由于景泰富有这么多的购物中心，我们通常会选择一个大型社区，包括住宅楼、办公楼、酒店和企业，而不会只为一个企业做生意。因此，在未来的长期战略目标中，我们仍然注重利润。

此外，商业现金流的回报基本上没有问题。整个项目是一个大的综合体。事实上，我们赚的钱比这个项目多得多，所以基本上对整个业务的运作没有太大的压力。

至于我们现有酒店的盈利能力，我们都知道酒店不是那么容易做的，也不容易赚钱，但和景泰富已经成功找到了盈利模式。

目前，几家酒店经营状况良好。我们酒店的特点是设计和高质量，吸引商务客人和年轻客人，有许多回头客和常客。因此，我相信未来几年酒店将会有很大的发展。

酒店赚了钱后，很多业主主动带了一些物业过来，让我们出租这个品牌进行资产运营，我认为这也是景泰富未来的利润增长点。

来源：广州新闻直播