业绩会直击 | 中骏集团黄朝阳：明年将大概率能够冲过千亿（实录）

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视点房地产网延续其一贯风格，钟君集团今年的业绩仍将非常短暂。三言两语，经过不到十分钟的表演介绍，我直接进入了媒体问答环节。

虽然时间很短，但信息量却不小。从数据来看，钟君集团2018年的财务状况几乎都是红色的。

据悉，钟君去年总收入为177.83亿元，同比增长10.4%；毛利润达到61.47亿元，同比增长12.06%；全年实现利润36.77亿元，同比增长6.62%。毛利率和核心利率分别为34.6%和13.2%。归属于母公司所有者的核心利润增长约15.6%，至约22亿元人民币。

就销售数据而言，钟君去年实现了500亿元的年度目标，达到513.58亿元。根据黄朝阳2018年500亿元、2019年800亿元和2020年1000多亿元的三步跳，钟君已经成功迈出影响1000亿元的第一步。

另一方面，值得注意的是，钟君出席了今年的高管业绩会议。

除了董事长、总裁兼执行董事黄朝阳、执行董事兼首席执行官黄有泉、首席财务官兼公司秘书李少波以及执行董事兼总裁助理黄伦之外，长期租赁公寓业务负责人、郁芳CEO陈建也首次出现在钟君的业绩会议上。

我没有错过这个机会。在整个绩效会议中，现场媒体的大部分问题都提到了土地收购策略、规模目标和融资环境，更多关注的是钟君长期租赁公寓业务的发展。

长期租赁公寓和大量资产都是小股交易

在表演会上，他第一次被媒体折磨，而陈建相当活跃。目前，钟君约有1.3万套长期租赁公寓，我们的目标是今年达到3万套，2020年达到5万套。

在长期出租公寓业务中，不同的房地产开发商有不同的扩张思路。或重视资产持有，或忽视资产出口，或将其资产证券化，寻求资本市场的支持。

谈到今年如何实现3万间客房的目标，陈建笑着说，钟君将通过各种渠道赢得剩下的1.7万间客房。

他指出，钟君将首先采取强调资产的模式，钟君将进行投资。其次，通过租赁的方式，我们赢得了第二个房东手中的一些房子，并通过装修和改造完成了升级。此外，我们中的一些人将采用管理产出的方式。

或许他担心外界会质疑钟君对资产的重视，认为这是扩大长期租赁公寓的重要途径。他接着解释说，整个钟君的长期租赁公寓模式将连锁经营与资金管理结合起来，这不会对整个钟君的金融造成太大压力。

陈建表示，钟君在这类重资产项目中的份额不会太高，甚至很有可能最终会成为一个小股交易的想法。例如，我们只持有重资产项目10%的股份，这很好，但是我们是交易者，我们是管理者，这个想法实际上在去年已经初步体现出来了。

据了解，钟君去年12月与吉辉资本签署了相关合作协议。双方共同建立了长期租赁公寓投资平台，初始规模为8亿美元，未来三年目标平台规模将超过100亿元人民币。

事实上，该平台被用来收购、开发和运营核心城市的长期租赁公寓项目。其中，郁芳将成为投资平台的管理者，负责平台的整体投资、融资、管理和退款。结果，钟君长期租赁公寓的资本流通体系初步建立。这种模式可以解决由大量资产造成的问题，当长期租赁公寓项目完成后，我们会将其出售给基金。

在性能会议上，黄朝阳说，钟君的长期租赁公寓的模式是两轮驱动，即资金+开发和运营。他表示，长期租赁公寓的布局主要在一、二线城市，而三线城市将紧随购物中心之后。

虽然在过去的一年左右，长期出租公寓已经像坐过山车一样，经历了从公众关注到频繁打雷的转变，房地产开发商的热情正在逐渐冷却下来。然而，钟君显然仍对这一领域持乐观态度:这是房地产多元化的一部分，在未来，在长期租赁公寓和其他业务中，我们将在三到五年内超越其他领域。

明年超过1000亿是一个高概率事件

随着越来越多的房地产企业涌入1000亿俱乐部，一直徘徊在前50名的钟君也开始担心起来。根据民意指数发布的榜单，钟君在2018年排名第54位，比前一年上升了5位。

目前，我们有两大发展战略，第一个是1000亿战略。在演出会上，黄朝阳毫不掩饰自己对规模的渴望。他说，钟君今年的目标是700亿元，明年很有可能超过1000亿元。

与之前的800亿元相比，钟君今年的目标无疑有所下降。黄朝阳也坦率地承认，我们的内部kpi实际上不止这个数字。

他对2020年实现1000亿元的信心来自于钟君快速增长的价值:我们目前的价值超过3000亿元，而去年的新增价值约为1200亿元。

数据显示，截至去年年底，钟君土地储备总规划建设面积约为2406万平方米，全年新增项目47个，地上总建筑面积约为900万平方米，土地总成本约为389.23亿元。今年1月和2月，我们的商品价值增加了约250亿英镑。

土地收购的快速扩张不仅直接体现在企业规模上，还体现在负债和资金链上。据年报显示，钟君流动负债较上年增加近200亿元，非流动负债增加约101亿元。

然而，黄朝阳并不完全同意快速扩张将增加资本压力的说法。与2017年相比，我们的债务比率下降了11%。他反驳说，钟君去年的土地投资增长如此之高，但其净负债率明显下降，这意味着钟君的整体流动性非常好。

据了解，钟君2019年的征地预算为250亿元。在征地布局上，钟君的国有化没有停止。然而，黄朝阳也承认，最终的估计仍然是基于长江三角洲和大湾区，与其他地方的平衡发展。一线和二线城市是主要城市，他们灵活进入三线城市。

换句话说，黄朝阳对大湾区的乐观是显而易见的。广东的房地产市场是全国最大的单一市场，而随着大湾区战略的出台，我们绝对乐观。

在此基础上，钟君将一家广州公司从深圳公司分拆出来。根据计划，钟君将在未来与深圳公司和广州公司一起覆盖广东省的全部业务。

不过，对于香港，黄朝阳表示，目前的价格太高，这不是一个好的投资机会。

现在我们有16家城市公司，将来我们会发展到20家。如果我们每人达到100亿，我们就能达到2000亿。显然，在黄朝阳看来，规模仍然是第一位的。虽然他说他还没有决定哪一年实现这个目标，但黄朝阳笑着说，不排除钟君做得很好，转得更快，很快就能达到2000亿元。

以下是钟君集团控股有限公司2018年度业绩会议现场问答记录:

现场提问:2019年征地投资预算是多少，具体目标城市是什么？该公司于2018年收购了大湾区佛山的土地。你对大湾区的布局乐观吗？最近，一些企业表示将增加对一、二线城市的投资。面对更加激烈的竞争，公司会怎么想？

该公司的短期债务在2018年有所增加，手头现金接近短期债务。会出现流动性问题吗？2019年的融资安排是什么？

李少波:我们2019年的征地预算是250亿元人民币，整个短期债务比较高，主要是绝对值，因为我们还在快速扩张。我们的现金与短期债务的比率仍然很好，有200亿现金，只有105亿短期债务，流动性非常好。

黄朝阳:与2017年相比，我们的债务比率下降了11%。去年，土地投资的增长相对较高，但我们的负债率反而下降了，整体流动性仍然很好。

我们对大湾区绝对乐观。钟君这次从深圳撤掉了一家广州公司。今后，我们将以深圳公司和广州公司覆盖整个广东省。广东的房地产市场是全国最大的单一市场，其经济也是最活跃的，尤其是大湾区战略的推出，对此我们肯定是乐观的。

今后，我们将采取公开市场征地和旧改造相结合的方式。该公司已在中山签署了两个旧村改造项目，也开始进入旧改造项目。此外，大湾区还将有大量的长期租赁公寓和购物中心。这个地区的经济是全国最好的之一。未来，大湾区和长江三角洲将成为主要的经济区。

钟君主要集中在一线城市和核心二线城市，我们将灵活进入三线城市。我们对三、四线城市的思考是，我们可以完全覆盖广东、福建、浙江和江苏，钟君的产品线可以覆盖从一线城市到五线城市，我们有一个完全覆盖的产品线。

在大陆，我们更喜欢人口超过500万的地级市。从长远来看，房地产仍然依赖于人口，而人口与房地产的相关性最高。从大陆到县城，我们要看它是不是中国百强县之一。

现场提问:长期租赁也是一个相对较大的投资领域。公司的长期租赁公寓实现收入了吗？今年它会有什么样的投资？

陈建:我们有大约13000套长期租赁公寓，目标是今年30000套，明年50000套。目前有13，000个房间，今年还将增加17，000个。如何获得资金来源？有几个频道。首先，关注资产是指钟君将投资的资产。

二是租赁物业，租赁方式，我们把第二个房东的项目拿到市场上，然后装修后租出去。

第三，委托管理，管理产出的方式。例如，这17000个房间中有一半是重型资产。这将是一项沉重的投资，还是公司的一大负担？我认为非常重要的一点是，我们的整个模式是连锁经营和基金资产管理的结合。

对于拥有大量资产的项目，我们的目标不是说钟君拥有100%的股份，但我们的目标可能是考虑交易少量股份。钟君最终有可能持有10%至20%，但我们会进行交易和管理，这已经得到初步反映。

这意味着我们所谓的资本流通体系已经从去年10月开始开放。去年10月，我们与吉辉资本合作建立了联合投资平台。在这个平台的顶端的角色是独家经理的角色，帮助这两个投资者一起管理。

钟君100%在这个平台上持有的几个项目已经分配给了吉辉资本，我们将在未来共同承担这些项目。钟君的很多原创项目现在都100%的缩减了很多。我希望今后可以减少对重型资产的投资。

现场提问:在征地方面，你有没有计划加快哪些地区的布局？集团如何看待内地房地产市场的未来？

黄朝阳:目前，钟君管控是两级管控模式。从城市公司到总部，我们去年进入了四个城市。现在我们有16家城市公司。未来，我们的发展将达到20个城市公司的水平，20个城市公司中的每一个都将达到100亿，所以会有2000亿，当然，有些高，有些低。

现在，经过我们国家的发展，总体布局是比较平衡的。据估计，长江三角洲和大湾区在最终结果中仍将占最大比例，其他地方将主要根据当地经济形势均衡发展。

现场提问:公司未来会考虑转型吗？会不会在坚持房地产方向的同时，规划其他行业？碧桂园、恒大和万科还有其他业务布局，如汽车、机器人和农业。公司将来会考虑这方面吗？

黄朝阳:钟君现在有两个战略，一个是1000亿级的战略，不是1000亿，而是进入1000亿俱乐部，这就是追求规模。我们今年的目标是700亿元，明年超过1000亿元绝对没有问题，因为我们的价值已经超过3000亿元了。去年，我们每年增加价值1200亿元，在1月和2月，我们增加价值250亿元。明年很有可能超过1000亿元。

我们还有一个叫做快乐家庭幸福生活生态圈的策略。我们长期出租的公寓叫郁芳，联合办公室叫欢乐之家，购物中心叫快乐世界。快乐生活生态系统主要针对中国未来的消费升级，是中国经济从制造业向消费转型的必然趋势。我们面临着未来的消费升级和转型。

这也可以被视为一个多元化的措施，我们的房地产。我们有一个概念叫做弯道超车。未来，我们将在三年内实现弯道超车。但是我们所做的，无论是长期租房、购物中心还是一起工作，都与房地产有关，我们不会跳出与房地产完全无关的行业。

我们的多元化只针对房地产相关行业，从目前的战略来看是可靠的，因为它毕竟可以形成协同效应。钟君的长期出租公寓和购物中心已经开始对我们的土地收购产生协同效应，我们可以得到一些更便宜的土地。

现场提问:你在深圳的长期租赁公寓的布局比例是多少？

黄朝阳:我们的长期租赁公寓主要在一线和二线城市，三线城市将跟随购物中心，因为购物中心对长期租赁公寓有需求。深圳目前没有长期出租公寓，但大湾区有，将来会在深圳和广州布置。上海有很多项目，包括北京、苏州和福建。钟君今年开放投资的长期租赁公寓数量将达到3万套，明年开放投资的长期租赁公寓数量将达到5万套。到明年，我们的租金加上其他收入将会有所突破。

我们的长期租赁公寓的商业模式是，首先，他是一家基金管理公司，我们要拿钱，还要管理钱，并把它投资到我们的长期租赁公寓。

其次，我们的线下连锁经营模式帮助他人经营和租赁。我们的模式是两轮驱动模式，一个是基金管理公司，另一个是线下运营管理。对于线下运营和管理，我们将获得大约5%的平台收入，我们还将收取基金管理的管理费。如果未来的项目被出售，我们仍将有20%的超额利润。这样，钟君明年的租金加上其他收入将超过4亿英镑。

钟君的长期租赁公寓的发展从资金层面解决了沉重的资产问题。当长期租赁公寓项目做得好的时候，我们把它卖给了基金，我们和吉辉资本成立了一个8亿美元的基金公司。

现场提问:你担心房产税对公司的影响吗？你有兴趣在香港投资吗？

黄朝阳:我是这样看待房地产税的。全世界都有房产税，只有mainland China有，香港也有房产税。我个人认为将来应该开征物业税。不征收它是不合理的。它在世界各地征收。为什么不在中国征税呢？我想将来一定会征收的。然而，物业税需要立法，征收的渠道和方式需要考虑，这不是那么快。

不过，由于世界各地都有物业税，即使开征物业税，对地产也没有影响，因为不可能开征高税，因为这是向全民征收的税项，而发展商亦应考虑各方面。我认为将来肯定会征收，但对房地产不会有太大影响。

中国的房地产监管已经持续了几年，每个人都已经习惯了。我认为城市化还没有结束，所以需求仍然存在。

第二，年销售规模约13万亿元将持续一段时间。在过去的几年里，房地产的总量没有增加多少。为什么主流开发者的规模仍在增长？这是一个洗牌的过程。现在有200个开发人员，而不是2000个。蛋糕仍然很大，但是人越来越少了。我认为这一波洗牌将从200个房地产到100个房地产，这是一个必然的趋势。

总体方向仍有长期发展，这是没有问题的，但行业竞争已进入快速洗牌阶段。

我们以前一直关注香港，但现在价格太高，不是特别好的投资机会。

现场提问:去年，合同销售额大幅增长。今年的销售目标是不是太保守了？

黄朝阳:顶尖开发商设定的增长率相对较低，因为我们还处于快速发展时期，所以我们的目标相对较高。钟君2019年700亿元的目标是完全有信心实现的，我们的内部kpi并不限于这个数字。因为现在我们的市值已经超过了3000亿元，如果下半年市场好的话，我们应该会继续增长，而且我们仍然有信心实现年度目标。

现场提问:您想知道去年的整体借款成本，以及如何看待今年的融资情况？

李少波:在融资方面，我们在2017年判断2018年的融资会很紧张。我们在去年3月和4月发行了优先票据，当时的成本还是比较低的。总体而言，我们的加权平均融资成本为6.4%，比2017年低0.5%，在房地产开发商中相对较低。今年，我们预计整个融资环境将更加宽松。从1月到3月，海外优先票据的发行利率在下降。从2010年的宏观调控到现在，今年一季度海外债券的发行越来越宽松。

现场提问:去年的房地产销售毛利率能保持今年前两个月的水平吗？

你提到在未来，你应该在20多个城市分支机构实现每个公司100亿元和2000亿元的目标。这个目标什么时候能实现？所有的长期出租公寓将来会被放入这个基金吗？

李少波:我们过去两年的毛利率在34%以上，最重要的是过去两年一二线城市交付的房屋比例会比较高。在过去的一两年里，我们一直专注于二线城市和三线城市。我们的一个指标是，所有土地购买的毛利率应该达到25%以上。

黄朝阳:我们的20家城市公司管理着40多个城市项目。如果每个城市公司达到100亿元，那么就有2000亿元。但这是平均水平，不可能每个公司都有100亿元。例如，新城稍微低一点，稳定的城市稍微高一点，但是我们基本上覆盖全国，所以我们的品牌可以在没有市场地位的情况下建立。看看未来三年的目标，今年700亿，明年1000亿，大致就是这个水平的增长，我们不能排除我们的土地投资更好，营业额更快，发展更快，我们不能排除我们可以很快达到2000亿的目标，我们还没有决定哪一年可以达到这个目标。

由于该基金主要关注一线和二线城市的长期租赁公寓，如果条件允许，我们将覆盖一线和二线城市的项目，我们对一些项目持乐观态度。我们将首先持有回报良好的项目，但我们仍然与基金合作的大部分项目。

现场问题:去年，长期出租公寓经历了一系列问题，如甲醛，这推高了租金。许多住房企业放缓了长期租赁公寓的扩张。钟君的扩张步伐仍然非常快。你的扩张逻辑是什么？现在万科的房地产企业正在快速扩张，但开工率很低。钟君的开盘价表现如何？

黄朝阳:让我们首先介绍一下我们的商业模式。我们的长期租赁公寓是一个两轮驱动模式，资金+开发和运营。首先，我们需要建立赚钱的能力。如果没有资金进来，你已经做了很多长期出租公寓，你的资产将太重，走不动。基金管理是有管理费的，将来退出时会有超额利润。

此外，就开发和运营而言，从征地到建房再到运营，我们将其定义为连锁运营能力。什么意思?例如，我们与美国公寓品牌竞标，该品牌在美国拥有43万个房间和1000多个项目。今后，我们的规模也可能达到1000个项目，所以我们必须做好每个项目的攀升期和入住率。这是一种连锁经营能力，我们需要建立这种能力。

这种模式不同于其他公司，大多数公司都采用轻资产模式，租房子，自己管理。我们研究过，完全忽视资产的模式在欧美并不存在，但在日本有一些。我们采取轻重结合的模式，自己开发建设一些项目，与基金合作。

另一部分是从市场上找到一些纯轻资产物业，然后在装修后租一些物业。短期而言，长期租赁公寓的利润不会太高，主要是因为为了获得客户而扩大了规模。只有当规模足够大时，会员客户的数量才能增加，而数量的增加将有助于我们的整体运营。当客户积累足够多的时候，每个城市的项目入住率都会很高。这就是钟君和其他公司的区别。我们对这件事想得更清楚了。我们是轻重结合，我们会更加注重资产。

来源：广州新闻直播