观点直击 | 大悦城重组半年：2021年能够达标千亿（实录）

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观点房地产网第一次看到031(欢乐城控股股票代码)和207(欢乐城房地产股票代码)。上午11点30分，投资者走出香港港湾广场酒店，谈论了久益城控股和久益城地产重组后的变化。

15分钟后，也是香港酒店的欢乐城地产的演出大会如期举行。然而，与往年不同的是，今年的管理团队已经变得庞大起来。

虽然周政董事长因其他安排未能到场，但久益城控股总经理、久益城地产执行董事曹荣根、久益城控股副总经理姚长林、董事会秘书宋炳新、久益城地产总经理周鹏等管理人员齐头并进。

去年底，中粮集团对欢乐城地产的重组获得中国证监会无条件批准，资产交付于今年2月底完成。三月份的更名和钟声无疑将是2019年上半年欢乐城的关键时期。

8月29日的业绩发布会更像是两个平台重组后的业绩报告，无论从管理层阵容还是介绍的内容来看都是如此。

重组后，

这两个平台的运行性能现在密切相关。在主持人简短的开场白和介绍性发言之后，按照惯例，绩效会议进入了上半年财务绩效的评审过程。

根据房地产新媒体的观点，上半年，欢乐城控股实现营业收入182.71亿元，同比增长102.96%；上市公司股东应占净利润19.32亿元，同比增长41.97%；上市公司股东应占净利润扣除非经常性损益后为14.65亿元，同比增长243.03%。

与a股平台收入和净利润的双增长相比，欢乐城地产的业绩增长率似乎略逊一筹。

中期报告显示，2019年1月至6月，欢乐城地产及其子公司的经营总收入约为67.32亿元，同比增长67.2%；然而，利润和归属于公司所有者的利润都下降了。

尽管如此，从欢乐城管理层的角度来看，近年来，欢乐城房地产的销售资产正在逐步增加。未来，通过与欢乐城控股的互补和部署，这两个平台可以在许多方面得到改进和提高。

欢乐城地产首席财务官张建国表示，重组后，欢乐城控股成为中粮集团旗下唯一的房地产投资和管理平台，而欢乐城地产是欢乐城控股旗下商业地产的旗舰，专注于欢乐城品牌下的城市综合体的开发、运营和管理，同时开发、销售和投资其他地产项目。

控股业务是我们2007年的核心业务。张建国提到，在本报告所述期间，在欢乐城的两个平台上开设了13处商业地产，包括6栋办公楼、5个运营项目和4处工业地产。

2019年上半年，两个平台的总控股规模超过30亿元，购物中心等场所租金收入总计16.01亿元，同比增长24%，写字楼租金3.34亿元，同比增长24%。

销售业务方面，上半年，欢乐城控股实现合同金额(含股权)253.98亿元，同比增长62.86%；同期，欢乐城地产房地产开发收入和土地开发收入40.24亿元，同比增长120.3%。

我们的a股销售业务表现强劲，这一相对稳定的财务指标可以为2007年市场未来的可持续发展注入相对强劲的信心。

在绩效评估中，管理层通过一系列数据描述了重组后的新面貌。进入问答环节，一些媒体率先发问:自重组完成以来的六个月里，公司的发展发生了哪些变化？

两家公司合并后，业务限制进一步放宽。此外，我们的蓝图也发生了很大的变化。姚长林说道。

在他看来，整合的优势主要体现在三个具体方面。首先是品牌的优势得到了进一步的展示；二是融资优势；第三是资源的互补性。

目前，欢乐城的品牌价值已达136亿元。姚长林告诉我们。

整合后，我们的两个平台不仅在规模上有优势，而且从不同的形式和资本市场上获得了强大的协同效应和化学效应。张建国提到。

三年内花费1000亿元

据估计，在3-5年内，集团新增土地储备将超过6000万平方米，将有50多个控股项目和销售项目，这将影响1000亿营。这是欢乐城控股在4月16日的品牌发布会上提出的小目标。

据报道，截至2019年6月，欢乐城控股的可销售价值为2600亿元，欢乐城房地产的可销售价值为950亿元。截至今年年底，这两个上市平台的可销售价值分别为1624亿元和409亿元。

在土地收购方面，姚长林告诉我们，凭借欢乐城的品牌影响力，我们会更好地利用欢乐城的品牌在市场上收购土地，收购规模相对较大、成本相对较低的土地。今年整体征地成本比去年下降了30%以上。

在城市布局方面，欢乐城控股在全国30个城市开展业务，重点是一线和二线城市，战略性地进入一些实力雄厚的三线城市，并计划在未来三年进入40-50个城市。

我们也在积极关注一线城市的城市更新业务。谈到规模发展，管理层一再强调:我们在规模上是两条腿走路的。一方面，我们正在建设办公楼、购物中心和酒店；另一方面，我们正在销售业务。发展力度将继续加大，未来我们肯定会看到一些变化。

事实上，除了规模和土地储备，欢乐城在资金方面也有自己的计划。数据显示，2019年上半年，欢乐城房地产的平均融资成本水平为4.58%，而欢乐城控股的平均融资成本水平为8.85%。

值得一提的是，今年上半年，欢乐城地产的平均融资成本为4.58%，较去年同期的4.20%增长了9.05%，创下了过去四年的最高值:2016年至2018年，公司的融资成本分别为4.31%、4.28%和4.39%。

同时，报告期内，欢乐城房地产银行及其他计息贷款约321.9亿元，同比增长14.7%，净负债率为50.2%，比去年底上升4.9个百分点，欢乐城控股的资产负债率也比年初上升0.85个百分点，达到78.61%。

现在公司变大了，整个债务的规模也会增加。另一方面，征地方式也发生了一些变化。一些合作项目有贷款，利息将会累计。这部分资本的成本略高于直接从资本市场融资的成本。张建国表示，下半年将通过多种渠道将融资成本控制在较低水平。

随后，徐汉平补充称，欢乐城已开始为10月份做准备，并有信心将融资利率控制在相对较低的水平。

因此，从我们目前的资源和未来可能的成本来看，我们可以在2021年实现我们的目标。姚长林说道。

以下是欢乐城房地产有限公司2019年中期业绩发布会现场问答记录:

现场提问:公司重组后有什么变化吗？年中，欢乐城房地产的融资成本略有上升。控制成本的下一个方法是什么？公司对下一个融资环境有什么看法？房地产开发收入波动较大，去年下降50%，今年有所增加。这种波动是短期的吗？公司下一步有什么样的发展路线？

姚长林:两家公司合并后，业务限制进一步放开。此外，我们的蓝图也发生了很大的变化，包括以下几个方面。

首先，品牌优势进一步凸显。去年，根据全球400强品牌的评价，欢乐城品牌已经达到136亿元。应该说，整个商业地产公司的整体实力排名也进一步提高。

通过“欢乐城”品牌和加强与当地政府的沟通，我们在市场上不断获得量大、位置优越、价格低廉的项目。例如，武汉光谷的欢乐城项目就是一个典型案例。包括我刚才说的，欢乐城今年的征地成本比去年下降了30%以上，每平方米的价格从8000元左右降到了5000元左右，这就是欢乐城品牌的作用。

第二，在融资方面，两个上市公司整合后，充分利用两个上市平台的优势，进一步拓展融资渠道，降低融资成本。欢乐城地产今年1-6月的融资成本约为4%，应该说优势得到了充分发挥。

最后，可以调整、调整和充分利用资源。最初的两家上市公司除了资本互补外，在团队经验和人才方面整合良好。

在一些好的本土资源中，港股平台也可以利用a股平台形成一些互补性。此外，在债务结构和信用评级的某些方面，两家公司都得到了极大的改善和提高。

张建国:上半年融资成本为4.58%，略高于全年同期水平。现在公司变大了，整个债务的规模也会增加。

另一方面，征地方式也发生了一些变化。一些合作项目有贷款，利息将会累计。这部分资本的成本略高于直接从资本市场融资的成本。下半年，通过多种渠道将融资成本控制在较低水平。

徐汉平:实际上，融资成本比去年有所上升，但欢乐城的融资成本在行业内仍处于较低水平。

下半年，我们有必要提前规划内地的房地产调控和收紧融资政策。特别是，8亿美元的债券将于10月到期。我们已经为此做了前期准备。当前债券融资成本低于以前的融资成本。我们仍然有信心全年的融资成本将控制在一个相对较低的水平。

另外，在合作项目方面，让我举个例子。由于Xi安项目与少数股东合作，有时会有一些利率相对较高的融资，因为它们必须与少数股东分享。这是被动的。事实上，我们在市场上的融资成本会相对较低。

宋冰心:截至6月份，欢乐城的保障房价值为2600亿元，年底的商品房销售价值为1624亿元。

在业务方面，欢乐城于4月16日召开了品牌发布会。当时，来自不同地区的20多个政府出席并签署了一项总体战略合作协议，重点是发展地区和发展城市综合体，其中有具体数字，但没有公开。

住宅是重点发展方向，主要围绕长三角、京津冀、粤港澳大湾区、成渝和华东地区。就城市线而言，存量主要在一线，以二线增量为核心，三线有较强的产业支撑。目前，手里的货物价值为2600亿元，土壤储存量为1200万平方米。今年上半年，总共有120亿元用于征地。下半年，将安排增加土地储备。

在内部，欢乐城也在提升其精细化管理，加快库存周转率。住宅开发的核心评估指标是回报。从目前的资源和未来获取资源的土地成本来看，到2021年可以达到1000亿。

曹荣根:就比例而言，我们用两条腿走路。一方面，我们建造办公楼、购物中心和酒店。另一方面，我们的销售和开发工作将继续增加，我们肯定会在未来看到数量上的变化。

第四是发展收入波动。两个上市公司整合后，土地收购融资的协同效应明显。因此，整个a股平台和港股平台的开发业务收入肯定会明显稳步增长，管理层对此充满信心。

虽然目前政策收紧，市场激烈，但重组后的品牌效应明显。可以看出，今年上半年欢乐城的征地成本比去年同期下降了33%。去年的平均征地价格是8000元，但今年是5800元。

宋冰心:欢乐城控股公司总承包金额超过1000亿元。

现场提问:大湾区未来031和207平台的战略与合作？

宋冰心:久益市3+2土壤储备战略的核心是长江三角洲、京津冀和粤港澳大湾区。首先，a股平台本身在广东、香港和澳门已经深入培育多年，拥有大量可用于城市更新的工业厂房。

近年来，a股平台还在粤港澳大湾区收购了惠州、东莞、佛山等地，这些地方已经有了本地仓储，这也是欢乐城未来的重点发展方向。

事实上，中粮本身在粤港澳大湾区就有自己的物流基地，在深圳罗湖区也有办公项目，都被委托给a股平台托管。在未来三年，我们将逐步注入。

从城市更新的角度来看，一方面，充分利用“欢乐城”这一品牌，我们可以从市场上获得廉价的土地，并对其进行分块开发；另一方面，持有a股和中粮集团将积极发展。

港股平台如何参与？香港股票平台最大的优势是融资。无论是通过股权还是债券，股权的审批都更加灵活，债券的成本也更低。此外，现在没有同龄人的问题，它也可以作为一个房子。

因此，在下一步的注入或发展中，我们肯定会从这两个角度考虑问题，甚至优先考虑扩大港股平台的规模。

姚长林:其实，未来除了深圳，欢乐城还会考虑大湾区其他城市的布局。

欢乐城在深圳大本营有丰富的土地储备资源，在广州、佛山、东莞、惠州和江门都有新项目。

目前，我们将沿着两条思路扩展我们的新项目，一条是沿着产业转移和交通延伸，另一条是沿着大湾区的互联互通基础设施，这样欢乐城在大湾区的投资和未来发展都将有更好的前景。

来源：广州新闻直播