观点直击 | 站在快慢交接路口 中海仍面临“保守”质疑声

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观点房地产网8月下旬仍是国内地产股披露2019年中期业绩的高峰期，央企中国海外地产也不例外。8月22日中午，它几乎与碧桂园和其他房地产企业同时宣布了业绩。

根据整体业务数据，中海地产作为房地产行业的尖子生，一直保持稳定增长。其中，2019年上半年收入933.8亿港元，同比增长5.39%；股东应占利润为249.4亿港元，同比增长7.4%；核心净利润为209.9亿港元，同比增长9.5%。

从净利润比率来看，上半年中国海外房地产净利润比率达到26.7%，比2018年末上升0.5个百分点。这一利润增长率已经在同行中名列前茅，这使得中海地产成为最有可能盈利的公司。

然而，从股价走势来看，资本市场似乎对这份成绩单并不满意。8月22日，中国海外地产下跌2.12%，至25.35港元，比恒生指数高0.84%。资本市场人士向视点地产新媒体透露，在下午的中海地产业绩发布会上，许多投资者对净利润增长放缓表达了类似的担忧。

视点地产新媒体获悉，中国海外地产董事长兼首席执行官严建国、执行副总裁兼首席运营官兼总建筑师罗亮、副总裁郭广辉、首席财务官吕世杰以及包括商业公司负责人在内的多位高管出席了在港的业绩会议。

其中，一些投资者认为中海地产在利润增长方面相对较弱，希望管理层向外界传递更多信心。

尽管中国海外房地产在过去两年更换了最高管理层，但数据显示，2016-2018年公司收入增长缓慢，而核心净利润分别增长13.82%、9.21%和8.30%。截至2019年，核心净利润同比增长9.5%，不断告别两位数时代。

其中，对于今年上半年的增长率，严建国解释说，这是由于港元估值较低造成的。如果以人民币计算，核心净利润增长约15.6%。他还表示，在过去几年中，公司的销售增长速度缓慢，因此收入和利润也受到影响。根据房地产预售制度和完成时间，收入往往落后销售约两年。

上述声明与六个月前几乎相同。今年3月20日，闫建国在2018年演出会上接受媒体采访。中海集运的收入和利润在过去几年都有所转化，但那段时间的销售增长不是很快，所以规模增长略慢。

资本市场人士向视点房地产新媒体透露，严建国在此次业绩发布会上发布的积极信息仍然是中海去年以来销售规模增长迅速，扭转了利润增长缓慢的印象。

根据中国海外房地产年报，自2017年6月严建国担任中国海外房地产董事长以来，公司2018年及2019年上半年的销售额分别达到3012亿港元和1942亿港元，同比增长约29%，高于其任职前几年的水平。严建国还将上半年的销售增长率总结为前十名。

也是从这两年开始，中海地产在销售方面的周转率逐渐上升。

同时，从销售价格来看，2015年至2019年，中国海外地产每平方米单价从14300元增加到21000元，这可能是公司在区域选择上逐渐收缩到核心城市的体现。

然而，资本市场的人都意识到了中海石油的利润报表中的细微差别:中海石油表示，其目标是实现持续稳定的利润增长，而管理层强调的是总利润，而不是增长率。

根据他的评估，严建国认为，从中长期来看，房地产行业的利润率肯定会缓慢下降。中海应该提前计划扩大规模，以确保总利润保持不变。他说，他有信心利润将继续稳步增长；郭广辉呼吁关注复利指数，并认为在达到一定的净利润规模后，保持长期稳定的增长率将是中国海运未来稳定和长远发展的关键。

在承认并面对利润增长放缓后，中海地产进入了一个以“好、快、稳”为目标的发展阶段。严建国强调，这是公司过去两年坚持的方向，言出必行，言出必行。

据了解，他在现场强调，中海销售规模的增长是建立在低负债率的基础上，是通过高周转率而不是高杠杆实现的。

数据显示，今年上半年，中国海外地产在18个内地城市和香港增加了24个地块，总地价为751.8亿港元，权益地价为574.1亿港元，总建筑面积为464万平方米，单价为1.1万元/平方米，比过去两年高出30%以上。7月，中国海运继续在香港和北京收购土地。据统计，截至7月底，香港共获得土地841.1亿港元。

中海新增土地储备中有很多高价地块，如深圳光明区项目54亿元，北京总地价王项目79.4亿元，显示了补充土地储备的迫切需要。以深圳为例，视点房地产新媒体了解到，在6月底征地之前，中海集团面临着没有项目开发的局面，上半年在深圳的完工面积只有90万平方米，是华南地区最低的城市。

截至6月底，中海地产土地储备总建筑面积9175万平方米，同比增长30.88%。

视点房地产新媒体获悉，严建国在业绩会上表示，中海去年安排了1300亿港元的新投资，约占上半年的43%。由于第二季度市场调整，征地速度放缓，近一半的征地集中在一线城市和香港。

他表示，下半年，他将一如既往地按照自己的风格收购土地，以确保可持续发展，而土地的选择将检验投资的准确性。这与其他房地产企业不同。最近，房地产企业包括徐汇、R&F、融创等。所有人都表示，他们将在今年下半年减少土地收购。

对于有投资者质疑中海地产收购的土地单价过高，造成利润压力，严建国回应称，主要原因是收购的土地更接近核心区域，存在结构性增长，通过提高周转率收回资金，土地基本满足公司回报率要求。罗亮强调，这些都是优质土地，盈利不会有问题。

在确保销售和土地储备增长的同时，中海集团管理层最引以为豪的是其财务健康和稳定，这是其竞争力的体现。今年上半年，中国海运的回报增长至1041.2亿港元，加权平均借贷成本为4.28%，保持行业一流水平。期末，可动用资金为1，438亿港元，净借款比率维持在35%的低水平。

中海管理提到了几种提高支付的方式，包括统一管理支付、定期支付、增加一次性支付客户的比例等。公司根据负债比例、支付情况和市场判断，合理制定年度经营计划。

根据该计划，中国海外房地产将在2019年实现3500亿港元的销售额，在2020年实现4000亿港元的销售额。据视点地产新媒体报道，中海今年的销售额约为7，000亿港元，其中下半年的销售额为5，000亿港元，也就是说只需30%以上就能达标。

中海集团管理层已多次强调，不会不愿意出售，并将尽最大努力出售房子。然而，在今年达标没有什么悬念的情况下，它仍然没有调整3500亿元的目标指标。每个人都觉得有点保守。

观点房地产新媒体获悉，严建国对此的回应是中海一贯追求利润，其规模和效益应该平衡。有时，当它追求利润时，它的销售速度会变慢。同时，该公司认为两位数的增长可以持续相当长的时间，因此易于操作，并希望获得更多利润。他从未放弃目标调整。

在再次被问及销售目标是否有所调整后，严建国继续强调利润总额一定会稳步增长，反而提到中海石油的分红比例将在去年的基础上进一步提高。

上述资本家分享了他们的观察:严建国多次表示上半年业绩不错，他认为不错，管理层也相当满意。

来源：广州新闻直播