中海舞台剧和越秀ICC 一幢写字楼的生命周期

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在一个正方形的舞台上，两边有两把办公椅供展示。中海船务副总经理唐站在中间强调:我们从100把椅子中选了一把。她用上面提到的小例子来证明中海商业将致力于为租户提供最好的办公空间。

这是2019年中国海运业峰会的现场。站在逐渐亮起来的舞台上，唐雄辩地介绍了过去一年中国航运的发展。当谈到如何抓住租户在当前的经济波动和高占用率的办公室buildings/きだよ 0，她指出，核心竞争力仍在运作。

两天前，一个类似的观点出现在广州的新闻发布会上。在此次新闻发布会上，越秀地产推出了一个新项目——广州国际贸易中心(icc)，这是越秀地产办公系列升级到3.0版后推出的首款产品，强调社区、健康和智能。

从操作角度来看，越秀国际商务中心和办公大楼3.0的发布，改变了人们从关注物理空到关注人自身的视野，倡导社会共享、绿色节能、智能高效、舒适健康。

商界的大多数行为都注重盈利能力。无论是创造良好的办公环境、升级还是调整租户组合，大多数运营方法都旨在提高租金收入和物业价值。

从控股办公楼的业务发展来看，运营是重要的一环，但不是最终目标。业内人士在中海峰会上指出，写字楼的商业模式已经进入三个时代:物业管理时代、运输管理时代和资产管理时代。

在他看来，在过去很长一段时间里，许多写字楼都停留在物业管理的层面，以租金为导向，没有产业集聚的概念。后来，在运输管理时代，他明白运营可以创造价值，但如何真正体现价值，他不得不进入一个更先进的资产管理时代。

中海和越秀

在国内写字楼市场，中海和越秀已经形成了两种颇具借鉴意义的商业模式:中海注重长期控股，是中国最大的单产权写字楼开发运营商，手握45栋写字楼；越秀集团注重资本化，是国内首家将投资性房地产注入香港reits并实现退出的房地产企业。

相对而言，中国海运局有着悠久的发展历史。20世纪80年代，位于香港湾仔的中国海外大厦是房地产业的起点。

起源于香港的中海集团在写字楼方面的经营理念也受到港资开发商的影响，表现为长期持有写字楼、统一所有权和独立经营。然而，在房地产开发的黄金时代，以写字楼为核心的投资性房地产并不是中海发展的重点。截至2013年，该公司投资物业的租金收入仅为8.6亿港元。

随着住宅开发和销售的增长速度放缓，中海集团也越来越倾向于利用写字楼资源。2017年，中海共有38栋办公楼和12个购物中心。截至2018年底，写字楼和13个购物中心已达42个，投资物业租金收入40.6亿港元，其中写字楼租金收入28.42亿元，占70%。

据唐介绍，目前，中海石油(中国)有限公司现有办公楼45栋，营业面积超过277万平方米。预计租金收入比去年同期增长31.2%，新增项目增长5.8%，现有项目增长18.6%。

越秀地产办公楼的起点可能是1997年竣工的城建大厦，而财富广场是5年后竣工的。这是越秀写字楼1.0产品，主要满足初期办公聚集需求。

2005年，越秀地产将城建大厦、财富广场、白马大厦和维多利亚广场打包成一个信托资产包，赴香港上市。这是首只投资内地房地产的上市房地产投资信托基金。

随后几年，越秀地产先后向越秀房托注入广州大都会(2018年出售)、广州国际金融中心、上海越秀大厦、武汉地产、杭州维多利亚商务中心，使该信托基金总资产从46亿元增加到358亿元，复合年增长率约为17.1%。

其中，广州国际金融中心是越秀地产写字楼2.0的代表产品，注重达到国际标准；最新的广州国际会议中心是越秀办公大楼3.0，它专注于社区、健康和智能。

截至2019年6月底，越秀地产直接持有租赁投资物业，实现租金收入3.37亿元，同比增长6.6%。出租面积约58.8万平方米，其中写字楼约占49.36%；越秀房托持有36.39%的股份，持有约97万平方米的商业用房出租，上半年收入10亿元，与上年基本持平。

建筑经济与运营

由于其稳定的现金流和可观的投资回报，写字楼已经成为房企资产配置的主要方向，也成为投资者青睐的投资目标。

在2019年中国航运业务峰会上，戴德梁行大中华区资本市场总裁叶介绍说，自2016年以来，国内大宗交易总量每年超过2000亿元，其中以写字楼交易为主，约占50%。

叶指出，外资在整个大宗交易市场中约占20-30%，主要投资对象是写字楼。然而，在对未来租金增长预期保守的前提下，外资通常会增加办公楼资产的价值，包括改造和调整租户结构，从而获得更高的投资回报。

这是股票时代开发商提高房地产价值最常用的两种操作方法。一个典型的例子是北京中粮广场，建于1996年，包括办公楼和大卖场。由于运营时间长，内外装修过时，租金收入下降。

2017年，北京中粮广场开始升级改造，ab座继续保持办公形式，C座分为办公楼和商场，引进可口可乐、宝洁、中国建设银行、idg资本、中信资本等知名企业落户。

升级前，租金是每天每平方米3元。升级后，每天每平方米的租金增加到8元甚至13元。据业内人士透露，该项目改造成本为2亿元，但回报远远不止于此。

从以上案例中还可以看出，在资产升级的过程中，这也是调整租户组合的一个重要手段，这也是目前国内办公运营中必须考虑的一个问题。

与国外写字楼租赁具有整体有序、长期稳定的特点不同，国内写字楼租赁主要是分散的、相对较短的租金，空房波动较大。以中海商业租赁合同为例，1-3年的比例为73.3%，而10年内的比例仅为0.3%。

灵活租赁给了租户更多的空房间和租期选择，也促使运营商不断思考如何提高入住率和续租率，如何形成最佳的租户组合，实现最佳的经济效益。

据唐安琪介绍，目前三年以上项目的入住率为92.16%，一至三年项目的入住率为74.73%，到期续租率为78.63%，空期为3.2个月，大客户续租率为83%，是一家租金控制能力很强的运营商。

就租户而言，中国海运拥有超过250家财富500强客户和超过10%的独角兽企业。更详细的考虑是租户的分类。中海认为，如果大租户比例过高，一旦出现问题，可能会给写字楼的运营带来很大的风险，这也是租户组合的必要性。

此外，无论是中海、越秀还是其他办公运营商，这些年都致力于提供增值服务，提升运营价值。2015年3月底，华润推出首个办公运营服务系统——OFFiCE EASy，两年后升级为OFFICE EASY Run Business。其主要方向是实现资源整合，为租户提供多元化服务。

2016年，中海推出业务品牌cooc，进入商业资产管理时代，试图创造新的商业生态。Officezip是一个具有创新服务形式的联合办公服务品牌，截至2018年底已进入北京、上海和成都等六个城市，共用办公面积约3万平方米。

越秀地产的子公司悦翔汇也服务于综合商务办公的实现，主要包括提供产业资源的对接和升级服务，实现企业站场租赁和短期租赁的灵活办公需求。

办公楼的生命周期

无论是提升资产、调整租户组合，还是为写字楼提供各种增值服务，经营手段带来的租金收入和物业价值的提升，都使开发运营商在市场低迷期跨越经济周期成为可能。

然而，在写字楼的运营和发展中，通过运营创造价值只是一个过程，最终目标是在资本市场上体现价值，实现退出。从行业角度来看，写字楼的商业模式有三个时代:物业管理时代、交通管理时代和资产管理时代，相应的商业策略是出售、持有和资本化。

在传统的物业管理时代，开发商没有产业集聚的概念，而是以租金为导向，以便更快地返还现金。但是，分散的产权无法保证企业规划，给后期运营和物业管理带来困难，也使得项目整体价值难以提高。soho中国因销售分散而受到批评。

通过物业管理阶段，写字楼开发商已经意识到运营可以创造价值。对于资产升级和租户组合，最好在大楼内形成产业链，以增加空房的项目溢价，保持稳定的租金收入。目前，中海集团具有融资成本低、现金流充裕、空运营空间大等优势，对于资产较重的写字楼，仍侧重于长期持有运营。

然而，写字楼的宽松销售会影响物业价值，但长期持有并不是主流商业模式。毕竟，重资产运营必然会有一定的资本风险。成熟的市场经验是，在国外租赁市场，大多数办公楼由养老、保险、房地产投资信托基金和其他机构持有。持有不是办公的目的，但退出才是。

事实上，越来越多的国内房地产企业正试图探索通过资本化退出的可能性，但收效甚微。越秀集团于2005年将城建大厦、财富广场、白马大厦和维多利亚广场打包成房地产投资信托基金在香港上市。目前，该信托基金总资产已达358亿元。

据最新消息，招商局蛇口商品房信托基金于12月10日在香港证券交易所正式上市，募集资金约25亿元。该基金暂由新时代广场、科技大厦、科技大厦二期、数码大厦四栋办公楼和花园城市购物中心组成，资产价值约65.17亿元。

与出售和长期持有相比，注入reits的资本化不仅可以保留财产控制权和经营权，还可以保持较高的内部收益率(irr)和净资产收益率(roe)。

在2019年业务年会上，越秀地产董事长兼首席执行官林德良举例说明:一个写字楼项目于2004年收购，2007年竣工。项目土地价格为3.1亿元，建筑安装费用为2.6亿元。贷款融资部分在正式运营前偿还，每种模式下的收益和运营成本一致。

如果2008年总售价为6.6亿元，内部收益率为10.4%，股东平均净资产收益率为7.2%；持有至产权到期，内部收益率为7.7%，净资产收益率为12.6%；注入房地产投资信托基金并持有35.6%的股份，内部收益率为14.2%，净资产收益率为14.0%，明显高于前两者。

然而，从资金回报率的角度来看，国内市场与国外成熟的租赁市场相比仍有很大的增长。数据显示，招商局住房信托基金回报率接近7%，越秀房托2018年回报率为6.4%。2019年上半年，由于经济波动对写字楼租金的影响，回报率降至5.8%。

相比之下，以投资物业为主的外国房地产投资信托基金的平均回报率约为10%，美国最大的甲级写字楼运营商波士顿房地产公司的基金每年甚至能为投资者带来19%的回报。

来源：广州新闻直播