观点直击 | 李长江：收并购可以补齐碧桂园服务短板

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观点房地产网在3月19日会见媒体朋友时表示遗憾，至少这半年已经实现了，因为我们已经交了一个更好的半年答案。在8月份的半年度业绩会议上，李长江表示。

李长江所指的遗憾是指今年3月碧桂园服务召开业绩会议的当天，公司股价下跌10.3%，至12.00港元。当时，李长江说:“我不明白为什么今天股价下跌。”如果有投资者弄错了，他们最终会后悔的。”。

到了《中国日报》的时候，李长江似乎松了口气。截至8月23日止，碧桂园服务的股价为21港元，较开盘价19.36港元上升9.3%，成交额为25，204，700股，成交额为5.19亿港元。

这种增长背后的动机可以从半年度报告的表现中看出。

就面积而言，上半年，物业服务收费管理面积增加约3530万平方米，达到2.17亿平方米，同比增长58.48%；物业服务合同管理面积增加约7920万平方米，达到5.84亿平方米，同比增长51.35%；合同面积是收费面积的2.7倍。

从运营数据来看，上半年碧桂园的服务收入为35.16亿元，同比增长约74.4%；毛利13.78亿元，同比增长75.3%左右；毛利率上升0.2个百分点，至39.2%左右。

此外，增幅较大的数据是利润。上半年净利润同比增长72.3%，达到8.26亿元左右，公司股东应占利润同比增长73.4%，达到8.17亿元左右。剔除所得税回调因素后，两项指标均较去年同期增长90%以上。

据悉，盈利能力的提高主要是由于物业管理管理区域的增加以及社区增值服务和非业主增值服务收入的全面增加。

其中，物业管理管理面积的增加来自母公司开发的物业以及第三方开发商的物业。数据显示，今年上半年，碧桂园服务占第三方开发商收入的23%，而去年年底这一比例为11%。

截至6月30日，通过品牌扩张和并购获得的合同面积为1.14亿平方米，同比增长92%；收费管理面积超过4000万平方米，同比增长199%。

在并购方面，年初的时候，我们也谈到了对碧桂园服务的追求，这是适合每个人的，但是上半年的动作明显增加了。前七个月，我们先后收购了五家物业管理公司:北京史圣剩余股权公司、上海联源公司、佛山远海公司、香港联合房地产公司和贾凯市公司。

值得注意的是，碧桂园服务以3.75亿元的价格获得了香港联合地产的全部股权。该物业公司前身为香港联合物业，之前由何复辉煌持有85.5%。超过350项服务涵盖高端住宅建筑、办公楼、商业综合体、公共建筑、工业园区和其他房地产，这些都是相对高质量的物业目标。

对于此次收购，李长江当场表示，香港联合房地产是一家以商业地产为主的公司。从公司目前的投资内容来看，它需要一个有品牌、有追求、有数量的商业地产公司，可以弥补这方面的不足。

此前，在2019年博鳌房地产论坛期间，李长江曾向视点房地产新媒体透露，公司与港联地产在团队整合和方向调整方面联系迅速。

未来，它一定会在商业市场上发挥自己的实力，占据一席之地。李长江表示，碧桂园地产此前一直在寻找高质量的商业目标，这次是双方自愿的，今后将继续寻找符合标准的目标。

商业目标的收购引起了现场的质疑，商业物业管理的毛利润相对较好。许多房地产同行也想朝这个方向发展。碧桂园服务将来会调整和增加商业模式的比例吗？

对此，李长江表示，目前公司的经营形式比例约为9: 1，90%以上为住宅，10%以上为商业、写字楼、工业园、城市服务等。，并强调这不是刻意追求比例的结果，而是公司发展至今的自然结果。

李长江继续说，虽然公司重视商业地产，但它不应该认为住宅地产的毛利一定很低。相反，在房地产行业，从并购和股权合作的角度来看，如果要谈价格，我们认为住宅物业优于商业物业。原因是离客户最近，哪里有客户，哪里就有更多的生意可做，并且可以讲述许多故事，最终给投资者带来丰厚的回报。

尽管我们加快了并购的步伐，并表示特别是当我们需要新的业态时，只要我们满足了我们的要求，我们就有能力(收购)，李长江仍然强调，在未来，我们仍将坚持以品牌扩张为主、并购为辅的公司扩张战略。

此前，在接受视点房地产新媒体采访时，李长江还表示，今年年底将是物业服务行业进行并购的冷静期。过去疯狂的并购已经消退，只有高质量增长并符合自身模式的并购才能存在。

然而，无论强调哪种扩张方式，既然我们选择了扩张和加速规模，我们就必须承担相应的代价。

据了解，为了进一步增加独立第三方房地产开发商的项目数量，碧桂园服务去年成立了一个市场拓展团队，该团队去年在合同拓展方面贡献了5000万平方米，在并购方面贡献了近2000万平方米。

然而，这也直接导致了销售和营销费用的增加。2018年年报显示，碧桂园的服务销售和营销费用约为2660万元，同比增长183.0%；行政费用约为7.59亿元，同比增长66.9%。

今年上半年，这两项指标仍有一定的同比增长，销售和营销费用约为2012.7万元，同比增长128.4%；行政支出约4.65亿元，同比增长58.16%，但行政支出率同比下降1.4个百分点，至13.2%。

早在今年年初，首席财务官黄鹏就对销售费用问题做出了回应，称增加销售和营销费用是值得的。现在，对于处于拓展需求期的碧桂园服务来说，销售和管理成本的上升趋势应该会持续一段时间。

就在母公司碧桂园演出会的前一天，管理层和现场媒体就一线、二线、三线的布局进行了讨论；在郊野公园服务表现会议上，这个话题也被挑起。

今年的市场让每个人对第三和第四条线都很保守。这会影响你从母公司获得一些目标和领域的考虑吗？如果三、四线城市增速放缓，一、二线城市房价上涨能力更强，会不会影响你的物业管理需求？

与母公司的步伐一致，李长江还强调，碧桂园的服务项目覆盖整个地区，无论是1、2、3、4、5号线，甚至县城。不同的是，从物业的角度来看，当市场发生变化时，物业公司可以通过服务帮助消化负面影响。

此时，如果市场吃紧，任何开发商都需要更优秀的物业公司，以增强业主和客户通过服务购买其物业的信心，这对于高质量的物业公司来说是有机会的。

李长江一如既往地自信:碧桂园服务是345线物业服务的专家，我们最清楚这些地区的业主需要什么样的服务，我毫不客气地说。

演出即将结束，李长江再次调侃后悔的话题，要求投资者继续和我们一起前进，走到最后！

来源：广州新闻直播