华创证券：首开股份销售、业绩高增，子公司拟增资扩股降负债率

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乐居财经讯李李2019年10月31日第一股份(600376)第三季度回顾。

3q19的收入同比增长39%,业绩同比增长29%。北京内外高毛利率项目集中结转

3q19实现收入295.4亿元，同比增长38.8%；归属于母亲的净利润为23.8亿元，同比增长28.6%；毛利率和净利润分别为42.5%和8.0%，分别为+16.0%和-0.6%。三项费用率为11.0%，同比下降0.3%；每股收益为0.82元，同比增长38.1%；加权平均股本回报率为8.2%，同比增长2.0%。居住面积140.3万平方米，同比增长+31.6%；平均结算价格为21064元/套，同比增长5.4%；业绩的高增长源于北京内外高毛利率项目的结算，如北京国峰月、成都赵华晏子、福州香槟国际等。；业绩增长率低于收入增长率:1)营业税及附加费同比增长+175.6%，这是由于税收增长的增加；2)所得税同比增长172.2%；3)合作项目结算增加，少数股东权益比例增加至48.8%；4)投资收益同比下降-60.8%。考虑:1)公司19年计划完成率同比增长+36%；2)报告期末，预付款达到675.5亿元，同比增长11.3%，覆盖18年的收入达1.7倍；销售额和完成额的高增长以及高额的预收款保证了公司年度业绩的顺利发布。

3q19的销售额为691亿元，同比增长32%，年销售额将超过1000亿元

3q19实现合同金额691.3亿元，同比增长31.8%，年初完成销售计划68.4%；销售面积241.4万平方米，同比增长21.2%，其中北京地区销售面积87.9万平方米，同比增长68.7%，占36.4%，北京市外销售面积153.5万平方米，同比增长4.3%，占63.6%。平均售价为28，637元/平方米，比18年平均售价高出+7.3%。认为:1)公司计划在19年内开工和复工1997.6万立方米，同比增长4.9%，17年和18年的完工率分别为166%和173%，表明19年内可销售资源仍然丰富；2)公司土地储备集中在实力较强的一、二线城市，北京土地储备占32%。在当前一、二级市场弹性强劲的背景下，整整19年的时间被缩减或超出预期；3)公司前三季度销售额达到691.3亿元。保守估计，第四季度的销售额与去年同期持平。预计年销售额可达1174亿元，同比增长17%。

3q19在购买土地时很谨慎，成本是可控的。子公司计划增资扩股40亿元，有利于降低负债率

3q19规划面积增加163.2万立方米，同比增长+81.6%，其中北京市内增加20万立方米，北京市外增加143万立方米，分别占13%和87%，北京市外征地继续增加。相应地价为153.1亿元，同比增长24.2%；平均底价为9378元/平方米，同比下降-31.6%；土地收购金额占销售金额的22.1%，土地收购平均价格占平均销售价格的32.7%。谨慎征地，注意成本控制。截至第19季度，未完成土地储备1953万立方米，其中74.7%位于一、二线城市(北京占31.8%)，良好的土地储备结构保证了销售稳定增长。19h1综合融资成本为5.38%，仍低于18年+0.02%的水平，19q3年末资产负债率和净负债率分别为81.8%和184.0%，分别为-0.03%和+12.2%。此外，本公司全资子公司程凯集团计划增加其在北方证券交易所的资本和股份不超过40亿元人民币，这将有助于增加程凯集团和本公司的净资产，并在不失去程凯集团控制权的情况下降低净负债率。报告期内，表内销售收入376.2亿元，同比增长14.0%。

投资建议:销售和业绩增长迅速，子公司计划增资扩股以降低负债率，保持“强力推进”评级

作为北京的一家国有房地产企业，公司凭借丰富的激励计划经验和在北京国有资产整合方面的显著优势，有望成为北京国家改革的重要目标。自2007年重组上市以来，公司积极变革，深入北京，积极拓展北京以外地区，促进销售快速增长，成为中国第一家1000亿元的地方国有房地产企业；目前，公司的布局以强势一线和二线为主，是北京土地储备之王。一线和二线交易的恢复为其提供了强大的销售灵活性。最近，大股东首开集团计划将其总股份增加1-2%，充分表明其对当前价值的认可和对未来的信心。我们将公司19-21年的每股收益预期分别维持在1.55元、1.79元和2.05元，相当于19/20市盈率的5.5/4.8倍，资产净值折现率达到56%，18a/19e股息收益率达到4.7%和7.2%，目标价维持在12.67元，保持“强力推动”评级。

风险警示:房地产市场调控政策收紧超出预期，行业基金收紧超出预期。

来源：广州新闻直播