房地产韧性的来源：缓慢且漫长的补库

本篇文章1238字，读完约3分钟

乐居财经讯李李12月4日，西南证券发布了一份关于房地产行业的报告。

在过去一段时间里，房地产表现出比预期更强的弹性。虽然从2016年9月开始，随着房地产调控的不断加强，政策逐步进入了住房需求无投机阶段，并明确了房地产不是用来刺激经济的手段，但房地产市场并没有出现明显的下行趋势，而是继续表现出超出预期的弹性。房地产销售在经历了16-17年的小幅下滑后，很快进入稳定区间，而投资出现反周期反弹，反映出超出预期的弹性。房地产投资的持续强劲也成为经济弹性的主要来源之一。那么，未来房地产是否会继续保持目前的韧性，需要从分析过去房地产韧性的来源入手。

供给方改革后，房地产进入了补货阶段，但补货缓慢而漫长。去库存化是供应方改革的五大任务之一。随着供应方改革的推进，房地产库存大幅下降。无论是以库存与销售之比衡量的狭义库存，还是以建筑面积与销售面积之比衡量的广义库存，目前的房地产库存水平与2012年相似，处于较低水平。尤其是在二、三线城市，库存水平更低。低库存决定了房地产市场正处于补货阶段。由于投资是房地产建设的综合指标，在补货阶段投资的增长率高于销售的增长率，两者之间的差异往往决定了补货的速度。在前一个周期中，销售增长率波动较大，在补货阶段往往急剧下降，扩大了与投资的差距，形成了快速补货。但是，这一周期的销售增长率相对稳定，由于融资控制的影响，房地产投资很难大幅上升，导致投资运行在略高于销售的水平，两者之间没有差距，因此国库的补充呈现出缓慢的趋势。缓慢的补充进度进一步延长了补充时间。

短期金融状况难以收紧，房地产需求难以明显下降。市场从实际需求、房改的影响、居民的杠杆率和金融状况的变化等角度对当前房地产销售的可持续性提出了质疑。实际需求和居民杠杆率是长期变量，我们估计的实际需求相当于当前的住房销售水平，而居民杠杆率的提高确实会抑制住房需求，但这是一个长期变量，短期影响有限。从实证数据来看，房改的放缓并没有对各地的房地产需求产生一定的负面影响。短期而言，金融状况主要决定了对房地产的需求。自2018年年中以来，金融环境没有进一步收紧，抵押贷款利率保持稳定，支持了稳定的销售，促进了强劲的房地产投资。

2020年，房地产将继续处于一个漫长而缓慢的补充阶段，房地产需求稳定，投资支持稳定，并继续为经济提供弹性。在2020年，房地产可能会继续处于一个漫长而缓慢的补充阶段。考虑到经济放缓的压力，金融条件不会明显收紧，抵押贷款利率将保持稳定，房地产销售将继续增长3%-5%。补货阶段的稳定销售支撑了房地产投资的增长率。然而，考虑到房地产企业难以放松融资，房地产投资将大幅反弹，投资将继续运行在略高于销售的范围内，我们预测2020年投资可能保持在7%左右。投资和销售增长率的差距仍然不高，这决定了本轮补货仍然是一个漫长而缓慢的过程，这也是本轮房地产周期与以往周期最明显的区别。因此，房地产市场将继续表现出弹性，为经济提供弹性。

风险警告:政策收紧超出预期，销售下滑超出预期。

来源：广州新闻直播