新年“第一桶金” 金科连续融资22亿背后

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1月14日，根据上海清算所的信息，金科房地产集团有限公司将于2019年在全国银行间债券市场公开发行金科房地产集团有限公司的首只短期融资券和金科房地产集团有限公司的首只中期票据。

其中，2019年第一期短期融资券发行规模为12亿元，期限为365天，利率区间为5.9%-6.9%；2019年，一期中期票据基本发行规模为5亿元，上限为10亿元，期限为2年，利率区间为6.5%-7.3%。

据视点地产新媒体报道，短期融资券融资偿还的银行贷款包括中期票据本金偿还、新疆新能源项目融资、巴南区李家坨、涪陵天竺市、青岛瑞昌路金科陈星、永川天月富、开县开州市、涪陵江东集团、璧山中央公园城、郑州天竺市、蔡佳金科等房地产项目融资。

中期票据募集资金偿还的银行贷款包括蔡佳金科、开县集美湖、北京天来、陕西天来等项目。

融资和负债

这是金科2019年的第一次融资，但事实上，自2017年以来，金科的债务水平一直在持续增长，其总债务保持了约10%的环比增长和约40%的同比增长。

在资产负债率方面，金科基本保持在80%以上的水平。其中，2015-2017年末和2018年6月末，公司资产负债率分别为83.95%、79.38%、85.79%和84.79%。

根据金科的融资计划书，资产负债率高的原因主要是由于预收款规模大等因素。

2015-2017年末和2018年6月末，金科预收款分别为265.85亿元、262.74亿元、428.53亿元和634.02亿元。扣除预收款后，资产负债率分别为77.76%、72.84%、80.47%和76.91%。

应当指出，总债务水平的快速增长与金科大规模的土地扩张不无关系。

数据显示，截至2016年底，金科全年新增项目34个，投资208亿元，新增土地面积344.52万平方米，建成区613.12万平方米，产权建筑面积518.12万平方米。

截至2017年底，金科新增投资460亿元的项目79个，新增土地面积587.22万平方米，建成区面积124.53万平方米，建成区面积891.94万平方米。

其中，2017年，金科土地投资仅半年就达到204亿元，与2016年全年基本持平。

2018年，金科仍保持着高速的土地扩张。2018年年中，土地投资额达到270亿元，比2017年同期增加66亿元。新增项目56个，土地面积471.1万平方米，建筑面积1011.96万平方米，产权建筑面积683.49万平方米。

据金科最新土地数据显示，2018年前三季度新增项目92个，土地面积799.68万平方米，建成区1770.83万平方米，产权建筑面积1226.73万平方米，超过2017年全年增幅，差距较大。

土地规模的快速增长也导致了金科库存的快速增长。截至2018年9月30日，金科的库存达到1408.34亿元。事实上，从2017年开始，金科的库存环比正增长，同比增幅最高，为51.26%。

库存的快速增长，在一定程度上导致了金科的低库存周转率。数据显示，2015-2017年和2018年1-6月，发行人流动资产周转率分别为0.24、0.35、0.29和0.10，总资产周转率分别为0.22、0.31、0.26和0.09。

随着金科启动项目数量和规模的增加，由于项目建设周期长，资金回笼存在时滞，总资产规模随之增加。此外，营业收入的增加导致流动资产周转率和总资产周转率的增加。

根据融资计划书，随着金科业务规模的不断扩大，资产规模和运营收入可能会发生变化，这可能会导致金科面临资产运营效率下降的风险。

面对经营效率降低的可能性，金科经常采取资本动员行动，希望保持经营效率。

粮仓的准备

1月11日，金科宣布为两家控股公司和20家控股子公司的融资提供担保，为控股子公司的票据提供信用增级担保，担保总额不超过86亿元。

其中，两家参与公司的贷款总额为8.8亿元，金科股份将提供最高不超过4.9亿元的连带责任担保。

20家控股子公司共募集资金92.99亿元，金科股份为上述融资提供全额连带责任担保，或按股权比例提供连带责任担保，最高金额不超过75.21亿元。

与此同时，金科还从其控股子公司转移了盈余资金。据了解，当项目公司后期出现闲置盈余资金时，为了盘活现有资金，加快资金周转，公司将根据房地产公司的管理办法和项目公司的章程及合作协议使用闲置盈余资金。

2018年12月13日，金科董事会审议通过了《关于公司及合伙人按股权比例转让控股子公司盈余资金的议案》。金科计划从控股子公司按股权比例转移不少于20亿元人民币的盈余资金。

然而，融资计划书指出，尽管金科保持着充裕的货币资金，但短期偿债压力仍然很大。

数据显示，近三年及一期，金科短期贷款分别为18.82亿元、15.26亿元、64.2亿元和59.23亿元，一年内到期的非流动负债分别为180.99亿元、52.62亿元、114.73亿元和169.21亿元。

此外，截至2018年6月底，金科在建及拟建的主要房地产项目计划总投资约为3401.11亿元，其中已投资1678.2亿元，仍需投资1722.92亿元。

对于金科来说，面对市场波动，如何在规模迅速扩大的同时保持金融稳定是一个需要考虑的问题。

来源：广州新闻直播