观点直击丨正荣服务上市台前幕后

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观点房地产网HKEx再次欢迎新的房地产上市公司，这次是老朋友欧宗荣和他的郑融服务。

不久前，金融街地产和红阳服务相继通过了HKEx的听证会，并有望在7月上市。世茂服务刚刚在6月29日递交了ipo申请表，还有嘉园服务、荣万佳等企业在排队。似乎分割房产已经成为所有房屋企业的选择。

根据视点指数发布的“五月中国物业服务30强报告”，截至2020年5月31日，共有24家物业公司在香港上市；7月，HKEx将迎来至少三家新的房地产上市公司，即郑融服务、金融街地产和红阳服务。

6月29日下午，郑融服务举行了在线新闻发布会。黄显志是郑融多年的老党员，仍担任董事长。执行董事兼首席执行官黄亮、执行董事兼公司副总裁兼郑融物业服务公司总裁黄生以及联合公司首席财务官兼秘书常陆也出现在镜头前。

郑融服务集团有限公司宣布，在全球范围内发行的股票数量为2.5亿股，发行价格从每股3.6港元到4.7港元不等。如果不行使绿鞋权，为郑融服务上市筹集的资金将在9亿至11.75亿港元之间，预计将于7月10日上市。

值得注意的是，郑融服务并没有脱离上市的郑融房地产，而是一种对等关系，属于郑融集团的欧宗荣。

郑融服务的上市不仅意味着郑融集团有了第二个上市平台，也隐藏了欧宗荣的接班人计划。

典型的物业管理公司

郑融服务与市场上主流的中小型物业公司相似，主要通过物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务三条主要业务线为住宅和非住宅物业提供物业管理服务。

截至2019年12月31日，郑融服务在长江三角洲、海峡西岸、中西部和环渤海地区共管理149个项目，进入21个城市，管理总建筑面积2290万平方米，总承包建筑面积3700万平方米。

从2017年到2019年，郑融管理处管理的总建筑面积从940万平方米增加到2290万平方米，复合年增长率为56.1%。与龙头物业公司的增长速度相比，郑融服务显然不是很快，2300万平方米的管理面积仅位于上市物业公司的中下游。

董事长黄显志表示:郑融房地产年销售额超过1000亿元是一定的增长。

虽然郑融在过去的两年里正式进入了1000亿的房企，但权益比例较低，在选择物业合作伙伴时话语权不强，所以郑融服务业的年增长有限。

根据郑融服务公司的招股说明书，该公司已与郑融房地产集团建立了长期合作关系，并通过参与投标过程赢得了郑融房地产集团开发物业的物业管理服务投标。

目前，郑融服务由第三方开发商独家开发的托管物业总建筑面积已从2017年初的0平方米增加到2019年底的1160万平方米，占托管总面积的50.6%。

对于郑融服务来说，虽然母公司和第三方已经在管道区域形成了两轮驱动，但第三方非住宅物业更像是一个瘪了气的轮胎，空有着良好的皮肤但不会跑得更远。

根据房地产新媒体的观点，郑融服务收入从2017年的2.73亿元增加到2018年的4.56亿元，增幅为67.2%；2019年进一步增长57.0%，达到7.16亿元；净利润从2017年的2030万元增加到2018年的3950万元，增长率为94.6%；2019年大幅增至1.09亿元。

其中，由第三方房地产开发商独家开发的项目收入从2017年的1740万元大幅增长至2019年的1.14亿元，仅占3.4亿元总收入的33%。

综合毛利率水平由2017年的25.8%大幅提升至2018年的26.5%，2019年提升至34.1%，依托郑融集团移交的住宅房地产业务。

郑融房地产集团开发和联合开发项目的毛利率一般略高于第三方房地产开发商。

据悉，郑融服务对郑融集团开发和联合开发的项目收取的物业管理费平均分别为每月每平方米2.47元和2.38元，第三方的物业管理费在同一年每月每平方米1.72元。费用的巨大差异可能会影响郑融服务收购目标的选择。

郑融服务公司在招股说明书中指出:尽管住宅物业已经创造并预计将继续创造很大一部分收入，但我们将继续寻求为非住宅物业提供多元化服务。

郑融服务在ipo资金的使用上类似于许多房地产公司。在拥抱技术和大力发展数字化的同时，它还利用其主要资金寻求扩大并购的机会。

郑融服务表示，募集的资金将用于寻求选择性的战略投资和收购机会，进一步开发信息管理系统，进一步发展我们的容止服务，并将其用作一般业务运营和营运资本。

美国总统黄亮表示:关于M&A的目标，应该进行战略性收购。根据计划，收购目标公司的主要条件是管理的总建筑面积超过300万平方米，年收入超过3000万元，平均净利润在8.0%以上。

黄亮认为，被收购的企业需要区分郑融的服务，并形成对现有业务的更好补充。另一方面，愿景并不局限于住宅物业，而是希望进入更多的业态，同时推广住宅和非住宅两轮驱动。

非典型上市计划

郑融服务的上市并非一帆风顺。招股说明书早在1月份就提交了，但受到各种因素的影响，HKEx直到今天才听到。

2017年，郑融房地产提交招股说明书时，发现郑融服务并未列入计划。换句话说，与大多数房地产企业将房地产公司从上市平台剥离不同，郑融服务上市是一种独立行为，是与另一个平台郑融房地产的合作关系。

2017年，欧宗荣在经历了一些资本流动后，将房地产公司从房地产开发中分离出来。同时，也是在2017年，郑融服务开始为其他第三方房地产开发商的住宅物业项目提供物业管理服务；同年，它开始通过并购为非住宅物业提供物业管理服务，包括政府公共建筑、办公楼、工业园区和学校。

也许正是在那个时候，郑融集团内部正在悄然酝酿着房地产上市计划。

根据招股说明书，郑融服务的最大股东是欧宗荣，通过三家子公司持股比例为87.3%。第二大股东是欧国强，持有7.7%的股份，其余5%由独立的第三方天桥持有。

天桥是郑融的老合伙人，在2017年8月郑融房地产首次公开发行前参与了投资。天桥的母公司是福建华民，其背后真正的老板是刘平山，在很多福建企业的上市背后都可以看到他的影子。

但是，刘平山当时做了一个类似于郑融房地产的操作，他又得到了原来的股份。

2019年1月21日，天桥以252.44万元的价格首次收购福建郑融5%的股权，2019年11月7日，以发行当时公司已发行股份的5%的价格将其转让给郑融服务，并花费数百万元人民币获得当前价值至少1.8亿元的股权。

股东中，欧宗荣的长子欧国强持有7.7%的股份，其中二儿子和三儿子未见，欧国强也直接持有郑融房地产的部分股份。

作为第二大股东，欧国强没有直接担任任何职务，甚至没有出席董事会，只是以幕后股东的身份出现。

这一幕就像欧宗荣对郑融地产的安排，让信任的人成为焦点。

5月22日，郑融房地产集团有限公司宣布，欧阳国强辞去郑融房地产非执行董事职务，其弟欧阳国伟仍担任郑融房地产非执行董事。

在三月份的年度演出大会上，站在黄显志身边的是欧国伟。

一个站在舞台前，一个站在幕后，而第二代荣当权。

来源：广州新闻直播