群益证券：万科11 月销售同比增速回升，拿地总额增速稳健，维持“买入”评级

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乐居财经讯李莉12月9日，群益证券发布了一份研究报告。

结论与建议:11月份公司销售增长速度逐月回升，销售面积364.5万平方米，销售额545.4亿元，同比分别增长+34.4%和+25.7%，同比分别增长+2.5%和-6.5%。1月至11月，公司累计股本建筑面积和股本溢价同比分别为-3.1%和+12.5%，土地收购情况稳定。在当前融资紧缩环境下，公司的融资优势突出；目前，公司有足够的资源进行结转，未来2-3年的业绩增长更有把握。我们预计公司2019年和2020年的净利润将分别达到414亿元和498.8亿元，同比分别为+22.7%和+20.3%，每股收益分别为3.67元和4.4元，按照目前的a股价格，相应的市盈率分别为7.6倍和6.3倍，市盈率为1.8倍；h股的市盈率是7.2倍和6倍，而pb是1.7倍。我们坚持购买a股的投资建议。

11月份公司销售增长率回升:11月份公司销售面积达到364.5万平方米，销售额为545.4亿元，同比分别增长+34.4%和+25.7%，同比分别增长+2.5%和-6.5%；月平均销售价格为14963元/平方米，同比增长6.4%，同比增长8.8%。临近年底，公司开始通过促销提高销售回报，单月销售额同比和环比增速明显比上个月有所回升。1月至11月，公司累计销售面积3697.4万平方米，同比增长2.7%；累计销售额5735.3亿元，同比增长5.4%。

公司本月新增项目较少，整体征地步伐平稳:11月新增9个开发项目，总股本面积86.8万平方米，同比增长44%；股权土地总价格为28.8亿元，同比增长67%。1月至11月，公司累计权益建筑面积为2377.7万平方米，累计权益地价为1506.1亿元，同比分别为-3.1%和+12.5%。今年，该公司获得了更多土地，并专注于一线和二线城市；此外，随着同业征地规模缩小，公司整体征地步伐平稳，下半年地价下降时，公司集中补充土地储备。去年11月份的土地收购总量仍领先于行业。11月，公司发行了5.5年期定息票据，金额为4.23亿元，10年期定息票据，利率分别为3.15%和3.5%。在融资环境萎缩的情况下，公司仍可以低利率发行票据，这有利于公司保持合理的土地储备规模，率先发展。

股东减持的压力进一步下降:公司于11月23日宣布，从2018年9月19日至2019年11月22日，巨盛华和前海人寿分别减持了5%的万科股份，第四季度截至11月23日，减持了2.46%的万科股份。截至公告日，两家公司累计持股比例由15%变更为10%，其中前海人寿持股3.98%，巨盛华持股6.02%(其中已质押5.16%的股份)。目前，股东减持的压力进一步下降。

利润预测和投资建议:目前，在房地产融资紧缩的背景下，公司的融资能力优势突出；公司的储备项目大多位于一、二线城市，去化工的压力相对较小，预计将继续稳步发展。目前，公司有足够的资源进行结转，公司未来2-3年的业绩增长更有把握。我们预计公司2019年和2020年的净利润将分别达到414亿元和498.8亿元，同比分别增长+22.7%和+20.3%，每股收益分别为3.67元和4.4元。按照目前的a股价格，相应的市盈率分别为7.6倍和6.3倍，PB 1h股的市盈率分别为7.2倍和6倍，PB 1.8倍。我们坚持购买a股的投资建议。

来源：广州新闻直播