潘军花样融资 深圳旧改引资平安不动产的土地换道

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观点房地产网频频提出第二个创业花年的举措。经过大规模的人员调整和徐汇合作，这家深圳房地产企业为一个旧房改造项目引进了新的合作伙伴。

11月7日，幻想曲控股宣布其全资子公司与平安地产实际控制公司深圳盛源企业管理有限公司签署合作协议，共同开发深圳时宇新村旧房改造项目。

根据公告，盛源同意认购项目公司(深圳市翡翠房地产开发有限公司)新增资本，并提供股东贷款，总额约为13.81亿元，其中新增资本9.7亿元，股东贷款4.1亿元。

注资前，翡翠地产持有幻想曲70%的股份，翡翠地产持有30%的股份。平安地产推出后，翡翠地产将注入额外资本，以维护其在翡翠地产的权益。

在完成增资和进一步注资后，幻想曲在翡翠地产的持股比例下降至35.7%，仍然是最大股东，而平安地产和翡翠地产分别持有约34.3%和30%。

平安保险也被引入，以加快周转和提前返还现金。幻想曲执行董事张惠明在接受视点房地产新媒体采访时表示，这与年初提出的优化投资结构的战略是一致的。

旧的改革安全地吸引投资

据资料显示，时宇新村位于深圳龙华崔玉社区。它占地约21万平方米，分为505个家庭。规划始于1991年。自1994年以来，已有181栋建筑，包括69栋未完工的建筑。

负责项目开发的翡翠地产成立于2013年10月，注册资本2000万元，其中幻想曲认购1400万元，翡翠地产认购600万元。然而，根据工商信息，2015年1月实收资本由0元变更为2000万元。

也就是说，在今年，时宇新村，一个巨大的未完工的建筑社区，被深圳列入了第一批土地整理和利益协调试点项目的目录。两年后，1月份，它被纳入龙华土地整理试点，一年后，全面改善开始。去年11月28日，在大型机械的轰鸣声中，村里10栋未完工的住宅楼被拆除，占地2900平方米。

在这个过程中，除了隐含的股权参与，幻想曲年与玉村的关系并不明显。在2019年8月召开中期业绩会议之前，幻想曲披露，预计2022年将纳入土地供应项目，时宇新村土地整理项目已上市。

根据幻想曲年发布的信息，石鑫村土地整理项目仍处于申请专项规划阶段，涵盖住宅、商业和写字楼，总建筑面积约为52.77万平方米，总价值约为170.32亿元。

张惠明向视点房地产新媒体指出，城市更新项目的面积经常变化，容积率、与村民的土地分享等因素是一定的，每个节点都可能发生变化。

在最新的公告中，幻想曲表示，翡翠项目正处于开发阶段，因此项目公司翡翠房地产在截至2017年12月31日和2018年12月31日的两个财年中，税前亏损约5万元，税后亏损126.4万元。截至2019年9月30日，其净资产值为1712.9万元。

如今，平安地产已成为该项目的第二大股东，新增资本9.7亿元，股东贷款4.1亿元。根据公告，平安地产新增资本约1345万元将计入注册资本，9.57亿元将计入资本公积，资本公积的运用将在幻想曲年全权决定。

13.81亿元的交易也有附加条件。公告显示，旧房产售出95%后，盛元的股权将在幻想曲年回购，价格为未售出房产的估价，上限为15亿元。具体回购价格以双方认可的估价为准。

乍看之下，回购股份等词有明确的股份和实际债务的含义。在接受视点房地产新媒体采访时，一位深圳房地产人士也有了这样的判断。然而，协宗战略管理集团的联合创始人黄立冲指出，这一条款本身并不构成真正的债务。

房地产项目一般都有难度，也就是会有一些后期。一般来说，当类似的房地产基金进入时，他们通常会要求开发商购买这一较晚的市场。黄立冲说，房地产基金有投资回报的要求，它们往往是高利润的项目，但它们不能一直呆在那里，它们必须快进快出。

在接受视点房地产新媒体采访时，张惠明也指出回购条款是一种正常的退出方式，大多数合作都是这样的。与此同时，他还坦率地表示，平安推出是为了加快周转，提前返还现金，这与年初的策略相同。

模式陆地车道变更

过去几年，幻想曲年的土地扩张模式主要是并购，虽然成本较低，但形成了漫长的开发周期。在8月初接受视点房地产新媒体独家采访时，张惠明直言不讳地表示，幻想曲年的大部分投资结构都是长期的，有些项目几年内都无法开发。

因此，优化投资结构，加快土地流转项目成为深圳房地产企业的主要工作内容之一。张惠明认为，在时宇新村旧房改造项目中引入平安地产可以释放部分资金，这也是上述策略的一部分。

事实上，大量的城市更新被认为是幻想曲年中取得突破性成绩的重要渠道。视点房地产新媒体了解到，幻想曲年有39个旧装修项目，其中24个在深圳，其余15个分布在东莞、佛山、广州、中山等城市，总价值超过3000亿元。

根据张惠明之前的声明，估计在幻想曲年每年会有两个项目被改造，所有旧的改造商品将在五到八年内被推出。不过，张惠明表示，后续项目是否会继续引入合作将取决于具体情况。

除了旧的改革之外，在公开招标拍卖市场沉寂多年的花展年开始频繁出现在公开拍卖网站上，并在上半年参与了30多个地块的拍卖。根据公开信息，幻想曲最终以4.47亿元的总价和3000平方米的自住出租屋赢得了天津武清的一处宅基地。

我们基本上是和房地产企业合作征地，一起征地，和别人合作项目，和别人合作项目。张惠明向视点房地产新媒体指出，与徐汇的合作已于上半年开始，之后还有其他房地产企业，但目前不便透露。

然而，尽管内部实施了许多加快周转的措施，但困难的外部环境仍使这家房地产企业如履薄冰。

数据显示，2019年10月，幻想曲实现销售额约40.8亿元，同比增长11.78%；前10个月，幻想曲累计销售收入约264.2亿元，同比增长23.67%；相应售出建筑面积约为239.87万平方米。

在3月份的业绩会议上，幻想曲董事会主席潘军将2019年的销售增长定为20%-30%。根据2018年301.73亿元的销售额，今年的销售目标至少为362.08亿元。换句话说，在过去的两个月里，幻想曲年还需要100亿元的销售额才能达到设定的目标。但据8月份统计，7-10月是下半年幻想曲年的核心供应期，11月和12月是连续销售期。

幻想曲还有很多商品，但今年下半年确实很困难，市场销售也不好。事实上，每个人都是一样的。张惠明承认，今年的幻想曲年肯定会实现330亿元的销售额，力争完成360亿元。

来源：广州新闻直播