解局 | 建业新生活赴港IPO与胡葆森的第二个轮子

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观点房地产网目前，建业是一个单轮驱动的房地产。如果新生命能在今年上市，它将配备一个轮子，然后明年将安装另一轮教育。还有其他部分，它们是不断安装的，轮子越多，跑得越快。

也许，在胡葆森董事长看来，建业集团就像一列高速列车。随着各部分的成熟和上市，这款车的车轮会不断增加，车轮越多，车就会跑得越稳越快。

现在，建业集团的第二轮似乎已经建成并进入安装程序。

11月1日，建业集团的子公司建业新生命股份有限公司向香港联合交易所提交了首次公开募股招股说明书。如果建业新生活稍后成功上市，建业集团将拥有两个港股平台，即建业地产和建业新生活。

香港Ipo

根据招股说明书，建业新生活成立于2016年4月21日，胡葆森持有94.16%的股份。公司定位为一家植根于华中地区的综合服务提供商，业务范围包括物业管理服务和增值服务、生活服务和资产管理服务。

数据显示，建业新生活2016年、2017年和2018年的收入分别为3.49亿元、4.61亿元和6.94亿元，复合年增长率为41%。2019年1月至6月，公司记录收入。6.8亿元，达到去年年收入的97.98%，同比增长143%

此外，本期公司净利润分别为1099.3万元、2341.1万元、1947.1万元和1.08亿元；全业务利润总额分别为6078万元、1.05亿元、1.61亿元和2.42亿元，均呈逐年上升趋势。

事实上，胡葆森在今年3月接受视点房地产新媒体独家采访时透露，建业新生活计划在年内上市，但当时没有透露具体的上市时间表。

随后，5月7日，有报道称，建业集团正考虑今年晚些时候在香港首次公开发行物业管理部股票，筹资至少1亿美元。

金融分析师张华东认为，拆分房地产物业管理公司是当前的主流。由于估值相对较高，近两年也形成了房地产上市的趋势。

国际房地产资产管理协调战略管理集团联合创始人黄立冲表示，物业管理利润的市盈率远高于房地产开发利润。

据视点房地产新媒体报道，在上市的物业管理公司中，碧桂园服务的市盈率为67.66倍，永胜人寿服务的市盈率为63.49倍，上月上市的鑫源服务的市盈率为10.21倍。

相应地，同样在香港上市的母公司碧桂园的市盈率只有6.11倍；徐汇控股的市盈率只有7.02倍。在美国上市的新源房地产的市盈率只有3.05倍。

建业地产的市盈率只有7.0倍，是个位数，相对较低。黄立冲补充道，该公司市值只有90多亿港元，但如果是一家物业管理公司，市盈率可能会达到10倍以上。

事实上，在过去的两年里，资本市场已经显示出对房地产公司的乐观看法。虽然不同物业公司的估值有所不同，但就整体估值而言，大部分物业公司都高于相应的母公司。正因为如此，HKEx在过去两年引领了地产公司的上市趋势。

了解建业新生活的相关人士表示:公司选择与资本市场接轨，符合公司既定战略。目前，建业新生活的业务已发展到较大规模，增长迅速，具备丰富的上市条件；最近，香港股票市场的物业管理及人寿服务行业不断建立，显示资本市场对物业管理及人寿服务行业的未来发展前景有所认识。

物业管理是资产管理的主要补充

招股说明书显示，建业新生活2019年上半年的收入中，物业管理及增值服务收入约为5.3亿元，占77.9%；生活服务收入约1.14亿元，约占16.7%；资产管理服务约3649万元，约占5.4%。

显然，物业管理和增值服务仍然是建业新生活的主要收入来源。数据显示，截至2016年12月31日、2017年12月31日和2018年12月31日，物业管理和增值服务收入分别为3.47亿元、4.21亿元和6.21亿元，分别占同期总收入的99.4%、91.5%和89.4%。

建筑面积方面，建业新生活上半年4175.2万平方米物业管理面积为2730.9万平方米，占65.4%；第三方物业管理面积1444.3万平方米，约占34.6%。

事实上，从过去四年所管理物业的建筑面积比例来看，建业新生活不断增加第三方物业的比例，以减少对母公司的依赖。数据显示，2016年至2018年，建业新生活的建筑面积分别为1679.4万平方米、2036.1万平方米和2568.8万平方米，母公司的管理面积分别占93.6%、90.9%和83.7%。到2019年年中，这一比例将达到65.4%，低于去年年底

然而，到目前为止，公司一半以上的管理区域仍由母公司提供，对母公司的依赖程度仍然过高。

事实上，中国的物业管理行业缺乏增长空.黄立冲表示，整个物业管理行业的通病是依赖母公司提供物业。现在很多房地产公司都有自己的物业管理公司，靠自己来管理，所以物业公司很难从第三方获得物业。

熟悉建业新生活的相关人士表示:公司正在积极拓展第三方物业管理项目，积极进行并购，因此来自第三方的物业面积比例也在不断增加。

除了物业管理业务，建业新生活还包括两个方面:生活服务和资产管理服务。

在生活服务方面，建业新生活建立了建业+平台，为客户提供产品和服务。同时，公司还在建业食堂提供旅游服务和管理服务；在资产管理服务方面，公司主要负责酒店管理、商业资产管理和文化旅游综合体管理。截至2019年6月30日，公司管理的资产组合包括3个文化旅游综合体、7个商场和7个酒店。

黄立冲提到，建业也拥有商业物业，商业管理和物业管理之间可能存在一些差异，所以他们把自己定义为资产管理，但实际上他们也是一种物业管理。

但值得一提的是，截至2016年、2017年和2018年全年，生活服务收入分别占总收入的0.6%、5.2%和9.0%，资产管理服务收入分别占总收入的0%、3.3%和1.6%。

熟悉建业新生活的人士表示，这两个板块都是相对较新的业务，随着业务的成熟和未来新项目的增加，将成为公司新的增长点。

值得一提的是，一周前，同样来自河南的兴业IOT物业管理公司提交了一份ipo招股说明书，该公司是正商集团旗下的一家物业管理公司。

长期以来，在河南劳达建业和郑州庄官正商的渲染下，正商集团和建业集团处于激烈的竞争状态。随着正商集团和建业集团联手分拆房地产公司在香港上市，市场似乎嗅到了一股强烈的火药味。

物业管理公司很难竞争。黄立冲认为，毕竟，企业的管理领域大多是由开发商提供的。

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来源：广州新闻直播