解局 | 黄奉潮 雅生活“独立史”

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观点房地产网中国有110，000家房地产公司，但管理规范、发展良好的不多。雅生活协会积极寻求合作，目前已锁定了部分目标公司。

然而，一月多的时候，黄凤超刚刚在中期业绩会议上喊完，各种各样的谣言开始出现，说雅住在市场上，收集并购，包括收购未来房地产，一个房地产公司所拥有的投资。

近日，亚人寿发布了一份可能的收购公告，以平息市场猜测。据报道，亚盛已开始与独立第三方就可能收购钟敏未来物业服务有限公司部分股权进行谈判，但尚未达成协议或安排，可能的收购只有在达成最终协议后才能实施。

大收购

业内人士表示，亚盛此次计划收购的钟敏未来地产，可能会引发物业管理行业大规模并购的典型案例。

据视点地产新媒体报道，钟敏未来地产成立于2018年11月30日，钟敏未来持有94.91%的股份，而钟敏投资实际持有钟敏未来74.8%的股份。

钟敏地产的平台包括上海博英地产、重庆豪基地产、常州钟芳地产、上海瑞祥方上地产、上海柯睿地产、钟敏未来易创科技、山东宏泰地产、大连伊美企业、重庆嘉德地产和陕西程悦地产。

由此可见，未来中国人的财产规模相对较大，更倾向于被大型房地产企业收购，而小型企业显然被排除在外。

优雅的生活可能是最合适的买家。作为一个由敏捷和格陵兰支持的港股上市平台，它拥有相当大的实力。此外，亚人寿和中国民生投资也并非没有交集。此前，亚人寿第二大股东格林兰以121亿元人民币收购了钟敏投资持有的钟敏外滩50%的股权及相应的债权。

业内人士还表示，收购未来中国人的地产，亚人寿有这个实力，但要消化这么大的投资需要很长时间。

在此之前，亚人寿一直保留其实力，以支持并购的发展。

此前，8月15日，亚盛宣布将改变全球发行收益的使用方式，将有选择地抓住战略投资和收购机会以及进一步发展战略联盟的使用比例从65%提高到85%。

换句话说，M&A的金额从20.8亿元提高到27.19亿元，具体是通过增加下属公司的资本，收购其他物业管理公司和其他相关业务公司，与业务伙伴共同投资物业管理行业基金。

据悉，雅生全球发售的净收益约为31.993亿元，截至公告日，已使用净收益约10.339亿元。

并购正在加速

来自2018年房地产拆分和上市浪潮的雅人寿，一直在寻找各种方式减少对双重股东的依赖，不断扩大第三方项目，以寻求自主发展。

不仅下半年有大规模的并购计划，而且今年上半年，亚盛还频繁努力拓展第三方项目，并购行动还不止于此。

根据2019年中期报告，亚人寿的总管道面积为2.11亿平方米。其中，雅居乐和绿地项目面积为5833万平方米，占管道总面积的27.6%，同期增加540万平方米。

值得注意的是，第三方地产开发商的项目面积为1.53亿平方米，占管理总面积的72.4%，同期新增面积为6770万平方米。

通过分析，得出第三方项目在总管道面积中所占比例最高，且增长速度最快的结论。快速增长的原因是今年上半年新的并购项目。

2019年上半年，亚盛先后收购兰州城关地产、青岛华仁地产、哈尔滨景阳地产、广州月华地产，新增面积6330万平方米，占新增总面积的87%。

其中，广州月华物业是一家以管理公共建筑为主的区域性领先物业管理公司，雅人寿的收购意在进入公共建筑物业服务市场。

这也意味着雅生活在收购和扩张的过程中，不仅针对传统的住宅物业，而且其他物业类型都在扩张的范围之内。

在收购目标的选择上，黄凤超在中期业绩会上提到，收购目标主要集中在经济发达地区，包括粤港澳大湾区、长三角等。，并且还会考虑一些地区是否可以弥补地区业务的不足，而一些价格低廉但回报良好的小而漂亮的企业也会关注它们。

回顾过去，雅生活是在2017年才真正开始收购和收购的。在上市前夕，绿地控股宣布将以10亿元人民币的对价将全资子公司绿地地产100%的股权转让给亚盛。

此后，亚人寿登陆资本市场，并购进程不断加快。

从第三方扩张在管理合同领域的比例分析，第三方扩张在2017年底占33%，在2018年底占62.5%，在2019年中期占66.9%，表明第三方合同领域正在迅速扩大，对双重股东的依赖也大大降低。

数据来源:公司财务报告查看房地产新媒体整理

对于雅士林人寿第三方项目的未来发展，黄凤超在中期业绩会上透露，第三方项目的比重将越来越高，这将成为一种趋势。

据悉，明年将出台激励政策，鼓励积极参与第三方项目，股东的交付面积将越来越小。

来源：广州新闻直播