上市发布会延期之后 蓝光嘉宝再递招股书闯关

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2019年，多家物业管理公司集中发布中期业绩，视点房地产网推迟了登陆香港交易所蓝光嘉宝的计划，并将最新数据写入招股说明书并重新提交。

据视点房地产新媒体报道，听证会通过后，该公司未能如期发行股票，选择了蓝光嘉宝，后者推迟了上市。本次招股说明书更新主要更新截至2019年6月30日的经营数据。

从业务数据来看，蓝光嘉宝在过去六个月的表现一直保持着良好的增长。

招股说明书显示，截至2019年6月30日，蓝光嘉宝管理的总建筑面积约为6330万平方米，较2018年底的6060万平方米增加近300万平方米，增幅为4.46%。2016年至2018年，管理总建筑面积复合年增长率为58.2%。

虽然2019年上半年该管的总建筑面积没有增加多少，但在收入方面，蓝光嘉宝实现了大幅增长，2019年上半年的收入达到约9.33亿元，较2018年同期的约5.88亿元增长了58.8%。

像大多数其他有开发商背景的上市物业管理公司一样，蓝光嘉宝的收入主要来自三个方面:物业管理服务、咨询服务和社区增值服务。

其中，截至2016年12月31日、2017年12月31日、2018年12月31日和2019年6月30日，物业管理服务收入分别约为3.82亿元、5.79亿元、9亿元和5.49亿元；咨询服务收入分别约为1.49亿元、1.62亿元、2.31亿元和1.91亿元；社区增值服务收入分别约为1.27亿元、1.82亿元、3.33亿元和1.93亿元。

在实现收入增长的同时，蓝光嘉宝也实现了毛利率的增长。截至2019年6月30日，毛利率为33.9%，比2018年末增长0.7个百分点，比2018年同期增长0.6个百分点。

需要注意的是，蓝光嘉宝的毛利率自2016年以来一直保持稳定，在上述四个时间节点的毛利率分别为32.4%、36.4%、33.2%和33.9%。

蓝光嘉宝(Blu-ray Garbo)在其招股说明书中表示，从2016年到2017年，主要是由于服务流程的标准化和采用技术解决方案来控制人工成本，随后毛利率的下降主要是由于2017年下半年新收购公司的毛利率下降以及2018年平均物业管理费用的下降。

同样，由于蓝光嘉宝近年来业务的不断扩张，其对母公司蓝光集团的依赖也逐渐减少。

2016年、2017年、2018年和2019年上半年，蓝光集团开发的物业分别占管道总建筑面积的77.8%、54.7%、44.2%和42.9%；蓝光集团的收入分别占32.5%、28.8%、21.7%和21.3%。

多渠道拓展物业管理领域，使蓝光嘉宝不仅能扩大业务规模，还能提高市场竞争力。数据显示，在2016年、2017年、2018年和2019年上半年，对于第三方开发商开发的房产，蓝光嘉宝的中标率分别约为53.3%、48.1%、59.0%和56.14%。

外部扩张的另一个优势是蓝光嘉宝可以有效地稀释区域单一集中的风险。数据显示，截至2019年6月底，四川省的收入贡献从2016年的82%逐渐下降至59.8%。

另一方面，在蓝光嘉宝规模不断扩大的同时，资产负债率基本稳定，四个时间节点分别为62.8%、59%、63.3%和65.2%。

根据蓝光嘉宝的计算，总资产回报率和股本回报率分别为14.5%、17.5%、23.4%、29.4%和39%、42.7%、63.6%和84.5%。

可见，在过去的几年里，蓝光嘉宝的业务表现基本保持了快速增长的趋势。然而，蓝光嘉宝的香港证券交易所之旅并不顺利。

根据视点房地产新媒体此前的报道，蓝光嘉宝于2018年下半年从新三板退市，并于2019年3月首次向香港联交所提交上市申请。经过三个月的审查，招股说明书通过了听证会。

然而，蓝光嘉宝并没有如期开书，甚至原定于6月27日的上市会议也被取消。当时，蓝光嘉宝的相关人士回应称，一些节目存在技术问题，因某种原因被推迟。

有传言称蓝光嘉宝的发行价过高，一些基石投资者缩减订单，导致发行延期。事实上，经过最初的动荡之后，资本市场上物业管理公司的估值已经趋于理性，不同物业管理公司在市场上的股价也呈现出不同的走势。

与七家香港上市公司，即彩色人寿、中海地产、绿城服务、优雅人寿、碧桂园服务、永胜人寿和凯撒丽人相比，这七家公司的最新收盘价分别为4.27港元、3.82港元、6.11港元、15.6港元、21港元、4.04港元和14.34港元。

6月27日，蓝光嘉宝计划召开上市大会，上述7家公司的收盘价分别为5.36港元、4.2港元、6.3港元、13.3港元、18.26港元、3.5港元和12.92港元，与最近收盘价相比分别下跌了-1.09、-0.38、-0.19、2.3、2.74和0.54

尽管与房地产开发公司的几倍至十倍市盈率相比，高达物业管理公司三十倍的市盈率仍是市场上的热门投资，但在市场可选目标不断增加的背景下，投资者在选择目标时自然会趋于谨慎。

据了解，在HKEx多家大型物业管理上市公司中，新城悦登陆HKEx时认购不足。当时，它在香港出售了2000万股股票，其中只有36%被认购。

花旗银行前董事总经理、现任奥卢资本总裁兼投资总监蔡金强曾经对视点房地产新媒体表示，当时的市场环境不是很好，认购非常少，因为大家都知道现在认购、打开市场是亏损的。新城悦估值过高也是本次公开发行认购金额不足的主要原因。

显然，无论蓝光嘉宝是否真的因为基石投资者订单缩水等原因而放弃了6月份在香港证券交易所的直接登陆，如何为自己确定一个合理的估值仍然是蓝光嘉宝现在需要面对的挑战。

来源：广州新闻直播