现场 | 万科媒体会：孙嘉的“压力肥”与郁亮的“特别服气”

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在10月视点房地产网关闭之前，万科从南部地区带来了数百家媒体来北京世博会，目标是四大主题场馆之一的植物园。

植物园，又名万花筒，由万科投资建设和运营，是该房企近年来的主要成就之一。此前，万科曾在2010年上海世博会和2015年米兰世博会上建造和运营主题场馆。

然而，在众多正在建设的场馆中，万科董事会主席于亮最喜欢西藏非物质文化遗产博物馆。去年9月，他带着一群北方媒体来到海拔3750米的拉萨，公开表示这是万科所有项目中最令人满意的。

他还有很多话要说。在南方一年的媒体交流会议后，正在北京世博会的于亮遗憾地说:事实上，我真的希望安排每个人去非遗产博物馆，但南方的同事担心每个人的心可能都无法承受。

状态很放松，语言依然幽默，这是于亮在9月23日的这次媒体交流会上所呈现的状态。此时，生活不再是热门话题，近一年来一直汇聚关注的万科开始释放一些新的信号。比如万科地产的科技地产理念和南部地区古城改造。

然而，战略转型的压力依然存在。南区总经理孙嘉很坦率。随着业务类型的增加、业务规模的扩大和战线的拉长，南区团队也在经历一个阶段性的考验。

孙嘉的压力肥料

作为新南方地区的第一个节目，孙嘉向媒体发布了一个新的发展信号，即城市更新。或许更准确的理解应该是城市的微观转型。

在孙嘉看来，以微观改造为主的城市更新，将是中国大城市和传统城市下一阶段发展、建设、运营、管理和服务的重要领域。万科显然对此感兴趣。

他用三个例子和三段视频来解释万科在这方面的尝试。2016年，广州万科开始参与永庆坊旧房改造。在保证原有建筑外观和保留岭南传统建筑特色的条件下，引入综合形式，试图在旧社区中创造新建筑。

数百年来，福州的烟台山一直是国际建筑博物馆。面对这样一个历史和人文并重的项目，万科采取了最少干预的方法。此外，在深圳有着1700年历史的古城南投，万科采用了修缮和更新的手段，植入了新的形式和内容，增强了该区的城市活力。

这可能是南方地区乃至万科未来新的发展方向，但目前孙嘉显然需要经历一些阶段性的考验。在融合和聚焦的背景下，四个月前开始新工作的南部地区，被外界普遍认为要承担起修剪南部地区多元化业务的使命。

策略永远是一种交易，放弃可能是一场灾难。为了集中注意力，孙嘉解释了这一点。他坦言，对于万科之前尝试和探索的一些业务，在做了一段时间后，如果在市场规模、发展潜力、能力和商业模式等方面找不到特别好的点子，他会暂时放弃。

例如，他说南方地区以前曾尝试过做停车场管理，但这项业务后来给了万科地产，因为该地产本身在停车场有相应的技术平台和专业团队；其他类似的包括社区食堂和其他小企业。

孙嘉随后强调，万科更注重战略，将有限的资源、时间和精力投入到一些特定领域。他指出，除了基本的社区综合业务外，万科在商业地产、工业写字楼、长期租赁公寓和物流仓储四个领域都做得很好，虽然规模较小，在报表中也不明显。

然而，挑战依然存在。孙嘉认为，南部地区目前面临的最大挑战是在投资者、时报和集团领导人给出的有限时间内给出一个令人满意的答案。

孙嘉一般都很真诚地回答问题，于亮接过话题，取笑他。在他(孙嘉)到达前线后，最大的压力是他有一个大肚子，每次开会他都带着一个缩小的肚子来看我。

在笑声中，于亮带着特殊的意思说:我没有给你有限的时间去做好，我给了你无限的时间去做好，所以不要这么紧张。

卖房子不如卖酱油好:特别确信

然而，安慰孙嘉的于亮，也可能对股市有点压力。最近，随着白酒和消费类股的上涨，海天叶巍的市值达到3000亿元，超过了包括万科在内的所有房地产公司。有一段时间，卖房子不如卖酱油。

对于这个结果，有很多人不相信，但于亮说，他特别相信，也很高兴看到这样的结果。

这位自称已经发言并接受了更多培训的董事长，开始将话题转到满足人们更好生活的问题上来，他一直都很熟悉这个问题:如果有一家公司能满足成千上万普通人的需求，产品和服务就能成为普通人的首选，这样的公司就能创造价值。

通过这个话题，于亮接下来提到了房地产的转型:海天酱油给了我们希望。

就收入而言，万科是其(海天叶巍)收入的17倍，大约是其利润的7倍，但其市场价值与我的相似，维凡科略高。因此，他得出结论，简单地用财务数据来判断转型是否成功是不可能的。

这样的话题有意无意地回应了外界此前对万科新业务的质疑。根据报告数据，包括长期租赁公寓和物流地产在内的新业务收入尚未达到10%的审批标准。

数据显示，万科上半年营业收入为1393.2亿元，其中其他业务约占0.75%。万科首席财务官王文锦在中期业绩会上指出，租金收入和服务收入不符合审批标准，被列为主营业务收入。

在交流会上，于亮开始强调财务数据不是衡量新业务发展的标准，并强调新业务要自然发展。

他以孩子的成长为例:没有一个孩子是按照他出生时父母设定的轨迹成长的，他情不自禁地线性规划他的成长道路，或者我用数字告诉他在某年某月你必须付给我多少利润、收入和现金。

在现场，他还嘲笑说，丁立业的压力在于他对报道的贡献较小。众所周知，收购凯德置地(CapitalAnD)20家商场后，已有110多个印度管理项目，管理面积达915万平方米，这是万科追求最佳目标之一的重要平台。

于亮重申，万科的转型不是房地产业务不能继续，而是房地产行业在寻找第二条增长曲线，这也意味着在传统业务中寻找新的做法和新的增长点。

至于它(新的增长曲线)何时会反映在报告中，我直到今天才明白这件事。

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来源：广州新闻直播