观点直击 | 莫斌：三四线压力大，但碧桂园有经验（实录）

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8月22日下午3: 00或4: 00，多家房地产企业在此时召开2019年中期业绩会议。碧桂园的光环吸引了挤满整个会议厅的媒体。

对于碧桂园来说，一点小麻烦甚至谣言都会引起外界的密切关注。促销、裁员、长期租金和结构调整都在业绩会议上提到。即使在目前的香港市场，每个人都想听听自己的意见。

同一天，莫斌总裁、执行副总裁程光宇、首席财务官吴必军等也在现场。它仍然是由莫斌发起的。在不到20分钟的时间里，莫斌简要回顾了碧桂园上半年的业绩和运营情况。

上半年，碧桂园实现收入、毛利、净利润等核心指标大幅增长，其中总收入同比增长53.2%，达到2020.1亿元；毛利润同比增长56.9%，达到548.6亿元；净利润同比增长41.3%，达到230.6亿元。

销售方面，上半年碧桂园实现股权销售额约2819.5亿元，股权销售面积3129万平方米。根据意见指数表，上半年碧桂园的总销售额为3934.9亿元，居行业首位。

在光明的数据背后，外界更关心的是碧桂园将如何应对此次出行后的现状变化，是否会调整布局策略，或者如何在主营业务和多元化业务之间倾斜。

第一线和第二线以及第三线和第四线之间的争议

今年上半年，除了在1月份短暂失去销售冠军外，碧桂园一直稳坐榜首。

虽然它是最畅销的，但今年的整体行业形势和政策调控仍令人担忧。它会影响碧桂园吗？公司的发展战略会因此而改变吗？

当然，进一步收紧产业政策会给我们带来许多挑战。莫斌非常坦率，所以他改变了主意:所以我们必须做好现金流管理。

莫斌透露，今年，公司使用股权支付进行评估。据了解，上半年碧桂园股权出售约有2659.4亿元现金返还，收益率高达94.3%，而去年底为91%。

关于全年的销售目标，媒体并没有询问碧桂园的具体数字，去年碧桂园卖出了5018亿元的股权，只是了解到不低于去年的销售额将会增加。

具体到下半年的布局，莫斌当场表示，预计下半年股权销售额将达到4820亿元，公司将以销定产，合理调整可销售资源的投入。

其中，55%的商品来自三、四线城市，这引起了现场媒体的质疑，关于一、二线城市或三、四线城市的讨论再次提上日程。

值得一提的是，在8月22日上午的融创业绩会议上，孙宏斌表示，房地产宏观调控对三、四线城市影响很大。

在3月份的碧桂园2018年度业绩会上，杨国强有点兴奋地回答了媒体关于三、四、五线未来市场转型的问题:你说三、四、五线销量在下降，你认为一、二线销量在上升吗？你是怎么得到你的数据的？并坚持看好三、四、五线城市。

这一次，程光涛公正地回应说，公司将坚持一线到五线的均衡布局:多年来我们一直致力于构建一个相对稳定合理的市场布局，2018 -2019年基本完成。合理的市场布局可以充分利用空市场，也可以有效分散市场风险。

话音刚落，莫斌接着说:中国的城市化进程是可持续的，房地产业在很长一段时间内仍有光明的前景，所以我们继续努力，我们有信心。

同时，莫斌表示，政策收紧后，三、四线城市的压力会更大，但碧桂园已经在三、四线城市经营了这么多年，经验丰富，会采取有效的货源，做好三、四线城市的市场。

根据房地产新媒体的观点，上半年碧桂园内地的股权销售中，第三、四条线的销售额占61%，第一、二条线的销售额占39%；新增征地权中，三线、四线项目占权益土地总价格的54%，一线、二线项目占46%。

截至目前，碧桂园已获得市场资源17587亿元，其中三、四线城市市场资源8403亿元，占47.78%。

从数据和趋势来看，碧桂园无疑是坚定地致力于三线、四线的主战场。至于今年5月上海40亿元的投资是否代表着一、二线城市的恶化，程光宇表示，这只是个案，并不代表投资方向的改变。

在上海的土地市场上，像碧桂园这样规模的开发商有机会一年两次名列前茅，因此他们可以以非常合理的成本获得高质量的土地。

程光宇强调，在征地方面，碧桂园坚持一线至五线的均衡布局，希望这是一次机会驱动的征地，只有在有合适的、符合标准的征地机会的情况下才会被征地。

另据了解，碧桂园今年计划投资1800亿元，今年上半年约为1100亿元。程光宇表示，今年下半年仍有相当大的投资预算。

在多样化的得失之间

碧桂园一直愿意更多地谈论新业务的发展和成效。

杨国强也是如此。早在1月份，2019年年度业绩会议上就明确了三驾马车(房地产、机器人和农业)的新业务结构；随后，碧桂园宣布大规模的高管调动，集团几位副总裁被调到机器人和现代农业公司，这也表明杨国强对上述创新业务的重视。

其中，机器人业务的移动更加频繁。其中一个细节是，在3月份的绩效会议上，杨国强给了其他管理人员一个回答问题的机会，唯一让他主动回答的话题是碧桂园的机器人业务，除了他的女儿杨。

考虑到与房地产业务的协同作用，碧桂园专注于制造机器人。一些接近碧桂园的人指出，建筑机器人的产量现在被列为今年的明确目标。

我们做的第一件事是建筑机器人，因为杨董事长也从事建筑。公司在建工程面积达2.8亿平方米，年建筑面积近1亿平方米。一旦施工机器人研制成功，必将保证安全和质量，弥补施工人员的不足，提高生产效率，降低施工成本。莫斌在现场说道。

据介绍，碧桂园已经开发了37个施工机器人，其中9个已经进入项目现场试运行。

与恒大的大规模汽车制造计划相比，碧桂园的新业务并不那么高调，但从一些数据可以看出，这家房地产龙头企业决心实现业务多元化。

据悉，今年上半年，碧桂园的销售费用和管理费用都有一定的增长。除了会计准则的调整、管理结构的下沉等因素外，一些原因是由于投资促进新业务。

程光宇解释说，今年碧桂园加强了房地产品牌和一些新兴业务的品牌推广，如机器人和农业。在新商业领域的早期，它肯定是成本投入，在后期收入出来后，销售比率将会下降。

莫斌给了大家一个保证:在销售费用和管理费用方面，我们也做了一些有针对性的安排，相信销售和管理费用会控制在结算收入的8%以内。

另据了解，随着各种研究成果的出现，2019年上半年的研发支出约为6.2亿元，首次出现在2018年年报中。

这些费用的小幅增加对于碧桂园来说不值一提，碧桂园的股权销售超过了5000亿元。然而，小数据的变化反映了整个行业多元化探索的缩影。

探索多元化经营并不容易，也不舒服。碧桂园就是这样，其他房地产企业也会面临这种情况。

住宅企业正在等待多元化业务的蓬勃发展。一方面，它涵盖了以前的投资和损失；另一方面，在上限到来之前找到新的增长点可能更重要。

以下是碧桂园控股有限公司2019年中期业绩发布会现场问答记录:

现场提问:碧桂园上半年的股权销售为2800亿元。你为下半年设定目标了吗？现在行业政策比较紧，公司的发展战略有没有改变？

程光宇:下半年，拟备商品量超过4000亿元，将根据市场情况有序投放。

从7月到8月的时间来看，整体销售节奏和进度符合预期和安排。我有信心今年下半年将与上半年衔接，年销售额不会低于去年的销售额。

莫斌:国家出台的政策都是为了房地产行业的稳定健康发展，所以对中国市场充满信心。当然，由于行业政策的进一步收紧，给我们带来了很多挑战，所以我们必须做好现金流管理。

今年公司的考核是以股权回报为基础的，所以我们可以看到，今年的业绩发布会上说股权回报的比例在94%以上，公司整体经营情况非常好。因此，在这种形势下，我希望我们公司能够进一步增强竞争力，在一个稳定、健康、可持续发展的市场中拥有更大的空空间。

现场提问:今年下半年，三、四线城市的股权分置比例超过一半。未来我们会继续关注三、四线城市吗？刚才我也看到了，最近几个月，我的同行们开始了一些优惠促销行动。碧桂园是否可能在下半年推出一些促销活动，以推动下半年的销售？

程光宇:这么多年来，我们一直在努力构建一个相对稳定、合理的市场布局。2018年和2019年，市场布局基本合理，市场产量与各县市统计局的市场产量基本吻合。

今年上半年呈现的特点也来自三、四线城市的销售，约占55%。在今年下半年，我们准备了两个非常巧合的，刚刚超过2600亿元，从三线和四线城市，这也是约55%。

我们认为，合理的市场布局将是有效的，或充分利用空市场，也有效地分散市场风险。我们将坚持从第一行到第五行的均衡布局安排。

对于同业采取的一些整体优惠措施，目前集团没有全球推广安排，我们将根据各项目所在城市市场的一些变化，根据市场情况安排相应的销售策略。

莫斌:中国的城市化进程是可持续的，房地产业在相当长的一段时间内都有光明的前景。我们非常有信心。

同时，政策收紧后，三、四线城市的压力会更大。然而，我们在三、四线城市工作了这么多年，我们有经验通过销售来解决生产问题。我们以有效量的供给来做好三、四线城市的工作。

现场问题:2017年，该公司表示，三年内将需要100万套长期租赁公寓。我想问一下长期租赁公寓现在的发展情况，为什么进展不像预期的那么顺利。

莫斌:长期租赁公寓主要是基于国家政策的配合。至于土地集体所有制的性质，我们希望建立长期租赁城市，并在大城市周围建立每一个拥有近100万人口的长期租赁城市，拥有30万套100万人口。

然而，由于各种政策的配合，至今仍有一个切实可行的过程。在这方面，我们暂时推迟了城市的长期租赁，所以我们没有提到三年内的100万套。当然，只要政策合适，我们还是会把长期租赁城市作为我们未来可以发展的业务。这是我们的计划和安排。

此外，我们去年没有裁员。我们优化了人员结构。在优化过程中，我们也做了一些绩效考核。相关同事取得了进展，取得了进展，而不仅仅是15，000名员工的减少。

我们是一家覆盖整个产业链的企业，所以我们在优化的过程中不断增加一些新的技术人员。这一次，你可以看到机器人行业已经从光学机器人行业招聘了近1600名研究人员、2500多名员工和4000名员工。

现场问题:未来有没有土地投资计划，流向会不会调整？

程光宇:年初我们确定了1800亿左右的股权投资计划，今年上半年我们实施了1100亿左右的股权投资，总体上在计划安排之内。因此，下半年仍有相当大的投资预算，但具体投资项目应根据市场政策和项目机会而定。我们只投资那些符合投资标准要求的项目，所以这取决于项目能否进行，但我们有预算。

现场提问:如何将机器人和农业融入集团业务，并在财务报表中反映出来？

莫斌:机器人和农业是两个新领域。这与我们的主要业务相关并协调，我们做的第一件事就是制造机器人。

由于杨董事长也从事建筑施工，公司在建工程面积达2.8亿平方米，年建筑面积近1亿平方米，所以在施工中，特别是年轻的施工工人不愿意做，一旦施工机器人研制成功，肯定会保证安全和质量，弥补施工人员的不足，提高生产效率，降低施工成本。

最重要的是把整个建筑工程变成一个数字化的建筑工地，这将对生态和环境保护大有裨益。因此，在这方面，杨董事长全心全意致力于工程机器人的研发和试制。

在此，我们可以告知您，总共开发了37个施工机器人，其中9个已经进入项目现场进行试生产、试运行，并根据试运行情况进行持续改进。如果37个建筑机器人全部问世，那将是对整个建筑行业，包括社会的巨大贡献。

现场提问:6月份，公司北京周边地区的价格进行了调整。这种调整的逻辑是什么？其他方面会相应调整吗？

莫斌:组织结构的调整和安排是根据市场需求进行的。同时，根据公司内部管理安排，我们已经在北京安排了五个区域，这也是为了让北京市场更好。

但是，在整个过程中，应该说与我们的预期还有一定的差距，所以做了一些调整，调整的目的是集中更多的精力做好北京及周边市场的工作。

现场提问:关于征地问题，碧桂园上半年集中力量，在上海收购了两个地块。你是否看到土地成本相对较大的增长，这也有关系吗？今后征地布局会不会有所调整？一、二线的征地会不会增加？

程光宇:在征地方面，我们一直坚持一线到五线均衡布局的征地策略。与此同时，我们希望这是一个机会驱动的土地收购，只有当有一个合适的土地收购机会，符合我们的标准。

刚才提到的两个具体案例是上海的土地。如果你熟悉上海的土地市场，你应该很了解他们。上海只是一种成排坐着吃水果的方式。像我们这样规模和规模的开发商每年有两次排名靠前的机会，因此他们可以以非常合理的成本获得高质量的土地。

上海有两个征地案例，这只是一个案例，并不代表投资方向的改变。我们仍然在第一线到第五线，我们将去市场上任何符合我们标准的土地。

现场提问:中国人民银行改革了低利率贷款政策，变相降低了贷款利率。由于这项优惠政策，公司将来会扩大贷款吗？管理层现在对香港的看法是什么，香港将来会继续发展吗？

吴碧君:贷款利率下降了。央行副行长表示，优惠利率不包括房地产企业，我们的非住房行业将受益。

程光宇:香港仍然是一个很有希望的地区。在未来，我们将继续获得机会，或者我们将继续扩大机会。

现场提问:有人担心莫总是增持公司的股份，因为在18年中有多次增持。增加他持股的想法是什么？他会在下半年继续增持吗？

莫斌:我对公司充满信心。只要我有钱，我就会增持。

来源：广州新闻直播