2019前三季度A股房企借新还旧榜：中小房企“借债维生”丨三季报榜单⑨

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正文/杨千乐居金融研究所魏伟

受购房政策调控的影响，房企整体销售业绩下滑，资金回笼速度不如以前。同时，面对债务到期带来的财务压力，房企不得不选择借新债来偿还旧债。在乐居金融第三季度报告列表中，推出了“2019年前三季度a股上市房企借新还旧50强列表”，对今年a股上市房企的借贷和偿债情况进行分析。

这一分析的指标是基于房地产企业前三季度获得的贷款总额与待偿还债务总额的比率。其中，获得贷款总额的统计范围为住房企业获得贷款收到的现金和发行债券收到的现金，不包括吸收股东投资收到的现金；待偿还债务总额包括偿还债务的现金和支付股息、利润或利息的现金。

根据这份名单，今年前三季度，前50家房地产企业共获得贷款13339.25亿元，待偿还债务11759.06亿元，平均倍数为1.26。去年同期50家房地产企业的平均市盈率为1.13倍，相比之下略有上升。绝大多数上市公司都是中小房地产企业，十亿美元的房地产企业绿地控股排名第31位，倍数为1.07，低于榜单的平均值。招商局蛇口、新城控股和保利地产的贷旧倍数均低于平均水平。

名列榜首的是，城市投资控股公司的贷款与新增贷款比率达到2.35，而2018年同期仅为0.37。根据城头控股第三季度报告，报告期内产生的短期贷款较年初增加了9.8亿元，财务报告对此进行了解释，主要原因是关联方贷款增加。由于房地产销售同时下降，房地产投资支出同比增加，城头控股前三季度经营活动产生的净现金流量为-47.33亿元，同比下降664.02%，经营收入同比下降60.57%。归属于母亲的净利润同比下降43.84%。

除了城市投资控股公司，北京投资发展公司的新借旧还倍数更高，达到2.29。在其第三季度报告中，它也显示了与城头控股类似的经营状况。营业收入同比下降40.72%，净利润同比下降130.6%，经营活动净现金流量为-84.13亿元。由此可见，企业正面临着巨大的财务压力。今年以来，北京投资发展公司多次发行债务融资，甚至计划通过转让子公司股权来筹集资金偿还债务。

各项评价指标的下降反映出企业目前的经营状况并不好，获得的贷款被用来偿还旧债，这也在一定程度上缓解了企业的财务压力。在“现金为王”的房地产行业，企业需要稳定的现金流来支持下一步的发展。

在这50强名单中，有14家房地产企业的借款总额与债务偿还总额之比小于1。以新城控股为例，其本期借新还旧比率为0.95，去年同期倍数高达2.9，今年前三季度业绩依然良好，现金流逐渐稳定。前三季度实现营业收入295.6亿元，归属于母亲的净利润37.32亿元，分别增长19.22%和19.57%，净经营现金流达到60亿元。账面现金及等价物为420亿元，一年内到期的计息负债为334亿元，账面现金足以支付一年内到期的计息负债。此外，新城控股还通过转让土地资产筹集了101.53亿元资金，进一步提高了资金的流动性。

来源：广州新闻直播