中海时隔一年重归榜首 万科0.2分痛失状元 | 房地产上市企业30强发布

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2019年3月19日，视点指数研究所在2019视点年度论坛上正式发布了中国房地产优秀企业100强名单，对2018年中国房地产行业最具代表性的企业进行了业绩评估，评选并表彰了过去一年中优秀、卓越、卓越的房地产及相关产业链企业集团。

作为中国房地产100强优秀企业的发源地，30强上市企业(房地产g30)选择了30家位于行业前列的房地产上市企业，他们是优秀上市房地产企业的代表。

作为上一季的最后一集，争夺榜首的两位主角仍然是熟悉的面孔。在过去的七年里，尽管接触众多，中海和万科总是以难得的默契取代对方，牢牢占据榜首。今年，双方仍保持着轮流登台的默契。凭借其突出的财务和运营优势，中海赢得了第一名的竞争。

在过去的六年里，中国海运的六项财务指标都非常出色。这不仅是由于国有企业的惯性，也与中海卓越的财务管理能力有关。以毛利率为例，2013年，中海集团的毛利率比g30地产的平均水平高出0.48%。此后，其优势不断扩大，到2018年，这一差距已扩大到9.18%。

此外，在今年的房地产g30中，新增了净负债率作为选择指标，以反映房地产企业在下行周期中的杠杆使用情况和财务风险平衡情况。根据意见指数，2018年中海的净负债率为20%，比g30房地产的平均水平低91%。它可以说是一个优秀的财务经理。

从第一名的位置上看，万科今年获得了g30地产的第二名。从榜单数据来看，万科和中海的财务指标相差3.3个百分点，与去年相比差距有所缩小。值得注意的是，今年万科的净利率较去年有所提高。一方面，万科财务费用比率持续下降，从2010年的4.7%下降到2018年的2.34%，低于行业和主流开发商的平均水平。

此外，在过去的几年里，万科的营业收入持续增长。此外，结算滞后销售约24-36个月。也就是说，2018年，万科的销售收入正处于行业整体销售价格快速增长阶段，锁定了其高额利润。

虽然财务业绩略逊于中海，但就销售额而言，万科以6069.5亿元的规模位居行业第二，成为2018年突破6000亿元的房地产企业之一。在面包的带动下，万科几年来从未放松过储备，总价值超过2万亿元，仅次于恒大。正因为如此，万科的运营达到了23.5点。

1000亿住房企业占据26个席位，房地产平均净利率g30正增长

值得注意的是，在2019年中国房地产企业30强名单中，有26家房地产企业销售额超过1000亿元，比2018年增加了10家，但回顾2017年，这个数字只有11家。这也意味着，2018年，310亿住房企业中有80%以上赢得了房地产g30的席位。上榜的1000亿房企的增加，不仅表明整个行业的销售规模正在向上增长，也预示着未来房地产g30的门槛将进一步提高。

过去一年，在政策趋紧、房地产市场低迷的环境下，大型住宅企业往往具有更突出的优势、更雄厚的资本、更高的土地储备质量和更低的融资成本。因此，规模化不仅是住宅企业的内生需求，也是行业优胜劣汰和激烈竞争的客观结果。

另一个值得关注的亮点是，2016年后，g30房地产的平均净利率增长在2019年首次转正。如上所述，结算滞后销售的影响不仅让万科受益，也让其他g30房地产企业受益匪浅。

得益于平均销售价格的提高和丰富的结算价值，房地产企业净利润在2018年保持了良好的增长趋势。根据意见指数，g30房地产平均净利率为13.71%，比上年高1.54%，同比增长为12.65%。

根据意见指数的不完全统计，截至2019年3月7日，76家房地产企业发布了2018年年报业绩预测，其中43家净利润同比增长或扭亏为盈，其余33家预计净利润将下降、首次亏损或继续亏损。

超过50%的中小住宅企业毛利率超过30%，净资产收益率达到近四年来的新高

过去几年，房价上涨对结算的积极影响是显而易见的。报告显示，2019年g30房地产企业平均毛利率为27.82%，比去年高1.58%，也是近四年来的最高值。

具体到每个销售类别，在2019年中国房地产企业前30名名单中，有12家房地产企业的毛利率超过30%，占40%。值得注意的是，有三家销售额在1000亿元以下的房地产企业，其毛利率已经达到30%以上，占同期所有上市房地产g30房地产企业的50%。也就是说，6家不到1000亿元的房地产企业进入了g30房地产榜单，其中一半的毛利率超过30%。

回顾大型房地产企业，许多销售额超过2000亿元的房地产企业的毛利率低于30%，一些销售额超过3000亿元的房地产企业的毛利率低于20%。

规模与毛利率的平衡也揭示了不同的住宅企业在公司发展中的不同侧重点。它是在产品结构上胜出并降低了价格，还是在销售上更大更强？这可能是所有房地产企业在推进行业发展的过程中留下的共同想法。

与毛利润一样，g30房地产的净资产收益率水平也有所提高。2013年，g30房地产的平均净资产回报率为15%，在接下来的三年里一直下降，并在2016年达到最低水平。2017年，上述指标开始逐渐清晰，达到12.67%。一年过去了，g30房地产的净资产收益率达到了一个新的水平，超过了14%。

众所周知，净资产收益率代表股东权益的收入水平，是衡量公司使用自有资本效率的一个尺度。从今年的指标来看，不可否认的是，g30地产的利润率有所提高，这是由产品结构和平均价格的提高带来的。此外，总资产周转率，即表内周转率也大幅上升，这促成了g30房地产净资产收益率的上升。

然而，我们应该警惕住房企业高杠杆系数的应用，这显然是一个相对脆弱的商业模式，高风险和很大的不确定性。

偿付能力再次减弱，高利率企业债券的规模翻了一番

自2016年底以来，地方政府增加了发布房地产市场监管政策的频率，金融业也开始收紧。直到2018年底，融资大门才稍微打开。市场的目光齐头并进，房地产企业的债务结构、杠杆水平和短期偿债能力也成为关注的焦点。

回顾g30房地产的主要偿付能力指标，我们可以看到前30名房地产上市企业的平均流动性比率有所下降，比2017年下降了0.09，达到近八年来的新低。资产负债率也接近8，达到79.75%。

从净负债率指数的观察可以看出，g30房地产的金融资本链安全性参差不齐，但整体操作风险仍然很高。从评价意见指数来看，很多企业的资金链比较紧。其中，4家房地产g30的净负债率高于200%，最高达到408.68%；包括万科、中海和龙湖在内，只有五家公司的净负债率低于50%。

2018年，房地产企业的传统融资渠道受到了一定程度的影响，传统渠道被堵塞。房企不可避免地会加大融资力度，整体财务压力将逐渐显现。从2019年初开始，我们可以看到，除了繁忙的销售之外，房企的输血业务也开始了。

据不完全统计意见指数显示，截至2019年3月7日，房地产企业共发起209项融资行动，涉及发行公司债券、美元债券、资产证券化、银行贷款、担保贷款、股权融资等。，融资总额4778.25亿元。

其中，公司债券规模翻番，海外融资规模飙升。截至2019年3月7日，在房地产企业发布的融资公告中，公司债券达到1377.625亿元，占融资总额的28.83%，其中1月份金额最大，达到812.13亿元。

事实上，2019年上半年是房地产企业美元债务集中到期的时候。因此，除了国内企业债务，相当多的房地产企业将关注美元债务的再融资能力。根据意见指数融资统计，截至2019年3月7日，房地产企业美元债券发行规模达到1796.59亿元，占37.6%。

在借新还旧的命题上，显而易见的是，大型房地产企业、国有企业或财务管理优秀的民营企业占据着明显的溢价优势，而一些规模较小的企业只能选择自救而非保本。根据视点指数，在上述美元债务融资中，很多企业的利率都在13%以上，有的甚至高达15%。受此影响，截至2019年3月7日，房企平均融资成本达到7.15%，处于近年来的较高区间。

来源：广州新闻直播