碧桂园卫冕与分化的格局 2019中国房地产卓越100榜重磅发布

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如果人们喝水，他们就会知道什么时候是温暖和寒冷的。2018年，房企改变了前几年的匆忙节奏，在资金和土地周转上表现出另一种态度。

今年，行业集中度进一步提高。虽然总体增速放缓，但龙头企业的资源优势仍使其销售、土地储备和融资规模继续推进，强者永远强大的事实没有改变。面对差异化的形势，中小住宅企业在业绩上逐步注重团队和产品实力的驱动因素，在攀登阶梯时注重多样性。

尽管处于不同的生存状态，面对降低杠杆、稳定楼市的调控基调，各梯队的房地产企业都不约而同地提出高周转率，以利用回笼资金来弥补部分资金需求。

一年中昂贵的房地产资金迫使房地产企业使用各种方法来扩大资金来源。就像港股接连上市、房地产金融化不断推进、项目引入合作伙伴一样，各种形式的祝福记录着每一个场景的得失和取舍。

见证过去，2018年行业经历的一切推动着中国房地产的发展，车轮滚滚向前。我们还需要判断下一次哪些策略和模式更合适、更优秀。

2019年3月19日，视点指数研究所在2019视点年度论坛上正式发布了2019年中国房地产优秀100强榜单，对2018年中国房地产行业最具代表性的企业进行了业绩评估，评选表彰了过去一年优秀、卓越、卓越的房地产及相关产业链企业集团。

去年万科第一次加冕后，碧桂园再次荣登今年100强的榜首。2018年，碧桂园公布了5018.8亿元的股权销售业绩，流量销售也超过了7000亿元的门槛。量表再次升级，帮助他们在操作指标上获得高分。

展望2018年的碧桂园，农业和机器人也专注于其主要的房地产行业。年内，除了展示两项业务的进展外，还调整了新业务部门的人员结构。在一定程度上，这反映了碧桂园对推动新业务的执着，也间接推动了碧桂园在管理指标和品牌指标这一100强榜单中的高分。

谈到多元化，万科有发言权；年初，总裁职位的顺利交接保持了本年度业绩的稳定。除了6069.5亿元的销售额外，万科还收购了凯德置地(CapitaLand)旗下的20家购物中心，收购了太古城的冷链物流资产包，推广了万村计划，并把物业服务提升到其主营业务，赢得了足够的市场关注。

与碧桂园和万科不同，恒大进入百强前三的关键在于其高销售利益比例和巨大的商品价值。它们都给它的操作指示器增添了许多色彩。

在过去的2018年，恒大实现了5513.4亿的流动销售额，并走上了实现销售目标的正轨。在股权销售排行榜上，恒大以5238亿的销售额排名第一。从这个角度来看，虽然房地产企业之间的合作开发已经成为一种趋势，但恒大依然保持着95%左右的股权销售率。

在土壤储备方面，恒大延续规模+效益的增长策略，仍在缩减土壤储备的总规模。2018年年中，其土地总储量约为3.05亿平方米，较去年底的3.12亿平方米略有减少，但仍是一个巨大的粮仓。随着庞大的土地储备逐渐回归一、二线市场，加上均价不断上涨，恒大的价值必然会上升。

前十名阵容稳定且规模小，是中小住宅企业转移产品的驱动力

除了金字塔顶端的稳定的毕万衡之外，这份优秀榜单前10名的主体与去年相比仅略有变化。其中，融创和保利紧随前三，保持第四和第五的位置；而中海、华润、龙湖、绿地和新城则在未来依次出现。

一般来说，要想进入前10名，销售规模必须达到2000亿左右，比去年的前10名增长了37.18%。将过去几年排名前十的稳定性进行叠加，我们可以发现，房地产行业的集中度趋势并没有改变，强者越强仍然是不变的事实。

与大型住宅企业的资源优势不同，中小型住宅企业似乎处于一种略有不同的生存状态。

在这份榜单中，不同档次的房地产企业的数量比例大多呈下降趋势，而48分就像一个临界点，将整个行业分成两个数量几乎相同的阵营。与大型住宅企业相比，中小型住宅企业的排名差距较小，排名竞争更加激烈。

和过去一样，经营指标是房地产企业排名的基础，而其他指标则决定得分的上限。在低于前20名的一些步骤中，一些房地产企业因为在管理、品牌和商业模式方面的高分而在排名中取得了领先地位。在某种程度上，这表明中小住宅企业的竞争力已经开始从简单的规模效应中加入团队和产品实力的驱动因素。

十亿扩张解码，规模和利润进退

虽然规模不是赢得房地产企业竞争的唯一途径，但业界仍将1000亿元作为衡量开发商实力和争取话语权的标准之一。具体来说，规模和利润仍然像鱼和熊掌。

根据视点指数的统计，在卓越100强的29家上市房地产企业中，净利率大多在10%至20%之间，10%以下的有9家，20%以上的只有3家。

此外，2018年末，这29家房地产上市企业的平均毛利率、净利率、净资产收益率和资产负债率分别为27.46%、13.24%、14.04%和79.96%；对于新提升的1000亿住房企业，其值分别为26.55%、10.41%、11.97%和81.22%。这表明，在进攻1000亿元的过程中，利润为规模做出了一定程度的让步；与此同时，略高的资产负债率也为规模化铺平了道路。

为了实现整体销售规模的快速增长，减轻资金周转的压力，一些住宅企业采用合作开发的模式作为分散风险的护城河。

在2018年招募的1000亿人中，约有三家房地产企业自2016年以来大幅增加了合作项目，使得销售股权比例从目前的90%下降到70%以下，稀释了股东净利润的比重，换来的是过去三年约61%的复合增长率，从区域深度培育转向国家布局。

土地储备继续分化，但谁说它会在短时间内弥补更少的头寸？

人们普遍认为，坚持在市场低点进行土地投资，在高点利用计划的粮草加快推货步伐，是开拓住宅企业发展的正确途径。去年，面对规范的房地产市场，具有规模优势和相对充裕现金流的房地产企业迎来了积粮的机会，这使得土地资源进一步流向了龙头房地产企业。

在过去的2018年，新增的前100家土地储备企业中，超过一半仍集中在前10家住房企业手中。在这100家优秀企业中，股权土地储备规模排名前十，这仍然是那些领先的房地产企业的面孔。在股权价值排行榜中，有8家公司的规模超过了1万亿元，前10名的总股权价值比去年增长了45%。

除了依靠招标、拍卖和悬挂，这些土壤储藏记录的持有者还需要并购的帮助。尽管考虑到资本成本，房地产企业的并购在过去几年并不活跃。2018年，国内并购交易数量也同比下降了近30%，但总体而言，仍有许多交易金额较大。

昂贵的资金，内部和外部维修住房企业在融资困难

2018年，银行贷款渠道和方式得到进一步规范，房地产外债资金的使用也受到限制。没有投机和限购限制的住房市场环境被叠加。许多房地产企业感到经营资金紧张，不得不努力为自己融资和输血。

今年，内地企业在香港的首次公开发行(ipo)金额为2，737.63亿港元，其中房地产和物业管理公司的首次公开发行(IPO)金额为172.71亿港元，仅次于电信、交通和基础设施、金融和服务等行业。就像生物技术领域一样。

从香港上市公司的名单来看，一些房地产企业也进入了卓越100强，包括已经登陆资本市场的郑融地产、红阳地产和美的地产，以及仍在排队等候的中梁控股和海伦堡。

除了房地产业务外，为了扩大利润增长点，增强地产界的独立性和融资能力，地产商旗下的地产公司也纷纷到香港敲钟。根据意见指数统计，2018年，亚人寿、新城悦、地产等五家物业管理公司通过ipo融资约59亿港元。

然而，在任何情况下，在外部融资过程中高高在上和奋力拼搏总是会降低住房企业抵御风险的能力；促进资金回报是面对下行周期的王者。今年，碧桂园、首创置业、法华、当代地产等不同规模的房企相继提出高周转率计划，力争用自有资金带动公司运营，增强内生动力。

在城市群时代，住宅企业的布局多选择问题

对于许多开发商来说，鸡蛋不能放在同一个篮子里，所以他们更喜欢不同能源水平的城市布局。随着城市群和都市圈概念的兴起，住宅企业逐渐不再关注一城一池，而是整个街区，享受核心城市辐射的光环，并与周边城市产生协同效应。

除了碧桂园，万科、恒大、华润、R&F等立足大湾区进行全国扩张的企业，如龙光、凯撒、时代中国、越秀地产、合景泰富、澳远、雅居乐等。，都依靠地理优势，在深化大湾区的同时，它们逐渐向周边城市扩散。

从百强企业的布局可以看出，2018年，上述所有房企都将在海湾地区扩大包围圈。凯撒一月初入阳江，三月初入佛山，五年后的六月龙光重入东莞，七月澳远初入江门鹤山，都是例子。

在另一个城市群中，长三角也是房企布局的重点。例如，新城控股在这一年中共赢得了164块土地，其中长江三角洲的土地数量约占一半；绿地控股去年接管了118块土地，其中34.45%位于长江三角洲，该地区的许多城市已经落户。

此外，京津冀地区借助熊安新区、成渝城市群、中原城市群等。，也是住宅企业深入布局的圈子。就像中国的幸福和荣盛发展到京津冀，金科和蓝光发展到成渝，建业和正商发展到中原等。各行各业的人都有自己的土地。

来源：广州新闻直播