王媛媛与观点对话：时代商业进阶之路

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早上8: 30，视点房地产网从广州韩熙长隆地铁站G出口出来，沿着熙熙攘攘的人群走了一两分钟，然后来到时代电子公园(番禺)。

这是一个谢佳办公园区，位于双地铁和双商业区的交叉口。在早晨高峰期，办公室工作人员在公园里匆匆行走，公园里有近3万平方英尺的绿色植物和办公楼，他们会在楼下的星巴克或麦当劳喝一杯咖啡，吃一顿早餐，有一点空闲时间。

与时代商务总经理王园园的会谈在电子园区a2栋18楼举行。自去年8月该项目迎来第一批企业以来，时代商业也将其总部迁到了这里。

两年后，我们再次与王园园坐下来，进行了面对面的交谈。在过去的两年里，作为时代商业标杆项目的电子园区(天河)进入了一个成熟的轨道。定位为新业务创新者的电子园区(番禺)于去年刚刚进入市场，现在已接近全租，实现了时代商务将甲级商务办公与文创园区办公融合的理念；与此同时，代表着全新产品方向的周放出现了令人惊艳的外观，购物中心、酒店等多元化布局的策略也逐渐得到推广。

对于一家企业管理公司来说，这可能是一条循序渐进的先进之路。王园园说。

未来时间之路:创意公园+谢佳

时代商业是时代中国控股的战略业务部门，负责集团的商业地产模块。独立运营商业地产投资扩张、设计管理、工程建设、资产管理、物业服务、投资孵化、增值服务和资本运营的全链体系。时代商务以多元挖掘城市存量和增量价值为目标，在深度培育办公产品的同时，正式进入购物中心领域，延伸到酒店和物流园区，打造立体、完整的产品生态。

时代商务自2002年成立以来，磨砺了各具时代特色的城市精品，成功开发运营了时代视觉大韩城、国际单元时尚科技园等近20个标杆项目，总经营面积超过180万平方米。

其中，我们居住的电子公园(番禺)，承载了时代商业的许多努力和努力。

时代电子园(番禺)是时代电子园2.0系列的开端，属于甲级产品。时代商务创新性地融合了甲级写字楼和文创工业园的优越属性，打造了以该产品为代表的全新商务办公系列，使写字楼既有高品质的生态硬件环境，又有全方位的园区增值服务。

我们的住宅产品和配套服务是完美的，但对于早出晚归的上班族来说，更多的时间被分配到了办公场景上，享受这些完美体验的机会越来越少。那么，他们对这样一个重要的办公室有什么需求和期望呢？这是时代商业建立电子园区的核心起点。

为此，时代商业进行了广泛而准确的初步研究，并结合市场产品分析，以深入了解办公室工作人员的办公室痛点。基于此，时代电子公园(番禺)提出了办公和生活一体化的理念，为员工提供了温馨的食堂、健身工作室、温水游泳池、多功能会议中心、礼品加油站等。，并为企业的贵宾领导创建了咖啡厅、品茶室和品酒室等私人增值业务空客房，从而将办公环境转化为灵活性

为了进一步满足人群的社会需求，《时代商业》为员工、高管和企业家创造了不同层次的链接生态，构建了人与企业的良性互动关系。对于员工圈，园区提供主题嘉年华、体育赛事等氛围活动，为员工自由社交、培养兴趣创造平台；对于高管圈，园区嫁接了一批优质资源，提供了行业交流、专业课程等增值服务，帮助个人成长，回馈企业效率的提高；园区以企业家圈为目标，以主题品尝和企业沙龙的形式，帮助企业家扩大高端接触，为商务谈判打造个性化场景。

同时，其孵化器品牌时代的创始人为进驻其中的企业提供孵化、创业融资等成长服务，加速企业发展。

王园园希望通过营造办公室生态来帮助办公室人群充分利用零碎时间，这样办公室就不再局限于狭小的隔间。

如果硬件做得好，它可能不会提供这么多企业增值服务；如果增值服务做得好，它可能无法提供如此高标准的硬件包，这也是困扰许多企业的一个痛点。通过结合甲级办公产品和工业服务，时代商务创造了一种创新的办公产品。让写字楼既有高品质、生态的硬件环境，又有全方位的园区增值服务。

电子公园(番禺)的出现确实给市场带来了一种耳目一新的感觉。早在去年项目开盘时，该项目的预租率就超过了70%。现在，该项目接近全额租金，价格比周边地区高20%左右。

在全额租金和20%的溢价背后，是时代商业的正确判断和坚定选择。

王园园回忆说，在项目定位之初，时代商业联系了五大银行等很多商业咨询公司，但他们都认为项目所在地没有商业氛围，很难制作办公产品。

因为对面是长隆旅游度假区，旁边没有中央商务区，所以办公产品主要集中在万博板块。因此，他们对在这个地方工作没有信心，价格评估预计会低于万博佳写的。

然而，王园园和她的团队并没有灰心，而是坚持自己的判断。

王园园分析，项目地块位于地铁双出口处，交通优于仅有一个地铁出口的万博地区；未来，南站的崛起也将帮助韩熙板块带来更多的企业和人；此外，项目附近还有大量高质量、价格合理的公寓，为上班族提供生活设施。

出于各种原因，我们相信这个地方可以做到。另外，时代电子园区(番禺)属于我们在这个产品领域的探索项目，不受太多固化思维的束缚。王园园说。

凭借多年积累的商务办公经验和独特的产品理念，最终时代的商业成功营造了本项目的办公商务氛围。

在这个区域，每个人在讨论商业区时都会谈到万博板块。现在我们将开始讨论韩熙万博板块。我们把这个地方变成了一个小小的中央商务区。王园园的语气中透露出一些自豪。

她还坦率地说，在建设项目的过程中，她面临着许多艰难的选择。

事实上，有诱惑和摇摆，但最终我们坚定地做到了。王园园指的是底层企业被雇佣时所做的事情。

据了解，在开始时，当时代商业进行项目投资定位时，许多品牌企业都有很高的进入欲望，甚至提供很高的租金，这是项目团队一直犹豫和挣扎的。

但最终，团队选择了拒绝诱惑:我们当时在想，做这条商业街的目的是什么？只是为了高租金，还是你想创造高质量的项目，为楼上的办公人员提供必要的配套设施和工作氛围？

王园园说，要做生意，你必须做一些事情，你需要有一定的想法和目标。如果品牌不能适应公园里人们的需求和定位，更高的租金将被拒绝。如果想要的品牌还没有出现，试着联系他们，甚至降低价格来吸引他们。

这个项目带来的是长期的发展和更好的效益，这是对时代事业的坚持、拒绝和牺牲。

新渠道:超越办公产品

在商务办公方面，易园系列是一个成熟的时代产品。今年，时代商业向市场推出了新面孔，一个是时代周放(沙湾)，另一个是时代周放(海珠)。

今年5月底，时代广场(沙湾)正式揭幕。该项目位于广州番禺沙湾镇宝镇核心区，定位为番禺创新创意总部基地。次年7月，毕业典礼在位于广州海珠的周放时代(海珠)举行。该项目以海珠湿地为依托，三面环水，将改造成为集时尚与艺术于一体的文创办公区

与之前的产品系列相比，《时代周放》意味着什么样的新游戏风格？

王园园透露，过去创造的创意园区更倾向于办公形式，而以周放为代表的《泰晤士报》创意园区正在探索更多的商业可能性，因此给产品系列起了个名字“周放”,寓意无限机遇和无限希望。

以海珠项目为例，该项目位于湿地公园生物岛附近，地理位置优越，艺术基因沉淀已久，王园园相信有机会将其改造成广州版的798艺术区。

我不想让它像过去那样只是在办公室里闹着玩。我们会讨论一些新鲜有趣的事情，比如满足年轻人拍照和打牌的习惯，所以周放系列会在创意园区外做更多的商业探索。

周放是探索的新产品，是时代商业探索的新路。因为我们正在做一些新的事情，所以市场上没有多少标杆产品。王园园说，我们一直在与许多资源讨论新的可能性，包括咖啡店、寄宿家庭和一些新的形式。我们都在交流和尝试。

然而，挑战没有止境。除了商业办公产品线的创新，时代商业开始尝试在形式上取得突破，如购物中心和酒店。

王园园向视点房地产新媒体透露，时代电子公园(番禺)二期工程将规划一个面积约3万平方米、4万平方米的小型购物中心，以商业和社会体验为导向，以地铁站和商业区辐射的巨大人流为基础。

除了商务办公室，时代商业还计划在社区附近建立另一个购物中心。王园园透露，时代商业协会将在中山的时代诱惑项目中建设一个小型购物中心，这是一个附属于住宅项目的产品，侧重于家庭亲子服务体验。

然而，外界可能会好奇，为什么一直专注于商务办公领域的《泰晤士报》业务也开始多元化和扩张？在王园园看来，这些尝试是不可避免的。

一方面，时代商业作为大型房地产集团旗下的商业公司，拥有丰富的土地储备，这也决定了产品开发的多样性。另一方面，对于商业综合体，办公室可以反馈业务，而业务可以服务于酒店。如果格式很少，生态将是不完整的。

后来，我们觉得既然我们想进入商业领域，就应该先从一个相对简单的商务办公室开始，然后慢慢发展底层业务，然后是购物中心和酒店，然后再涉足综合体。我认为这可能是一个商业管理公司的一步一步来。

王园园透露，目前已有近20个商业项目被收购、筹备、建设和运营。

在努力构建基准项目的背后，时代商业希望通过轻资产的管理产出来构建下一个企业增长点。

电子公园、周放、购物中心、酒店等。当我们将这些产品线的核心竞争力打磨得更加成熟时，我们可以快速输出项目轻资产管理，进而突破硬件建设周期的速度限制，实现更快的增长和扩张。

以下是视点房地产新媒体对时代商务总经理王园园女士的专访:

观点房地产新媒体:与以前的项目相比，电子园区系列办公产品的独特运营体验是什么？

王园园:在1.0之前，有一些创意园区产品，而2.0的产品，即电子园区，最大的区别在于创意园区产品有甲方写的服务，而甲方写的质量也有行业服务。

一方面，我们结合了《泰晤士报》之前做创意园区和工业园区的经验，因为A写的大部分产品可能没有一些工业服务，比如企业成长孵化器，提供工业支持和服务来加快企业发展。

另一方面，当我们在做电子公园项目时，我们在想一个问题:A写的产品能更好吗？大多数办公室工作人员可能一天要在办公室呆12个小时，但事实上，有很多人要求灵活利用办公室垃圾时间。办公室生活能变成生态吗？当办公室里的人来公司工作时，并不局限于小隔间。

因此，时代商务在办公园区的大型配套设施中修建了食堂和健身房。在社会活动方面，它为员工、高管和企业家创造了不同层次的活动生态，如为企业领导人创建主题私人聚会，充分连接上下游行业的业务合作资源，将沟通与最短的社会距离联系起来，这相当于一种双赢的方式，等等。

在办公楼里，我们既有租金收入又有服务收入，通过我们的增值服务提升项目客户的满意度。

目前市场上这种产品不多。如果硬件做得好，它可能无法提供这么多人性化的支持服务；如果支持服务做得好，他们可能无法提供如此高标准的硬件支持设施，这也是许多企业的痛点。

观点房地产新媒体:今年，公司还推出了时代周放。与周放电子公园系列相比，在吸引投资和定位方面有什么不同？

王园园:周放时间是一个新的内容。因为以前的创意公园更面向办公室，我们希望在新周放系列中探索更多的商业可能性。尤其是海珠的石台坊洲位置特别好。在湿地公园的一个小岛上，我们认为有可能会有一个类似广州的798公园，而时代有一些艺术基因。

因此，我们也取了周昉这个名字，它代表着无限的机会和希望。我们不想让它走上先前的道路，只是制造一个办公室场景。

在周放系列中，我们还将讨论一些新鲜有趣的事情，比如满足喜欢去一些更有趣的地方打卡的年轻人的消费习惯，这样项目的形式就不同于电子公园，而周放除了创意公园的形式之外，还会做更多的商业探索。

观点房地产新媒体:在前一个时代，企业专注于商务办公需求，并没有扩展太多的其他格式。你为什么今年开始经营购物中心和酒店？

王园园:所有这些都是不可避免的。作为一家大型房地产集团旗下的商业公司，时代商业拥有丰富的土地储备，这也决定了公司的产品必须多元化。此外，在一些地段，人们会发现，这个地块确实适合复杂的业务，如办公室反馈给企业，企业可以服务酒店等。如果某项业务缺失，生态将是不完整的。

此外，我们后来觉得既然要进入商业地产领域，就应该从一个相对简单的商业写字楼开始，然后慢慢变成底层业务，然后是购物中心，然后是酒店，然后是综合体，这对于一个商业管理公司来说可能是一条循序渐进的先进之路。

我在开始的时候做了所有的事情，团队可能没有那么多的精力和经验，所以在进入下一个模式之前稳定一个模式是合乎逻辑的。当我们在项目中遇到合适的格式时，我们就会去做。当我们完成了第一个，我们会发现它并不那么困难，所以我们会跟随经验。

经过梳理，目前商业企业正在筹备的项目有近20个，即已经收购、筹备、处于立项阶段、正在建设和运营阶段。

观点房地产新媒体:有没有计划在未来达到任何数量的项目，或者有没有具体的规模目标？

王园园:绝对有规模的要求。我们必须保证一定的增长率。自2015年以来，业务年增长率一直保持在50%以上，去年还会更高，但最低增长率将保持在50%。

数量与规模有关。有些小项目不是很有效，所以我们还是倾向于做一些有一定量的项目，并继续追求管理面积和收入的增加。

观点房地产新媒体:一般来说，你如何评价时代商业的发展阶段或行业状况？

王园园:自从时代商业真正开始做生意已经有十多年了。如果说它处于稳定发展时期，那么在过去的四年中，它处于快速发展时期。然而，我们认为时代商业仍是一个相对初创的成长型企业，尚未达到稳定的成熟阶段。例如，产品仍在1.0和2.0系列中，但时代中国集团的产品已经重复了许多轮。

因此，我们也希望在三到五年内取得阶段性成果，这将使公司走上一个相对更加成熟和稳定的发展阶段。但是，目前的三到五年仍然是一个相对艰难的时期，需要不断探索和寻找更多的发展机遇。

商业竞争非常激烈，好的地段和好的产品不足以支持项目的长期发展。在此过程中，企业必须不断创新自身服务，与客户沟通，保持良好状态，以保持项目入住率的提高。

但同时，当有危险时，它将是有机的，竞争将变得越来越激烈。如果业务越来越好，模式可以不断被打破，我们可以在不断变化的业务模式中赢得越来越多的机会。

来源：广州新闻直播