前海土地整备尾声 招商蛇口1458亿资产重组进行时

本篇文章1953字，读完约5分钟

观点房地产网12月9日，招商局蛇口发布了前海最新的土地整理行动。招商局蛇口的子公司前海实业和前海管理局的子公司前海投资控制计划分别为前海自由贸易投资(合资)公司增资1458亿元人民币。

这是去年12月正式签署《土地准备协议》和《合资合作协议》后，招商局蛇口在土地确认程序上迈出的第二步。今年4月30日，招商局蛇口和前海管理局完成了前海的土地置换。

如果上述再投资过程顺利完成，则意味着招商局蛇口前海的土地准备过程已经结束。经过近三年的土地准备，前海最大的地主——招商局蛇口2.9平方公里土地的900亿元升值，也因为发展的曙光而充满了想象。

根据12月9日招商局蛇口的公告，合资公司前海自由贸易投资有限公司通过增资扩股的方式，率先从招商局前海实业及前海投资控制有限公司手中收购了招商局希迪公司合法持有的100%股权和前海宏宇公司100%股权，实现了合资公司对目标公司所持资产的整体开发。与此同时，招商局前海实业用部分现金增加了对合资公司的投资。上述交易完成前后，招商局前海实业和前海投资控制仍持有合资公司50%的股权。

同时，公告披露的目标企业估值显示，目标资产审计评估基准日为2019年9月30日。截至本计划签署之日，招商局希迪公司100%股权的预计价值暂定为643.68亿元，前海宏宇100%股权的预计价值暂定为729.08亿元。

上述拟交易金额(即人民币1458.16亿元)超过了2018年招商局蛇口经审计净资产的50%，该交易预计构成上市公司的重大资产重组，但不构成重组上市。

其中，根据去年12月签署的《合资合作协议》，招商局希迪和前海宏宇的增资比例将按50:50的比例注入合资公司。但是，由于招商局和前海管理局同意将土地增值部分分成4:6，招商局蛇口需要以现金补偿的方式实现合资公司50%的股权。

根据公告，招商局希迪的评估价格为643.68亿元，前海宏宇的评估价格为729.08亿元，两者的交易对价相差85.4亿元。观点房地产新媒体采访了招商局蛇口，称85.4亿元被确认为差额。

然而，根据视点地产新媒体的计算，招商局希迪和前海宏宇的估值与去年12月宣布的土地增值收益不同。

根据招商局、招商局蛇口、深圳市土地委员会和前海管理局去年12月签署的土地维护协议，

经过一系列的标准评估和成本扣除，招商局蛇口持有的土地转让给商住楼后，土地增值收益为795.29亿元。根据招商局和前海管理局设定的4:6比例，招商局蛇口持有的商业用地加上工业用地原值的增值部分估计为432.1亿元，前海管理局持有的土地增值部分为453.318亿元。

将以上两组数据进行对比，可以看出招商局希迪和前海宏宇的估值均较增值部分有所上升，但视点地产的新媒体并没有解释咨询招商局蛇口公告的具体原因。

土地置换和资金注入完成后，土地的开发建设是人们下一个最关注的事情。但招商局蛇口在公告中并未透露下一步计划，只是说招商局蛇口前海地区的土地权利将进一步明确，其合并后的合资企业将成为建设深港合作的重要平台载体，前海地区的开发建设将具备快速启动的条件。

在回应前海土地开发计划时，招商局蛇口在接受采访时表示:前海地块的城市运作正在同步进行，并取得了更多的成果。目前，妈湾启动区建设进展顺利，一期住宅、公寓、办公楼等7栋塔楼封顶；2019年9月2日，汇通学校如期开学，以加强该地区的国际教育支持；另据报道，11月份获准预售的456套房屋已经售罄。

据视点房地产新媒体报道，在过去的11月28日，前海招商印章开放了4个半小时，所有的房子都卖完了，吸引了近63亿元。根据深圳房地产信息平台的信息，本次已备案的住宅产品有456套，注册房屋位于1、2、3号楼。根据备案资料，登记的房屋建筑面积约为120-155平方米，均价为10.8万/㎡，单价为8.7万-12.3万/㎡，总价为1049万-1878万/套。

此外，早在2016年6月，招商局蛇口就宣布将与前海管理局共同开发前海土地；2016年9月，由前海招商成立的合资企业深圳前海蛇口自由贸易投资发展有限公司正式揭牌，负责马湾区的整体开发和运营。

换句话说，早在2016年，合资公司在重组计划中就开始与招商局蛇口合作规划前海妈湾地区的开发。

至于规划局的建设时间，今年9月3日，招商局蛇口董事会秘书刘宁在2019年投资者网上集体接待日表示:2019年上半年，前海的土地准备工作顺利完成，截至2015年1月1日，公司控股子公司收购了价值432亿元的深圳前海蛇口自由贸易区土地。 明确了公司在前海地区的土地权益，后续的合资合作事宜正在加快。 与此同时，公司也在积极规划发展步伐，推进前海妈湾地区的建设。

与此同时，她透露，与前海管理局的合资和合作正在推进，整个地区的开发和建设预计需要10年时间。

来源：广州新闻直播