解局 | 首创钜大奥莱谋略

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观点房地产网络商店诞生于美国。与今天相比，原来的Ole是一家工厂直销店，专门经营工厂尾货。后来，它逐渐形成了一个类似购物中心的大型购物中心，并逐渐发展成为一个独立的零售业态。

特色购物中心以其品牌大、价格低、近在咫尺的优势受到众多消费者的欢迎，是中国唯一一家以门店为核心业务的上市公司。

自2013年第一个奥地利综合项目北京首都奥特莱斯开业以来，短短几年间，如果加上新扩建的青岛、南宁和厦门项目，再加上出口大连项目的管理，首都大学举办和管理的奥特莱斯项目已达17个。

然而，促进客流的吸收、保持和转化并不容易。文化、趋势和趋势是独立于意志而更新和重复的。在零售业的长期战争中，不可能保持不变。为此有必要规划布局。

得益于以人为本的线上线下一体化运营和统一的营销节奏，先锋大学在众多运营商中依然脱颖而出。

以刚刚过去的中秋节+十一黄金周为例，第一个Ole在10天内实现了10亿的销售额，不仅打破了自己的销售记录，而且成为了全国商业市场的超级网红。

同时，其不断完善的商业运作能力也得到了业界的认可。在视点指数发布的2019年中国商业地产100强榜单中，首都大学排名第37位。

如何建立一个成功的购物中心或形成一个可行的商业模式？在漫长的岁月里，这道考试题已经被解决了无数次，然后被推翻了。

最近，第一个Ole做了很多大动作。中秋不关，全国大荧幕互动，首届奥立网红节，新创意模特大赛等活动都让第一届奥立网红成为当之无愧的节日。

在9月13日至15日为期3天的前11个城市的中秋节期间，第一直销店在销售额、客流量和客户单价方面创造了新的记录。其中，中国门店三天销售额接近3亿元，单日销售额超过1亿元，销售额增长117%，客流量增长57%。

第十一个假期也表现不错。在为期七天的假日期间，这些门店是中国12个城市中的第一家，接待了150多万客人，同比增长50%，销售额超过7亿元，同比增长100%以上。

除了通过不断调整实现更好的品牌组合、更丰富的格式组合和更优惠的商品价格外，这一成就还得益于越来越一致的统一营销活动。换句话说，这一系列活动背后反映的是第一个Ole的营销和运营的升级和迭代。

据首都大学内部人士介绍，从五一开始，首都奥特莱斯所有重要的营销活动都打破了传统的商业企业互相争夺的模式，采取了知识产权和全国部署的策略，实现了全国门店活动、内容和时间的统一。

这种集体战斗的风格已经实现了过去奥立的多彩场景。在某个场景中，净红色可能等同于趋势。在每一个出口，我们都能看到先锋大学为跟上潮流所做的努力。

第一届奥勒2019新丝绸之路世界模特大赛，在中国所有的第一个出口项目中举行，是贯穿中秋节和今年第十一期间的重大知识产权活动。它已经吸引了近万人报名，并成为市场的热门话题。

活动不仅吸引了更多的年轻潮人，还提升了购物中心的时尚氛围，带来了新的购买力，提升了销售业绩。

与此同时，适逢新中国成立70周年，国庆阅兵在全国范围内掀起了爱国主义的热潮。高涨的爱国情绪不断推动红色旅游、国庆礼品电影、国内品牌和其他消费的浪潮。

根据阿里巴巴集团发布的最新“阿里巴巴2019年第十一届黄金周消费数据报告”，今年的黄金周消费呈现出一个新国家的三大特征。据报道，10月1日，整个奥莱游行庆典首次在全国各地现场直播，消费者可以一起见证这一伟大而神圣的历史时刻。

先锋大学从未停止创新的步伐。据其年报显示，首都大学通过数字化建设突破了线上和线下的数据壁垒，并利用首都网上平台max Micro Mall加强了与线下实体店商户资源的联系，为消费者提供了更丰富、更多样化的选择——空厅。

所有这些都间接地让第一大客户变得更加棘手。9月21日，会员感恩答谢日，首届奥立全国十大城市联合捐款近1亿元，同比增长400%；新增会员近3万人，同比增长320%，会员总数达到160万人；一天内到达商店的乘客数量增加了一倍多。

另外，从79.4%的会员销售来看，第一批Ole会员的质量在不断提高。观点地产新媒体获悉，目前，资本网点正在应用新的会员工具和系统，以更准确地洞察会员的消费需求和购物习惯，进而不断优化品牌结构和业态构成。这样，商场将最终实现更好的品牌和更低的价格。

有人说，在第一个出口，更像是在一个童话镇。这不仅限于外观，它也可能是最了解人们的商业综合体。

从线下消费场景到线上智能消费场景，我们创造了一个年轻成功的新中产阶级消费群体，并成功提升了人、商品和零售三要素。

这一系列数字化可以帮助先锋实现精准营销的目的。显然，作为奥特莱斯的领导者，首创大学已经实现了从量变到质变的飞跃。

轻重平衡室

拥挤的场景是基于消费者对第一个Ole的认知。早在2013年，第一个奥莱综合项目北京首都奥特莱斯就已经开业了。从那以后，由于巨大的扩展速度，许多老式的Ole开发人员已经远远落后了。

2018年10月，首都大学与首都地产签署第二次修订竞业禁止协议后，双方取消了地域划分安排，对土地和物业使用及商业模式进行了划分，这意味着首都大学在商业地产领域的扩张将不再受到限制。

此后，杭州、南昌、武汉、合肥和济南的第一个大型奥勒项目相继开工。到目前为止，在中国有17个Ole项目，在中国的网点规模排名第一。

从财务业绩来看，2019年上半年，第一公司实现营业额近36.4亿元，同比增长54%；上半年，客流量达到1864万人次，同比增长103%。

得益于销售额的增长，同期首都大学实现收入12.66亿元，同比增长223%；净利润约4.48亿元，同比增长161%；毛利增加到51%。

然而，为了保持其规模优势并始终立于不败之地，必须摆脱重资产的约束。

传统的资产密集型模式扩张速度相对较慢，且速度将快于自建。一位业内人士从房地产新媒体的角度分析，除了弥补扩张的不足之外，与长期基金的合作可以使企业实现越来越轻的经营和负债。

事实上，早在2016年11月，首都大学就通过定向增发引入国际知名投资集团kkr和远洋运输集团作为战略股东。

当时，首都大学表示，认购可以筹集资金开发和运营奥特莱斯综合商业项目，扩大公司的资本和股东基础，提高股票的整体流动性。

随后，2019年1月，首都大学和徐升成立了一个30亿元的基金，用于投资房地产改造项目。通过该基金的设立，工大可以在北京、上海等一线城市投资，具有优越的区位、便捷的交通系统和租赁增长潜力(改造后)的特点。

这也意味着首都大学已经逐渐从开发经营模式转变为资产管理模式，这种轻重资产战略匹配的双向驱动力也是企业发展进入快车道的秘诀。

对于已开放的项目，可以通过资产证券化的方式逐步弥合资产层面与资本市场的接口，加快从重资产向轻资产模式的转型升级。

2018年12月，首创大学宣布中联一创-首创大学网点专项资产支持计划获批，规模100亿元，将在深圳证券交易所上市发行。这也是中国第一个以网点为基础资产的房地产投资信托产品。

所有这些措施都使首都大学跑得更快。然而，如何引导Ole探索新的模式和生态，引导消费者生活方式的改变，仍然是这位后起之秀迫切需要面对的挑战。

从外到内，观察和诠释工业、企业和市场的真实一面。

来源：广州新闻直播