重塑商业地产 2019观点商业年会闭幕

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(2019年11月16日，上海)两堂企业课，五场精彩的讨论，十二场主题演讲。2019年商业年会全体会议持续了两天，并在上海成功正式闭幕。

与往年不同的是，我第一次参加了上海视点商业年会，从目前的证券业现状出发，探讨商业地产的资产和价值提升，通过创新和运营走出了一条新的商业之路。

会议分为两天。第一天，来自国内外商业地产开发商、投资者、运营机构、金融机构和政府协会的嘉宾在新趋势股票资产局主题研讨会上就新趋势股票资产局进行了辩论。

第二天下午2: 00，在年度业务会议开始之际，《2019年中国商业地产发展年报》正式发布，盘点了2019年中国商业地产行业发展的得失，表彰了最具代表性的具有指数意义的商业项目、企业、品牌和团队。

会议结束后，2019年中国商业地产百强暨商业绩效颁奖典礼在晚上举行，这是一年一度的商业荣耀之夜。

股票与资本的博弈

在专题讨论的第一天，第一位发言人、麻省理工宁波(中国)供应链创新研究所所长、清华大学货币政策与金融稳定中心副主任郭杰群在发言中提出，在房地产的整个生态链过程中，无论是从供应商到房地产开发商，还是从房地产开发商到银行借钱，还是卖给业主， 业主将房屋出租，或由物业持有和管理房屋，资产证券化的运作模式可以在所有阶段采用。

对于国内的房地产开发商来说，资产负债表中存在着大量的现有资产。如何盘活自己的资产是一项非常重要的工作，也是资产证券化的一种模式。

站在风口浪尖上，在资本博弈中股票资产配置的重新洗牌是对是错，如何挖掘更多的商业利润和空.

关于股票和资本的讨论在第一次专题讨论中得到充分展示。陶昕商业投资管理有限公司董事总经理陶盘认为，目前的股票型基金过于昂贵，资产也非常昂贵。只有通过合作，我们才能摆脱高资产和高资金的压力。在中国，这是私营企业与地方政府合作振兴这些现有资产的大好机会。

上海安百里资产控股有限公司副总经理杨斌表示，核心区原有的运营可能会有一定程度的陈旧，资产溢价可以通过注入一些新的能力来实现，这是对现有资产的最大认知，也是对其价值的最大提升。

印度电力集团上海城市活力中心总经理蒋认为，现有物业的升级是机会主义的，存在一定的风险，因为需要投入一定的资金进行改造。

海洋资本副总经理兼投资后运营业务董事总经理辛表示，在大浪淘沙的过程中，可以涌现出一批量身定制的装修团队，他们可以在短时间内集中精力确定项目和装修方向，配合项目的未来。

斯特朗资本的联合创始人廖宇总结说，毕竟，在增量时代，这个时代已经过去了。无论什么时代的金银，真正经营当前现金流和未来现金流的业务已经脱离了开发商的领域，现有资产和开发企业在某种程度上是两个业务。

无独有偶，集团联席总裁兼首席财务官、青杉资本总经理沈也在讲话中表达了自己的观点:我国一线城市和一些实力较强的二线城市已经进入了股份制时代，但并不是所有城市都进入了股份制时代，这是一个发展的客观规律，宏观层面和企业层面共同催生了股份制时代的到来。从企业的角度来看，我们也应该考虑一下将来如何在一线城市做房地产。

父子生意继承

此次年会最大的亮点是陈启宗和恒隆集团的儿子在同一个舞台上的对话，从海外消费市场到国内消费，到技术整合，再到电子商务对商业地产的影响，以沈阳的案例作为结论。

恒隆集团及恒隆房地产有限公司董事长陈启宗，恒隆集团及恒隆房地产执行董事陈文博，在此次高亢的行程中首次同台亮相。父子之间的对话始于海外和国内消费。

在陈文博看来，也许三、五年前和十年前，每个人都会追逐一些西方趋势。但现在，三五年后，中国消费者已经引领了全球潮流，其中最受欢迎的是中国。就某些品牌而言，中国市场在全球某些趋势上确实处于领先地位。恒隆广场的高端奢侈品牌也成为行业领导者。

在对话中，技术与商业地产的融合也是一个重要内容。例如，陈启宗说，西方著名的商业房地产开发商对技术的痴迷足以吸引房地产开发商的注意力。

陈文博同意这一观点。他认为，事实上，中国的许多技术都处于世界领先地位，技术对商业地产的重要性正在逐渐显现。一方面，我担心它将在未来五年、十年和二十年内给商业地产带来非常重要的变化。

对话的另一个关键词是电子商务。电子商务对恒隆有什么影响？陈文博笑着说:我非常害怕电子商务，我一点也不害怕。

为什么？目前，lv经典车型，甚至爱马仕车型，只能在网上买二手的。现在他们不卖新的，这可能会慢慢改变，所以我很担心从长远来看，很多普通的零售商会上网。

但就中短期而言，我认为我们旗下的一些商场仍有优势。我们可以创造空.的优势这个空有什么价值？一些品牌只是向消费者展示他们的全部基因、故事和历史。从短期来看，他们仍然相信线下购物中心，高质量的线下购物中心仍有待打造。

一向敢于直言的陈启宗也提醒内地房地产开发商，他们希望每个人都要头脑清醒，不要疯狂，不要创造一个疯狂的市场，也不要理性看待这个市场。最终，只有理性的人才能在这个市场生存，并在如此大的市场中获胜。

新商业道路

会议持续到视点商业年会的第二天，话题从股票业务转移到商业地产的运营和创新。

中国房地产协会商务文化旅游房地产委员会秘书长蔡云也为本次论坛奠定了主题。当商业开发的回报低于资本预期时，商业地产的转型就不可避免，依靠资产运营来激发重资产的增值收益，实现短期收益和长期价值增长。

在她看来，商业运营和资产运营脱节，卖得不好的现象使资产贬值，这使得靠租金收入维持可持续运营变得困难。通过金融创新，优化资本结构，合理规划资本成本和使用，不断提高项目运营价值，确保可持续发展。

在通往未来的道路上，传统的商业发展模式和思维已经远远落后，新的模式和新的浪潮正在席卷而来。在未来十年的首届商业地产研讨会上，来自不同企业的嘉宾意见不一。

万科集团高级副总裁、印度电力集团董事长兼总裁丁立业认为，今天我们的总消费规模已经超过了日本，未来一两年，我们的总消费规模肯定会超过美国，未来十年，商业地产肯定会有机会。

恒隆集团和恒隆房地产有限公司董事长陈启宗表示，未来十年，商业地产应该越来越理性，不是我的主观意愿，而是市场规律将迫使这个市场变得理性。

爱琴海商业集团副董事长兼总裁张华荣从运营角度分析:未来十年，除了目前房地产开发、资产存量挖掘和资产运营的关系外，我认为作为运营商，应该更加关注业务的内涵和我国消费市场的变化。

保利商业地产投资管理有限公司总经理方长斌表示，未来十年，它将回归商业本身的逻辑。

招商局蛇口业务管理部常务副总经理沈松将未来十年的商业地产概括为“重塑”两个关键词，这也是本次论坛的一个重要关键词。

兰广文商旅集团总裁张刚也指出，未来发展将始终坚持以经营为核心的资产管理理念。

资本重塑商业

商业地产近年来发生了巨大的变化，行业新格局的变化也体现在资本重塑业务上。

在她的演讲中，张华荣强化了她的观点。从今年的业务分析来看，我们应该利用目前掌握消费市场和服务C端用户的经验来帮助我们的租户，即B端厂商实现资产和消费市场的价值链，依靠c2b连接现场运营和效率，服务商业资产。

就运营能力而言，对于上游房地产开发商或金融市场而言，最重要的运营能力是资产回报率；对于丙方，他要求舒适和场景；对乙来说，最好的事情是销售。因此，归根到底，我们应该做好服务市场和消费市场。

在同一次会议上，丁立业的发言也与张华荣的想法不谋而合。丁立业表示，面对新一轮的对外开放，我相信整个行业都充满了期待。

政策导向和开放改革是经济转型的两个重要手段。与此同时，我们都知道，世界已经进入了一个经济宽松时期，利率已经下降。对于拥有大量资产的商业房地产行业来说，这确实是个好消息。

这不仅意味着利息成本的下调，更重要的是，稳定的现金流可以给投资者带来丰厚的回报。

资金用于业务，这在越秀房托董事长、执行董事兼首席执行官林德良的讲话中有所体现。

他表示，香港有两种商业模式，即公司上市和信托上市。公司上市和信托上市有什么区别？做出这一决定的原因是回报率不同，回报率决定估价，估价是所有商业房地产追求的估价和资产价值最大化的过程。

我们可以看到为什么在全球范围内，我们都知道房地产投资信托基金上市和信托基金上市已经成为商业地产的一个很好的选择或趋势。在第一部分，我想说商业地产有三种模式。在这三种模式中，黄金运输较好，房地产投资信托基金在两种上市模式下较好。

无论如何，中国商业地产正处于传统与创新交融的关键时期，选择的道路和方向都在大家的努力下。

2019年意见商业年会正是这样一个平台，让每个人都更加贴近行业，希望在思想交流的碰撞中得到更准确、更清晰的答案。

来源：广州新闻直播