观点直击 | 葛一暘：大发快跑（实录）

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观点房地产在网上上市还不到一年。在大发地产提交的2019年半年财务报告中，所有指标都显示出大幅增长，就像一匹跑得飞快的马。

然而，大发地产董事长葛似乎并没有太多笑容，与上市公司首席执行官廖鲁江、冷俊峰、两位新任首席财务官和首席财务官黄占宏坐在两边。

由此可见，刚刚进入资本市场的大发地产率先完成了一轮人才队伍建设，支撑其快速发展。

今年以来，大发地产已经铺就了英雄帖，吸引了大批职业经理人的加入。同时，它在融资和征地方面也表现出了很高的热情。

上市后，大发地产已经发行了两笔美元债券，但其融资成本并没有显著提高。4月26日发行的1.2亿美元民间债务融资率为13.50%；7月5日发行的1.8亿美元优先票据的融资利率为12.88%。

在现阶段，Fast是大发地产的代名词。

在葛看来，土地收购后的快速启动、快速开放和快速去转换，能够真正保证大发在未来发展过程中的持续高速增长，并使投资者获得高质量的回报。

因此，大发地产上半年实现销售额71亿元，业绩增长41%，销售面积58万平方米，同比增长133%。

据报道，今年上半年，大发地产的营业收入和利润达到新高。其中，营业收入、毛利润、息税折旧及摊销前利润等指标较去年同期大幅增长。2019年上半年，营业收入39.7亿元，毛利润9.6亿元，息税前利润8.8亿元，净利润3.24亿元。

另一方面，大发地产加快投资，上半年投资69亿元新增13块土地，土地储备增加128万平方米，占土地储备总量的30%。

值得一提的是，97%的投资销售比足以表达大发地产的大规模野心。上半年，土地投资额与71亿元的销售额基本持平。

在年度征地计划的上半年，将完成一半以上，这也将提供今年下半年供应的商品价值和明年上半年可以出售的商品价值。

快速周转是确保现金流快速回报的基础。大发地产的周转策略是:三个月开始，六个月开业，10个月恢复正现金流。

关于下半年的计划，葛说，首先，他强调项目的快速供应；其次，他希望追求利润相对较高的项目，并认为下半年有机会获得项目。

不过，对于另一边的快速换手率，葛在判断市场和土地时非常谨慎。在谈到投资土地收购时，葛经常提到宁可错过也不要犯错。他的谨慎态度可见一斑。

今年3月，大发地产设定了160亿元的销售目标，目前已完成44%。根据大发地产的计划，下半年的销售额将达到150亿元，只要去污率达到60%，年目标就可以实现。

在被问及如何保证利润率时，葛表示，大发一直坚持做快项目，销售相对单价相对较高，征地成本相对较低，这是正常的逻辑。就利润率而言，加上85%的转换率的周转率，整体利润是可以保证的。

此外，截至目前，大发地产已售出80万平方米，价值约100亿元。今年上半年已经达到40亿，2019年将结转80多亿，这是今年年底结转的一个非常有利的保证。

除了快速的营业额，大发地产还增加了合作。今年上半年，我们与金科、尚坤等企业签署战略合作协议，实现优势互补、风险共担。

以下是大发房地产集团有限公司2019年中期业绩发布会现场问答记录:

现场提问:2019年上半年，公司新增13个土壤储存项目，面积128万立方米。公司今年下半年的土壤储存计划是什么？或者计划进入哪些新领域？

葛:上半年，总投资69亿元的土地已基本完成，权益约占一半。整个年度土地征用计划的一半以上已经完成。经过一半以上的投资，今年下半年供应的商品价值和明年上半年可供市场销售的商品价值已全部保留。

在下半年的投资计划中，我们认为要根据当前的市场情况、当前的政策和整体经济形势，不断探索和监控市场，适时投资一些高质量的项目。

我认为这在下半年的投资策略中非常重要。追求高质量的项目是大发下半年的投资目标。我们也希望在下半年的投资规划过程中，我们不仅能够完成投资任务，而且能够严格按照下半年重点强调的大发投资标准，认真筛选投资项目，获得优质项目。

因此，下半年强调的项目是:快速供应，二是追求相对高利润的项目。我们相信下半年有足够的机会提供项目收购机会。

廖庐江:区域布局仍然是1+5+x，主要在长江三角洲，五大区域是投资重点。我们每天都在监控，我们可以确保每一个都不会泄露出去。

下半年会有一些窗口期，所以我们要谨慎，争取好的时机。

为了在这些重点城市实现这一目标，我们将在确保公司稳定运营的前提下，重点关注其他地区并扩大土地收购。

现场提问:公司购买土地的目标毛利率、净利润和内部收益率是多少？你能告诉我们公司下半年的销售情况和年度销售合同的遵守情况吗？

廖庐江:让我谈谈毛利率和回报率。就目前情况而言，我们希望毛利率在25%以上。投资时，我们选择净利润率。目前，根据城市水平，我们希望在8%以上，其中一些在10%以上，内部收益率在15%以上，这是投资和选择的目标。

冷俊峰:上半年销售目标已经达到71亿，下半年目标有望超过90亿，全年目标基本定在160亿以上。目标很有信心，主要来自以下几点:

首先，商品数量充足，下半年将推150亿元。在7月和8月，已经提供了30亿元，9月50亿元，10月40亿元。

也就是说，7-10月份仍有120亿的供应，可能有3-4个月的销售期，60%的去污率达到60亿，加上上半年结转的30亿库存，60%的去污率，加上11月和12月30亿供应的40%的去污率。

总的来说，180亿商品的去污率达到50%到90亿左右，年度目标是可以实现的，商品的数量是可以保证的。

二是航运区域基本处于长江三角洲地区，区域市场基本稳定，波动较小。顾客对购买率和住宅物业的需求相对较强，他们对销售非常有信心。

现场提问:现在市场竞争如此激烈，公司对长三角地区的未来发展有什么看法？公司未来如何持续提高毛利率？

葛:我们在长江三角洲有天然的优势，因为它发源于长江三角洲，在长江三角洲已经深入种植了20多年。它的触角很广，覆盖了长江三角洲12345线的所有城市。

所谓全覆盖并不一定意味着投资，但我们密切关注这个市场的所有市场行为和市场表现，了解市场的所有情况和市场去投资的波动。

长三角是我们深入培育的区域，其周转速度和经济活力非常适合大发的产品和战略定位。

你可以看到，在中国这些主要的经济圈内，平均房价能超过15000元/平方米的地区并不多。长江三角洲的县级城市价格可达10000元/平方米，地级城市可达15000元/平方米。

长江三角洲有大量的土地储备，我们的平均销售价格可以维持在12000元/m3-15000元/m3之间。

作为中国的大经济圈之一，长江三角洲具有很强的生命力，包括整个交通枢纽的建设，这使得长江三角洲在未来形成很强的城市圈和经济集群，包括大都市圈的建设，这对长江三角洲是非常乐观的。

如何保持我们的利润？首先，我们深深地融入了长江三角洲，我们有一个相对丰富的利润基础。此外，我们对长三角市场非常了解，对市场充满信心和信心。此外，大发有自己的一套投资标准。

这套投资标准在我们的1+5+x中，有1的细分，如规划标准、预售条件标准、建设条件标准和标前标准。我们已经精确到天空，所以长江三角洲的发展速度，平均开放速度是6个月；在长江三角洲的一些城市，大发的发展速度和开放速度已经达到4-4.5个月，而在长江三角洲以外的城市，包括一些省会城市，开放时间是7-8个月，总共是6个月。

大发一直坚持做快项目，征地成本相对较低，这是正常的逻辑，但我们后来又增加了一点，就是项目不太大，可以快速启动开发，4-5个月就可以在开盘后6-10个月内清算，连续开盘三次左右，整个项目可以淘汰85%以上。

如果我们把周转率提高到利润率以上，我们的整体利润将会更有保障。

现场提问:鉴于公司6月30日的净负债率为133%，管理层对此数据的未来趋势有何判断？

罗俊:6月30日，公司的净负债率为133%，分阶段超过了去年底的水平，因为公司上半年完成的投资任务超过了50%。我们的承包任务占全年的45%左右，所以上半年净负债率有所波动。

从下半年的安排来看，我们将在三个方面做出努力:第一，我们将进一步提高资金筹集比例，因为上半年的资金筹集比例是70%，下半年的目标应该提高到80%。通过提高支付比例获得更多资金。二是严格控制土地投资比例。第三，下半年我们将继续像上半年一样增加合作，降低公司负债水平，通过合作伙伴的资金增加合作权益。

应该说，通过三个方面的努力，一是加快催收，二是根据催收比例控制投资增长率，三是通过增加合作伙伴之间的合作来控制我们的生息负债水平，从而控制我们的净资本负债率水平。

从我们的目标出发，到今年年底和2018年底，我们将保持相对稳定的净债务比率水平。

来源：广州新闻直播