方长斌与观点对话：突破运营壁垒 打造商业内容平台

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观点:经过最艰难的阶段后，房地产网络可能会进入一个业务本身占主导地位的阶段，更加迎合消费规律，内容更加丰富。

在经历了近年来所谓的商业地产寒冬后，方长斌阐述了当前的行业形势。

上午10: 00，我们在广州琶洲保利国际广场北楼3楼会见了保利商业地产投资管理有限公司总经理方长斌。他在商业地产开发和购物中心运营方面有15年的经验，并参与过许多项目。

离会场不远的地方，就是去年年底保利商业开业的广州保利广场。这是保利广场在广州的第一个产品，保利商业前后只用了9个月的时间就把这个原来的琶洲变成了一个闲置的地方，面积近10万平方米。

此外，随着广州保利中心广场的升级换代，佛山保利商城也启动了新一轮的升级调整计划，旨在为客户提供品牌丰富性和消费体验。保利中思作为保利商务跨境文化零售领域的第一个创新，正积极为消费者开发个性化、实用性的商品。在第十年，保利的业务步伐越来越快。

在每个基准项目的背后，保利商业打破壁垒，寻求探索核心竞争力，并沉淀和出口运营和管理经验。

生活、诗歌和距离

保利业务已经培育了十年，购物中心业务处于核心地位。截至目前，已在广州、上海、天津、武汉、长沙等地开设了22个项目，复合年增长率超过20%。

然而，购物中心面临的挑战不小。过去几年，商业地产迎来了各地购物中心发展的高峰期；喧嚣过后，供过于求和同质化问题接踵而至，新开购物中心的数量和数量的增长率也有所下降。在各种复杂的情绪下，从业者只能用头脑面对困难，积极寻求解决办法。

方长斌就更豁达了。他认为，在经历了低谷和反复之后，商场等商业地产业态将进入一个更加成熟的周期，按照业务本身的逻辑和规律成长，将会选择更多的专业商业地产公司和投资运营机构。

据购物中心方长斌透露，保利商业的应对之策是突破传统商业的局限，找到自己独特的竞争优势，即围绕文化遗产和内容艺术打造运营

方长斌说，在保利商业未来核心竞争力的建设方向上，除了满足一般消费者需求外，我们更注重和重视内容的传承，即无论是在品牌孵化、知识产权展示还是在生活艺术平台上，我们都可以呈现与城市艺术的结合。

也就是说，保利商业将其经营范围从空时间扩展到文化范围，并结合衍生产品、活动和艺术。购物中心的商业物业管理必须是基础，但它将打破这一障碍，从而更好地管理我们的消费者，更好地管理我们的文化。

保利商业的选择放弃了这个想法:为了应对市场变化，保利商业在购物中心划分了三条不同的品牌线:保利广场、时代巷和若街区。

其中，保利广场已成为一个沉浸式的家庭聚会场所，而时代系列是一个365天的生活艺术博物馆，面积为3万至5万平方米。与前两个产品系列相比，时间在定位、数量、受众和概念上都发生了变化。在一定程度上，保利商业通过时间实践其核心竞争力。如果你离邻居很近，你可以用便利和温暖重塑社区的生活方式，并建立一个邻里友好的交流中心。

时间将成为品牌建设的象征，它将因其鲜明的个性而更具代表性。如果保利广场是生活，时间就是诗歌和距离。方长斌描述道。

目前，在上海和广州有两个项目。除了2017年推出的第一个系列产品保利时代上海外，它还能体现保利商业打造艺术事业的决心，以及广州保利时代生活艺术广场的诞生。

2018年，保利商业对已经存在了七年的保利中心广场进行了重大调整，并在移动线路、空客房、品牌和商店、客户群体和整体色调方面进行了创新，例如放弃了中庭中更多租用的空客房，以创造公共生活艺术

通过这一举措，保利商业在保利时代将整体项目升级至广州，并从城市中心生活方式中心的定位升级为城市生活艺术广场。这不仅是广州购物中心迄今为止最华丽的转型，也是保利商业本身的艺术转型。

为股票资产提供定制的业务解决方案

方长斌认为，保利商业的运营经验和能力最终体现在为物业提供定制解决方案上。如果我们将自己定义为一家资产运营公司，我们必须能够找到一个适合自己的解决方案，无论是自己投资的资产还是外部合作伙伴的资产，然后才能使资产恢复活力并保持增值。

他进一步表示，在振兴地产的过程中，实际上并没有固定的游戏风格，而是保利商业用自己的工作方法和方法论来帮助地产设计解决方案，这需要一个定制的解决方案流程。

因为每个项目都位于不同的城市，不同的经济基础，不同的消费群体和不同的文化结构，事实上，没有一个项目可以100%复制。

方长斌以李太古城为例。即使是具有如此优秀商业运作能力的太古力，无论是成都的太古力、三里屯的太古力还是上海的太古力，其外在表现都必须符合所在城市的城市基础，其建筑语言必须与城市的本土文化语境相结合。

此外，保利商业为物业提供定制解决方案的能力反过来促进了当前股票市场的库存消化过程。

方长斌认为，中国股市不同于外国股市。它不属于文物级别的去活化它，而是一些在开放后不久就死亡的财产，因为它们不符合商业运作的规律，或者根本就没有建造。目前，这块蛋糕仍然很大。

事实上，保利商业建造这些商业地产的基本逻辑是，它希望为中国大量现有资产或未来将投放市场的资产找到适合这些地产的商业解决方案，从而履行其对我们的合作伙伴和中国大量现有地产市场的责任。

我希望有一天，如果你在商业地产或你自己的地产中找不到出路，首先想到的是保利商业。

以下是视点房地产新媒体对保利商务总经理方长斌先生的专访:

观点房地产新媒体:去年底，广州和佛山的两个项目进行了改造和更新。有什么考虑？之后，保利商业还会在这方面增加一些行动吗？

方长斌:这主要取决于项目周期，因为佛山的项目已经进入第十个年头，基本达到了一定的周期，硬件和品牌都需要升级，这是每个商场都会经历的过程。

事实上，房产是大是小，每个人每年都在翻新，只是说这是一个小的翻新或需要在一个周期内进行大的调整，但商业的有趣部分是，它必须不断变化和不断调整，而不是静态的。

购物中心的结构和形式将会有很大的变化，但这个周期是一个在一定时期内小规模改造或大规模改造的过程。

观点房地产新媒体:你认为保利商业在购物中心的区别和独特优势是什么？

方长斌:因为我们做生意，我们实际上做的是同样的工作，但是我们想谈一谈在未来建立我们核心竞争力的方向上更核心的部分。

首先，除了满足每个人的需求之外，我们更注重和重视内容的传承，也就是说，无论是在品牌孵化还是在生活艺术的平台上，我们都可以展示出与城市艺术相结合的能力，这是我们未来要体现的核心能力。

也就是说，我们不仅经营空空间和时间两个维度，还经营文化、我们的衍生产品、我们的活动等。，也就是说，我们会把更多的核心竞争力放在这部分的内容和艺术创作上，这也是我们想要做的。

观点房地产新媒体:时间代表保利商业追求艺术特色的产品线吗？

方长斌:保利广场大部分都能满足中国的消费需求，特别是有孩子的家庭，所以基数会比较大。

假以时日，我们会认为中国对信息技术的需求更多地集中在经济相对发达的城市。对生活方式会有一定的要求，对个性会有更多的要求，对生活审美会有更多的要求。

因为时间将成为品牌建设的象征，它将因其鲜明的个性而更具代表性。如果保利广场是生活，时间就是诗歌和距离。

时间本身就是生活艺术的象征，所以从定位和品牌活动的结合来看，它是一种朝这个方向规划的表现。它将被布置在一线城市的经济发达地区，这是一个代表保利商业自身特点的作品。

观点房地产新媒体:第一个商业项目于2009年登陆，至今已有10年。如果按发展阶段划分，你认为保利现在处于哪个阶段？

方长斌:因为我们是保利发展中诞生的保利商业公司，去年保利地产更名为保利发展。事实上，在这个节点上，保利公司在经历了第一阶段之后，在商业专业领域也开始进入第二阶段。

在第一阶段，保利商业这些专业领域的管理公司是在保利发展的基础上诞生的。第二阶段，保利地产转向保利发展后，集团也会给我们更多的资源支持，使我们能够进入一个更符合市场发展的良性阶段，集团需要转型。保利商业在这一转型过程中实际上是一个非常重要的商业部门。

事实上，保利商业一直专注于购物中心和纯物业。更大更热的城市更新是旧物业的改造、升级和活化，但我们将逐步将物业管理延伸到管理客户、消费者和我们的文化的方向。

对于企业来说，物业管理必须是一个基础，但它将打破这个障碍，然后更好地管理我们的消费者，更好地管理我们的文化。

观点房地产新媒体:你想建立什么样的保利业务，或者每个人都提到什么样的概念？例如，在规模、数量或其他方面。

方长斌:就规模而言，我们想成为中国第一的公司是不可避免的。我相信每个公司都会有这样的想法和这样的目标，但是在实现的过程中，我们必须首先建立自己的能力，这是一个基础。

二是找到自己独特的竞争优势，经营自己的内容和文化内涵。我认为这将是保利商业的核心竞争力和竞争优势。

我希望将来有一天，如果对商业地产的存量没有好的想法，也找不到解决办法，我可能希望保利商业将是第一个想到的事情，能够做到这一点。我希望我们能给我们的合作伙伴和中国的大型股票房地产市场，以履行他们的责任，尽他们所能。

我们的股票市场与外国的有点不同，就是很多外国的物业真的太久了，或者像香港一样，因为有些旧建筑物真的是在文物层面活化了。

中国有很多股票，因为它在开盘后不久就死了，或者根本就没用，而且有很多这样的资产。这块蛋糕真的很大，我们可以看到，在一些地区，将会有一些裙装生意，甚至自下而上的房地产。如果没有良好的规划和管理，整个社区实际上会垮掉，这对城市不是一件好事。

仍有许多老城区和房产需要更新、改造和开发。如果这是一个连续的周期，股市实际上是非常大的。

来源：广州新闻直播