华创证券：中航善达积余产业运营服务，百年传承高度定位

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乐居财经讯李莉11月8日，华创证券发布了更名为AVIC盛大(000043)的公告。

拟更名为“招商局刮起”，代码为“001914”，传承百年历史，彰显高战略定位

公司发布公告，更名为“招商局刮起实业运营服务有限公司”。证券的简称拟由“AVIC盛大”改为“招商局刮起”；建议将证券代码从“000043”改为“001914”。在词典中，“清理”是指积累的剩余财产和资产，“清理工业运营服务”是指对现有资产的管理、运营和服务等。“凑钱”的含义符合公司的战略和业务发展方向。“凑合”与招商局集团和中国房地产业有着悠久的历史。招商局集团的前身是成立于1872年的招商局集团。1914年2月，实行海运业分离，成立了“刮起实业公司”，这是中国最早的招商集团直属房地产企业，也是20世纪中国最早有记载的房地产经营公司之一。此次拟将股票代码改为“001914”，具有招商局集团百年传承的历史意义，显示了公司在集团中的高战略定位。它有望在未来开辟一个更广阔的空商务空间。

合并后，它将管理1.5亿平方米，并建立一个非住宅物业管理的领导者。预计规模和业绩在数量和质量上都将增加

此次重组积极响应国资委瘦身、主业聚焦、质量提升、效率提升的要求，将实现物业管理行业的横向整合，明确公司未来发展的战略定位，激发公司发展活力，进一步开拓物业管理战略业务空房的未来发展，打造中央企业物业管理旗舰企业。到1911年底，AVIC盛大与招商地产合并后的管理面积将达到1.49亿立方米。AVIC盛大深耕机构物业管理，招商地产服务形式丰富(住宅区和非住宅区分别占68%和32%)，招商部拥有大量商业地产。AVIC盛大和招商地产联手打造非住宅物业管理的领先地位。我们将AVIC地产19年的预期业绩维持在2.3亿英镑，20年的业绩预计将超出预期。据估计，招商局地产19年的业绩为2亿元，物业管理总业绩估计为4.3亿元，同比增长+40%，可能超出预期。考虑到16-18年招商局蛇口新建筑面积同比增长率分别为23%、65%和60%，将促进销售和竣工的持续高速增长，预计后续收入将稳步增长。目前，AVIC盛大和招商地产的物业管理利润率与行业相比仍有/0/房的大幅提升。考虑到随后毛利率的增加和费用率的提高，预计合并后利润率将逐步恢复，业绩有望保质保量完成。

根据20peg 0.9倍和pe 37.5倍，物业管理的目标市场价值为234亿，合理的总市场价值为268亿

据估计，2019年至2022年的复合年增长率将达到41.6%，20年和21年的预计业绩分别为6.3亿元和8.8亿元。鉴于物业管理行业的高速增长，以及后续业态的重新定义和增值服务的爆发带来的空二手房，参照三家海外主流物业管理公司和三家h股主流物业管理公司，平均挂钩倍数分别为0.7倍和1.0倍。合并后，公司依托招商局集团中央企业强大的发展背景，具有a股领先物业管理公司和非住宅物业管理公司的双重稀缺性。招商局的更名凸显了该公司在招商局集团的高战略定位，理应享受第一梯队物业管理公司的挂钩溢价。我们在20年内按照peg0.9倍(原peg0.85倍，pe35倍)将pe增加到37.5倍，对应物业管理市场价值234亿元，预计房地产及其他业务对应市场价值约34亿元。合并后，公司的合理市值约为268亿元，扩股后的总股本约为10.6亿元

投资建议:刮起来的工业运营服务在过去的100年里定位很高，并重申“强力推动”评级

AVIC盛大逐步剥离房地产开发业务，战略重点放在物业管理的高质量轨道上，并深入培育机构物业管理，与招商局地产形成了强有力的联盟。合并后，管理面积达到1.49亿立方米，有望成为非住宅物业管理的龙头。此外，还增加了招商局集团的背景，为后续的规模扩张提供了有力保障。投资物业的定位升级将逐步从“成本中心”向“利润中心”转移，同时，人均效率将在后续或通过组织结构改革得到提高，有望促进利润率的提高，实现质和量的提高。考虑到AVIC盛大的中期规模已经超过了19年的预期增长，我们维持19年和20年的综合物业管理业绩预测分别为4.3亿元和6.3亿元。考虑到公司的双重稀缺性和集团内部较高的战略定位，根据20年目标市盈率为37.5倍(原35倍)，目标价上调至25.27元，并重申“强力推动”评级。

风险警示:物业管理的扩张低于预期，利润率的增加低于预期。

来源：广州新闻直播