88亿地王项目入市 金地华东能否迎来“有晴天”？

本篇文章2608字，读完约7分钟

观点房地产网络收购土地两年后，金代尔终于在公元2040年上海朱樵王迪项目中迎来了进入市场的一天。

近日，多名项目销售人员向视点房地产新媒体确认，公元2040年的部分房屋已于2月3日取得预售证书，并于2月12日开始审批。预计3月初开业。

据了解，公元2040年共有2806套，此次开盘共推出638套，均价约4.2万至4.5万元/平方米，总价380万元/套。粗略计算，这一举措将带来至少24.4亿元的销售额。

作为金地在华东地区重点依赖的项目之一，该地块总价值88亿元，可以说是金地近年来在土地市场上最大的项目。

在土地收购之初，一些媒体认为，收购地块或许能让上海的老房地产企业翻身。

根据简单的时间表，自2002年初进入上海以来，金谷在这座名为“魔术之都”的城市经历了许多起起落落。在辉煌时期，仅这座城市的销售额就支撑了整个集团的半边天；该公司倒闭时，华东仅占集团业务的16.09%。

转折点出现在2016年，当时杰代尔在一场激烈的土地拍卖中以88亿元赢得了朱樵地块。市场对此感到惊讶，并聚焦于这种老式的房地产企业，由于谨慎，这种企业逐渐变得保守。

王荣光只是金帝在上海重新推出的开始。自那以后，它一路追逐，先后砍掉了一些地块，并在2017年再次跃居上海销售排行榜前三名。

未来，以上海为中心的华东金地地区将有更大的雄心，2020年和2021年将达到1000亿元的规模。

公元2040年88亿

时间追溯到2016年7月27日。上海当时最大的住宅区挂在朱樵镇中心镇的核心区。这也是朱樵实施世界级导航空城市规划后的第一个地块。地块面积为14.03万平方米，容积率为1.9，初始挂牌价格为22.81亿元，初始底价为8560元/平方米。

该地块的优势吸引了23家房地产企业。在最后的几百轮激烈的标语牌中，金代尔击败了融创、平安地产、龙湖等竞争对手，以88亿元的总价格将地块收入囊中，一举创下上海总价格的纪录。

据测算，该地块的底价为33023元/平方米，地价为286%。除去公共设施、经济适用房和自住部分，可售部分的实际底价达到41572元/平方米。当时，业内人士猜测该地块的保护价约为5万元/平方米。

或者投资金额太大。当2017年宣布该地块规划时，外界发现金地已将其竞争对手融创和招商局纳入该项目，三方投资129亿元建设该项目，其中金地占34%，融创和招商局各占33%。

根据计划，该项目将建造28栋14层的高层住宅、25栋5层的堆叠式别墅和5栋15层的自立式房屋+经济适用房。整个项目平均面积为93平方米，共2806套。

然而，随着房地产市场调控政策的不断收紧和严格的价格控制，上海高地价的日子并不太好过。据视点房地产新媒体报道，2018年，进入市场的消息在公元2040年继续传播。在接受媒体采访时，金地华东相关管理层强调，公元2040年是金地上海2018年最重要的项目之一。

然而，2018年和2040年并没有像承诺的那样到来。截至2019年2月，多名项目销售人员向视点房地产新媒体确认，该项目已于2月3日取得预售证书，2月12日开始审批，预计3月初开业。

据了解，这次开盘的房子主要是小高层公寓，包括86平方米的小三房，95平方米和99平方米的三房两卫，117平方米的四房，共有638套房子，全部以精装方式交付，平均价格为4.2万至4.5万元/平方米。

这个价格放在上海浦东的朱樵板块，这可以说是高性价比，但对于项目本身来说，这个价格比预期的要低一些。

上海一位资深房地产分析师在接受视点房地产新媒体采访时直言不讳地表示，土地收购成本、开发成本加上精装修、两年资本成本加起来，价格明显低于预期。

分析师认为，目前上海楼市调控没有明显放松的迹象，未来也不应该放松太多。现在开发商特别注重现金流支付，资金在那里下沉会很不舒服。进入市场总比一直被套好。

一名销售人员透露，该项目是第一次开放。从2月12日开始，在一天半的时间里，大约有150组客户被确认。

金地华东沉浮

公元2040年是金地华东最重要的项目之一，也是历经几番沉浮后重新启动的开始。

视点房地产新媒体获悉，金代尔于2002年初进入上海，并于2008年达到第一个发展高峰。金融危机下，金谷地产在楼市低迷时期与三大地产打了一场漂亮的仗，整个上海区域公司完成销售额51亿元，占金谷总销售额的50%。

然而，缓慢的发展战略和保守的经营策略逐渐制约了这家房地产企业的发展步伐，招贤纳士的金字招牌开始褪色，金地华东的辉煌也日益黯淡。

自2012年以来，金地华东的业务份额逐年下降，2015年上半年，其在集团的业务份额下降至16.09%。

辉煌已不复存在。2015年，一度沉寂、急需新鲜血液的金地华东迎来人事变动，金地华北区域公司董事长杨侃调任华东。

也就是说，那一年，金地华东提出了以上海、苏州、南京为中心的城市深化战略，并围绕这些城市扩展都市圈。

随后，华东土地市场频频出现现金，其中包括朱樵88亿元的大规模土地收购。

结果也不错。2016年，金代尔上海公司在全市排名前十，华东地区也成为金代尔地区排名第一的公司，贡献收入149亿元；2017年，金代尔在上海的销售额排名前三，仅次于万科和绿地。

然而，在头三年，金地华东也面临着日益严峻的市场考验。上海和南京这两个持仓较重的城市，都在2017年迎来了调控。上海商品房市场累计成交3766亿元，同比下降48%。

在金地的报告中，给出的数据是:2017年，华东业务收于56亿元，同比下降93亿元，排名比华南和东南低两位。

战略调整迫在眉睫。在严峻的市场环境下，金地华东开始调整原有的城市深耕计划，深耕与粗放扩张并重，加大三、四线城市的下沉。今年，金地华东进入太仓、南通、常熟、合肥、滁州等城市。

金地华东房地产公司副总经理陈喆解释说，如果这个城市只有深度开发，它只能支撑华东500亿元的规模，如果要达到1000亿元，就必须走出去。

他说，未来，金地华东将围绕上海、苏州、南京和合肥，并希望在2020年和2021年达到1000亿的规模。

然而，储备的大规模扩张和三、四号线的下沉也开始吞噬利润。

根据房地产新媒体的观点，2017年金地的房地产销售毛利率为33.96%，华东地区为28.94%，略高于东北地区；2018年年中，营业收入领先全集团时，华东地区的毛利率为36.16%，低于全集团的38.24%，仅高于西北地区。

来源：广州新闻直播