解局 | 融创、滨江、绿城“三家分杭”

本篇文章3060字，读完约8分钟

视点房地产网距离上半年拍卖结束不到一天。杭州上演了一场好戏，集中推出六大明星地块，成为房地产企业抢夺的战场。

6月29日，杭州萧山区、余杭区、钱塘江新区集中出让6块涉及房屋的地块，总开工价超过100亿元，6块地块的最高限价合计167.63亿元。

据视点房地产新媒体报道，杭州最终有6块住宅用地获得160.42亿元人民币，总销售面积37.61万平方米，总建筑面积93.58万平方米，平均地价为23.82%，其中萧山区有两块住宅用地达到了价格上限。

回顾六块土地的最终赢家，除了今年首次出现在杭州本地拍卖市场的蛇口外，主角是滨江、融创和绿城，三家房地产企业的总营业额超过130亿元人民币。

根据市场数据，2020年上半年，杭州市土地收购投资金额最大的五家房地产企业分别是滨江、融创、绿城、万科和荣信，显示出前三者之间的铁三角关系越来越强。

杭州资深业内人士丁建刚指出，长三角地区仍是房企抢地主的战场，杭州的土地市场几乎没有受到疫情的影响，可谓火爆。

总体而言，疫情爆发后，杭州本地拍卖市场相对稳定，并呈现出快速复苏的趋势。

本次拍卖最后一笔拍卖的土地是杭州钱塘新区的一片288亩的商住用地，由嘉兴融和房地产有限公司(融创间接全资拥有)以50.19亿元的价格中标，底价为9441元/平方米，地价为25.82%。

根据转让信息，该地块所建商品房毛坯房的平均售价不高于16800元/平方米，如果包含装修，则最高限价为19300元/平方米(不高于2500元/平方米)，毛坯房最高销售单价不高于18500元/平方米。

据资料显示，上述地块为钱塘新区云帆未来社区一期，共分为五个子地块，建筑面积53.16万平方米，商住比例约为3: 7，其中住宅部分不超过37.18万平方米，商业及九大景观配套设施15.98万平方米。

除住宅部分外，融创需要建设一个不低于20，000平方米的双创空房(办公室),该房需要自给十年，而九大景观(双创空房除外)不低于15，000平方米，该房需要自给四十年。

同时，7500平方米的幼儿园和50000平方米的服务式公寓需要分配到该地块，其中40%的公寓只能出租而不能出售，60%可以按最小分割面积出售，不超过10000平方米的企业可以在地下设立。

据市场消息，该地块是云帆未来社区、钱塘新区和云帆社区的第一批出让土地，作为浙江未来社区首批试点项目之一，将于2023年竣工验收，目标是成为杭州的新地标。

钱塘新区是去年才成立的，现在还很新。融创收购的土地不属于杭州主城区。但是，由于该地块量大、总价高、土地出让要求多、后期操作能力重，经过三个半小时100多轮招标，房企的提价是合理的。该交易的底价低于10，000英镑，与主城区的水平不可比。杭州业内人士表示。

据视点房地产新媒体报道，这是融创今年在杭州公开市场的第四次土地收购。一周前，融创还以24774元/平方米的底价和27.17%的溢价赢得了杭州拱墅区青龙小河单元的商住用地。

早在今年年初，融创与何坤、开元就以17768元/平方米的底价和20.5%的溢价在杭州下沙中心区中标js0403-39。随后，萧山家园以7162万元的最低价中标，底价为4000元/平方米。

到目前为止，融创今年上半年在杭州公开土地市场投资了约120亿元，主要集中在大型商业和住宅项目上，大多数地块的地价超过20%。

2012年11月，在融创首次进驻杭州后，孙宏斌将杭州定位为继北京、天津、上海、重庆之后的第五大战略核心城市。2014年，融创的股权未能被收购，但融创挤进了杭州房地产企业top5，实现销售额60亿元。

四年前，融创成立了东南地区，包括浙江、福建和安徽的八个城市，其中杭州占了近一半。

除了在公开市场上收购土地外，融创近年来还通过收购的方式扩大了在杭州的储备，包括在2016年底收购杭州金瀚和金城地产三个项目的8.59亿股股份，以及去年收购位于杭州以北43万平方米的大型商业综合体万荣市。

截至2019年底，融创在杭州的土地银行面积为670.24万平方米，其股权土地银行面积为360.46万平方米。此外，融创在杭州开发的房地产项目中，总面积为349.02万平方米，总建筑面积为1004.86万平方米，预计可出售或出租的建筑面积为752.22万平方米。

关于铁三角的争论

在2017年杭州的销售排名中，融创打破了之前的铁三角绿城、万科和滨江。

近年来，杭州四大房地产企业中，滨江、绿城、万科和融创已被轮换取代。

除了融创，铁三角的滨江和绿城在此次土地拍卖中也有所斩获，征地成本已经超过每平方米3万元。

特别是滨江地产先后入驻，在萧山钱江世纪城以50.9亿元赢得两处房产，地价超过23%。

作为杭州的一个地方基准，滨江的土壤储备规模不小。这次收购了两处住宅，总销售面积为55，500平方米，总建筑面积为158，400平方米。此外，钱江世纪城去年推出了三个限价网站，全部被滨江集团收购，总成交价为125.44亿元。

在该地块拍摄之前，许多当地媒体预测交易价格将被封顶。从结果来看，奥林匹克体育博览城中心的宅基地被封顶并出售，成交价为34.05亿元；另一种情况是，钱江世纪城核心单元的宅基地与最高限价相差8000万元，最终成交价格为16.85亿元。

根据市场数据，如果你比较一下滨江正在出售的玉红大厦和君品大厦的价格，在基准板块，前者的高层精装价格是4.5元/平方米，中标率只有10%，而后者的中标率是5%。不难预测该项目的快速拆除，因为中标地段较好，且靠近核心区和奥体博览中心。

根据转让信息，如果加上装修价格，本次滨江赢得的奥体博览城中心的宅基地和钱江世纪城核心单元的宅基地的限价分别为每平方米47000元和45000元，粗略销售的最高单价不高于每平方米46750元和45100元。

滨江集团董事长齐金星在年初的业绩会上表示，2019年滨江在杭州划拨的土地总量接近300亿元。今年杭州的每一场地方拍卖会上都可以看到滨江。

据不完全统计，2020年上半年，滨江在杭州公开市场收购了11块土地，总成交价为297.24亿元。其中，第二季度是存量扩张的高峰期，其余地块均在今年4-6月份收购，除了1月份下城区灯塔单元的商住用地。

此外，绿城财团以29.13亿元赢得杭州未来科技城81号家园，底价39，800元/平方米，是当天售出的6块地块中最高的一块。

根据转让条件，该地块建成的商品房毛坯房平均销售价格不高于每平方米52150元，毛坯房最高销售单价不高于每平方米52420元。根据市场分析，如果扣除车位利润，该项目的销售利润率预计只有0.47%。

不难看出，在各大房企争夺杭州市场的同时，本地房企滨江和绿城不会放过任何巩固自己地位的机会，即使空剩余的利润空间不大。

值得一提的是，在此次拍卖中，招商局蛇口以较低的地价赢得了萧山的一处商住用地，但从最近披露的销售数据来看，它对杭州土地的收购热情很高。

根据最近在蛇口华东地区公布的海报，到目前为止，合同销售额已经超过300亿。

杭州作为华东地区招商引资的重点城市之一，具有十分重要的意义。另据透露，招商局蛇口杭州公司去年签订了一份220亿元的合同，目前已经偿还了200亿元。

除了上述已出售的明星地块外，杭州将于6月30日推出三块地块，包括西湖区的两块商住用地和江干区的商业用地，总出售面积为148，300平方米，总规划建筑面积为168，400平方米，初始总价为22.59亿元。

从外到内，观察和诠释工业、企业和市场的真实一面。

来源：广州新闻直播