财富证券：金科股份“开发+社区服务”齐发展

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乐居财经讯1月1日，财富证券发布金科股票研究报告。

投资点:

高销售增长保证了未来的收入增长。近年来，公司的开发业务销售额一直保持着较高的增长率。根据Cree的统计，2019年1月至11月，公司实现销售额1513亿元，同比增长41%，在房地产百强企业中排名第17位。截至2019年第三季度，公司预收款达到1043.18亿元。销售业绩的高增长率和稳定的收款率促进了公司预收款的增厚，这将对公司未来收入的增长形成一定的保证。

全国布局完善，土地储备丰富。自今年年初以来，该公司一直相对积极地收购土地。2019年前三季度，公司新建2446万平方米，超过2018年征地面积。公司坚持“进、住、赚”的征地政策，80%的征地集中在二三线城市，主要集中在成长型地区。目前，公司土地储备约为6500万立方米。自2012年全国布局启动以来，土地储备的区域布局一直比较合理和完善。充足的土地储备和合理的布局将有助于公司在未来取得优异的销售业绩。

优质的物业服务为公司的发展创造了新的机遇。公司根据业主的需求，将传统的物业管理升级为“更好的生活服务提供商”。根据该公司最近的研究，该公司打算大力发展物业服务。公司财产的合同面积为2.4亿立方米，管理面积为1.2亿立方米。2019年上半年，物业管理收入12亿元，同比增长83.94%。随着大量售出的优秀资源的完成和交付，以及物业品牌影响力的进一步提升，公司物业服务行业发展潜力巨大，有望成为西南地区的领先物业。

完善的激励机制增强了公司的凝聚力。公司建立和完善了短、中、长期相结合的激励机制，在以往限制性股权激励计划的基础上，推出了“优秀双赢员工持股计划”，员工投资推出了“同船双赢计划”，超额利润推出了“同创双赢计划”。公司完善的激励机制充分调动了各级员工的积极性和创造性，增强了公司的凝聚力。

盈利预测和投资评级:公司以“发展+社区服务”为主营业务，销售业绩突出，物业管理发展潜力巨大。预计2019-2021年归属于公司的净利润分别为47.99、58.07和70.6亿元，对应每股收益分别为0.90、1.09和1.32元，对应市盈率分别为8.4倍、7.0倍和5.7倍，结合行业估值水平，公司的市盈率为7-8倍，6-12个月的合理价格区间为7.66倍。

风险警告:销售额低于预期；房地产市场的竞争加剧了。

来源：广州新闻直播