香港传真 | 盘旋在合景泰富、龙湖项目上空的焦虑

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香港房地产市场似乎很少喊“金、九银、十银”的口号，但两地在把握销售节点上却有着惊人的相似之处。

据不完全统计，9月份，香港预计将有4个新项目，包括中信泰富、新鸿基地产和印稿，提供2000多个单元，这被当地市场解读为一个炽热的信号。

9月10日，由景泰富和龙湖联合开发的香港启德广场二期仍向媒体开放。项目总面积约9721平方米，建筑面积约53000平方米。其中，第二阶段计划提供667个小组。标准单元包括六种类型的单元，覆盖一至四个房间，面积为332-1072英尺；其中，三间房所占比例最大，达到47.9%。

这是和晶泰富在香港设计的第二个项目。2017年5月，该公司加入龙湖，以72.3亿港元的总价格赢得了启德的一块住宅用地。2017年2月，何景泰富和龙光地产投资168.55亿港元，竞购香港鸭洲家园。在那段时间，房地产企业袭击了香港的城市，风景没有什么不同。

现在，两年后，和晶泰富及其合作伙伴迎来了收获季节。据今年2月的报道，该项目已于1月申请预售许可，预计将于今年年中启动，提供667个合作伙伴。然而，和晶泰富和龙湖均未在2019年半年度报告中披露该项目的销售情况。

在合肥京泰富的销售地图中，尚军轩项目在香港占有一定的位置。它与杭州临平项目、苏州太湖新城项目、天辰乐府、无锡乐府、广州浪韵花园等20个项目一起，是一个重要的资源，预计下半年销售，合景泰富下半年销售金额预计达到1000亿元。

因此，不难理解，两家公司的营销团队在介绍尚初时，经常提到诸如启德河景、启德地铁站、双入口设计以及项目附近公寓类型的多样性等亮点。

观点房地产新媒体现场了解到，合景泰富集团香港及海外市场总监张士云表示，希望在中秋节前后开设示范单位，主要用于展示项目的设计；龙湖集团香港项目营销总监黄表示，销售手册将在短期内上传，有机会在一个月内推动销售。他们多次表达了对该项目的类似信心。

对于项目定价，上述团队总是守口如瓶。无论参与的媒体如何提问，他们都会根据市场情况决定如何处理。

二

定价策略一直是启德尚军项目推介会上的高频词之一，反映出房价仍然是房地产最敏感的因素。过去几个月香港社会因素的影响也加剧了媒体对是否降价的担忧。

视点房地产新媒体了解到，在现场，有媒体质疑项目团队。市场情况如何？在黄回答其他竞争对手在短期内推盘后，他们只是抛出了一个问题:最近的社会事件对盘价有影响吗？

对此，起初有意回避，过了一会儿才回答:香港历来人口少，供应量相对较少。他转而强调:我们对未来也非常有信心。

类似的问题也出现在张士云。从购房的低频率和高价格属性分析，她说买房是一个长期的考虑，应该考虑一些经济因素，个人的承受能力，项目类型，项目位置等因素，所以我们不能以一种有限的方式来看待今天的情况。

张士云还试图传达信心:目前利率问题对买家的判断影响最大，目前利率处于降息周期，这可以说明中长期内是一个低利率环境，有助于买家部署自己的安排。

今年下半年，美联储宣布降息0.25%，这是10多年来首次降息。当时，香港米德兰地产表示，虽然预计香港这次不会下跌，但低利率环境将进一步扩大，以支持房地产市场。

至于目前的香港楼市，尚军项目团队仍表示乐观态度。张士云回应称，自今年1月以来，香港房地产市场已连续5个月上涨，但在过去两个月仅略有下降。她认为，市场需要适当调整，以适应长期发展，否则，负担能力的断层将很快出现。

张士云进一步回应称，1月至7月，香港二手房交易量约为1.8万笔，二手房交易量约为2.6万笔，与过去相差不远。目前，投资者更加谨慎，但市场上仍有来自用户的需求，因此不会有对整体市场的担忧。

此前，在合肥京泰富8月份的中期业绩会议上，该公司董事长孔建民也表达了类似的观点:香港整体需求较大，虽然近期楼市价格有所调整，但推动是可以的，楼市依然良好。

在促销会议结束时，尚军的项目团队最终对媒体关于定价的问题做出了积极回应:事实上，达成交易不一定要便宜，但这取决于当前的供应和市场价格。

三

合肥京泰富和龙湖的团队并不是唯一表示乐观的团队，其他推动这一提议的开发商最近也发表了类似声明。

9月4日，印稿金融集团营销策略与销售总监陈秀贤表示，香港的社会氛围是短暂的，其贺文天豪华住宅项目即将推出市场；9月9日，宏安地产执行董事邓浩康也表示，香港刚性住房需求强劲，房价有望稳步上涨。

然而，有不少情况是谨慎的，甚至是悲观的。8月份，包括长江实业下的博罗路21号豪宅项目在内，新鸿基地产下的港岛西半山区豪宅相继推出。在本月的中期业绩会议上，一家1000亿住房企业的副董事长兼董事会执行董事甚至感激地表示，该公司旗下的香港项目今年尚未启动。

仲量联行指出，不确定的全球宏观经济环境和香港的社会氛围影响了房地产市场的氛围，下半年推动速度放缓。在7月和8月，只有四个全新的属性出现。中原地产发布的数据显示，8月份，香港十大蓝筹地产共有165份二手买卖合同，总价值为13.57亿港元，为2019年以来的最低水平，为2019年的第二低水平。

根据市场预测，今年下半年香港最多将推出1.6个新单元，预计定价将较为谨慎。这一预测很快揭示了开发商推进策略中的一些线索。

观点地产新媒体获悉，9月10日，新鸿基地产旗下的汇西五号第一份价目表在京泰富、龙湖尚军项目推广的同一天公布，价格从767万港元到5041.9万港元不等，每英尺价格从24，985港元到33，324港元不等，90天内最高折扣为20%。新鸿基还提供现金折扣或家具折扣。

粗略计算，新鸿基汇西5期的折扣价为19，988港元至26，659港元，低于2018年8月汇西3期推迟时的21，700港元至28，800港元。

对此，新鸿基地产副总经理谢雷表示，近期房地产市场略有放缓，因此汇西三期的预期价格有所下调，与两年前汇西二期的第一个价格相似。他还重申，该项目是一个合理的价格推动。

四

一些第三方机构对2019年整个房地产市场的预测虽然严谨，但仍透露出悲观情绪。

9月10日，戴德梁行发布了一份关于香港住宅和房地产投资市场的报告。视点房地产新媒体了解到，大中华区副总裁兼大中华区战略发展咨询部负责人陶汝红表示，香港房地产市场第三季度出现恶化，住宅交易量和价格均降至接近第一季度的水平。6-8月份的交易量不到5000笔，明显低于5月份的8208笔，主要是受到内外因素的影响。

戴德梁行预测，在审慎的市场氛围下，9月份住宅交易量将保持在4500套左右，二手交易量的下降将比一手交易量的下降更为明显。

陶玉宏甚至预测房地产市场将继续下滑

供给落后于预期，利率很低，这仍然支撑着房地产价格；然而，在外部因素和社会氛围的影响下，市场前景看好后，房价有下降趋势。如果社会形势继续下去，预计年底前房价将下跌5-10%，使全年房价上涨0-5%。

莱坊高级董事、估值咨询主管林浩文也与视点房地产新媒体分享了自己的研究成果:根据近期的社会和市场情况，预计未来几个月将下调5%左右。然而，2019年仍略有增加。

在市场有限的情况下，开发商的推动策略已经逐渐集中到了急需的层面。林浩文表示，据估计，未来几个月开发商将主要推出中小户型，他们的第一手表现在未来几个月仍将突出，占总成交量的3-40%。然而，在2019年，只有大约58，000笔第一手交易，中产阶级将面临更多不稳定因素。

至于豪宅，他认为市场需要一段时间才能逐渐消化它们。他继续指出，香港开发商通常债务较低，不急于推出市场。

视点房地产新媒体了解到，除了上面提到的长江、新鸿基的豪宅外，合肥京泰富还宣布其亚龙州项目将推迟到明年。该项目是景泰富和龙光共同建造的豪华住宅项目。今年年初，预计最早将于3月份申请预售，预计可提供约300人。

来源：广州新闻直播