观点直击 | 花样年、彩生活业绩会：潘军二次创业（实录）

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观点房地产网8月是香港上市公司召开中期业绩会议的时间。一般来说，香港金钟和中环的数间高档酒店会被选为场地。但今年，幻想曲年在深圳自由贸易区总部举行。

这是一座颇具设计风格的建筑。建筑的两侧被水池环绕，水面上的外墙是玻璃，内外都很直观。

根据幻想曲年的想法，公司总部被选为此次演出会议的地点，希望向外界展示一个新的幻想曲年。

今年是《幻想曲》上市10周年，公司今年做出了许多新的改变。首席财务官兼执行董事陈新宇在开幕式上说。

董事会主席潘军直言不讳地表示，幻想曲现在正开始第二次创业。

在整个表演会上，幻想曲向外界强烈传达了在未来弯道超车的决心。甚至直接提出，向顶尖标杆企业学习。

例如，我们向徐汇学习成本控制、效率管理和运营控制；向龙湖学习产品，学习客户服务；像万管理和控制金融风险的能力等等。潘军说道。

就连人才战略也很少在绩效会议上提及，在绩效介绍上，潘军也花了很大的篇幅来介绍。

这是我上市十年来第一次提到人力资源政策。潘军直言不讳地说:我们应该跑。

今年怎么样？

暂时判断未来是不可能的，但现在的情况总是确定的。

2019年上半年，幻想曲的签约销售额为131.7亿元，同比增长16.5%；总收入85.8亿元，同比增长65.1%；净利润2.44亿元，同比增长35.6%；毛利率为29.6%。

虽然合同销售额131.7亿元同比增长，但与年同比增长20%-30%的目标相比，即年销售目标至少达到362亿元，完成进度远远落后于时间进度。

执行董事张惠明在接受视点房地产新媒体的独家采访时表示，出现这种情况的原因是，幻想曲年上半年有30%的新供应量没有到位，下半年有60%以上的新供应量到位。

据了解，如果我们将2018年幻想曲年的月度销售数据作为一个整体来看，影响合同销售规模的时间集中在第四季度。

过去，幻想曲年上半年的完成比例相对较低。潘军说:今年上半年比去年上半年多。

潘军指出，自8月份以来，几乎每个月都有两三个新项目进入市场，待售项目集中在深圳、武汉和成都等较好的城市。

据张惠明称，截至今年上半年，幻想曲的退化率为56%，其中包括一些重资产，如停车位和商店。如果重型资产被清除，清除率将达到72%。今年下半年，核心产品将从7月至10月供应，并将从11月至12月继续销售，目标是75%的去污率。

在当前调控政策稳定持续的背景下，75%的去除率目标一直让外界为之流汗。然而，根据幻想曲的想法，一方面，下半年销售的商品供应基本上位于重点城市，而不是处于下行区间的三、四线城市；另一方面，在幻想年，我们主要是从事只需要的产品。根据当地市场预测，销售预期没有大问题，20%的增长仍有信心。

此外，张惠明还表示，今年整批商品的供应节奏应该进行调整，但这不可能在几个月内完成。今年，建筑面积达到739万平方米，目标是尽快调整结构，明年调整供应均匀性。

下半年，在投资方面，优先考虑快速供货的项目、开放条件较好的项目、五个月甚至四个月内可以开放的项目。我们将有一个资本倾斜，这将从这些维度增加。张惠明指出。

将来做什么？

潘军指出，我们的目标仍然是前30名和前50名，但我们将在控制风险的前提下完成进度。

在房地产的白银时代，有必要改变幻想年的轨道和游戏风格。今年，幻想曲还提出了在弯道超车并开始第二次创业的策略。

战略的改变自然会带来管理的改变。

据了解，在2019年，幻想曲将调整其经营政策，以稳定的金融，强大的运作和大量的投资。其中，稳定的金融将采取一强三控，即强支付、成本控制、成本控制和风险控制；强大的运营将专注于提高质量和效率；在投资重点方面，将调整布局和结构，强调投资质量，以满足投资的盈利性、流动性和安全性。

潘军表示，为了配合战略的变化，幻想曲对整体人力资源战略进行了深入的检讨和优化。这也是《幻想曲》上市十年来首次提出人才战略。

弯道超车需要超强的力量、高超的技术和全面精细的操作。潘军表示:2019年，梦幻年在级别、薪酬和业绩方面都发生了一系列变化。

具体来说，在等级制度上，幻想曲已经从过去单一的推广方式转变为提供不同的发展路径，如管理路线和专业路线；在薪酬策略方面，在提及外部竞争的同时，强调绩效导向，鼓励更多的工作和更多的薪酬；在绩效考核方面，倡导结果导向、英雄意识和公司共同发展。此外，采用了年度评估的强制性排名，取消了最后一名。

然而，在白银时代，简单地想通过快速周转或成本控制在弯道超车显然是不现实的。幻想年只能找到另一条路，而城市更新是它选择的超车之路。

今年，幻想曲还成立了一家城市开发和运营公司。陈新宇甚至指出，幻想曲应该是大湾区旧改革之王

据报道，幻想曲年目前有39个不同阶段的城市更新项目，总建筑面积约1672万平方米，价值约3526亿元。其中，22个城市更新项目位于深圳，价值1605亿元，占总价值的近一半。

但在大湾区，尤其是在广州和深圳，由于缺乏新的土地供应，城市更新已逐渐成为住房企业的新战场。我们如何在幻想年脱颖而出？

潘军在回答视点地产新媒体的提问时指出，未来的城市更新需要引入产业，城市更新要与产业相匹配。幻想曲年的优势在于过去十年工业园区发展的经验，所有合作伙伴都是行业领导者。而在工业研究方面，它也走在了行业的前面。

将来，我们甚至会有市区重建业务，在市区发展业务的初期，这些业务会把从土地收购所得的资金回馈给我们。潘军说道。

以下是幻想曲控股集团有限公司和色彩生活服务集团有限公司2019年中期业绩发布会现场问答记录:

现场问题:未来对幻想曲的投资会更激进吗？

潘军:在这美好的一年，我们提出了第二次创业，我们实际上是标杆行业的20强企业。我们发现在过去的发展道路上有一个延迟，那么延迟的原因是什么？我们获取土地的方式，最初主要是基于收购和合并。现在我们必须改变我们的模式，使我们的速度更快。

首先，为什么我们今年要增加投资？就是在投资方式和投资人才的结合上，进行改造。原来，在这一部分，资源的整体整合是不够的，所以我们应该邀请有经验的人。因此，我们请惠明主持整个集团的投资业务。

第二，在市区重建方面，我们预计在未来3年将会推出20个项目，实际上会带来利润。此外，我们还有专门的投资团队与相关金融机构联系，现在我们实际上可以为城市更新业务提供资金，这在渠道上比传统的房地产开发更有吸引力。为什么？深圳是吸引金融机构的沃土，法律法规也很明确，所以在未来，我们甚至可能在城市发展业务的早期阶段就有城市更新业务回馈征地资金。

现场问题:自今年上半年城市发展与运营公司成立以来，城市更新的具体发展战略发生了哪些变化？深圳将成为中国特色社会主义的第一个示范区。它会有什么好处？该公司上半年的合同销售额达到131亿元。你有信心实现年度绩效目标吗？具体的推进计划是什么，以及对去转换的期望是什么？

潘军:关于城市开发经营公司，为什么不叫它城市更新公司呢？因为城市更新公司，在我们最初的理解中，都是三个老的改造，比如广州的三个老的改造和深圳的城市更新。

为什么称之为城市发展行动？举个非常重要的例子，我们在东莞和深圳发现，当你准备一个大的全村项目时，它不仅是一个城市更新和建造房屋的过程，而且需要引进产业。

大湾区的大多数城市，尤其是东莞和惠州，将来都会这样做。政府想让你做什么？要把生产和城市结合起来，我们不仅要盖房子，还要引进产业，建设配套服务。

从这个角度来看，它实际上是城市发展和运作的过程，而不是简单的盖房子和离开。

例如，当与东莞市长交谈时，他说我们的建筑，如果你想来这里，你不能拆掉我们的旧村屋，然后建造它然后离开。不可能，为什么？作为市长，他想要工业；作为一个城镇，他需要税收来持续发展；作为一个普通人，他想要房子和补偿。根据这一需求，行业必须更大。

此外，必须建造学校和医院，有10万人口，这是小学所需要的。深圳现在没有足够的学位，这是一个令人头痛的问题，其次是住房配套。从这个角度来看，我们的发展战略肯定是要突出深圳的优势，但同时要覆盖整个海湾地区。所以我们去了整个海湾地区，广州、佛山、中山、惠州和东莞都看到了。

未来的发展战略应该与行业相匹配，在发展方面，它将提供一个发展的局面，反过来，发展也将给予城市运营集团长期的发展资金。从这个角度来看，在控股幻想曲上市公司的层面上，我们应该兼顾短期和中长期，这是我们城市运营发展公司的战略。

至于第一个示范区，幻想曲现在做的不仅仅是住宅开发，因为纯粹的住宅开发很难是完全单一的。这里的媒体都知道以目前的市场价格是没有利润的。但是为什么呢？这是因为所有产品都是根据住宅产品开发的。

这些企业都想进入深圳。为什么？因为每个人都对深圳未来的城市发展持乐观态度。这是一个巨大的好处。在如此巨大的利益下，中央政府在幻想曲年的未来发展的主要方向是什么？这是工业。

房地产业不应被用作刺激经济的短期手段，而应考虑中长期的整体业务发展。这次对深圳先锋示范区的描述最重要的是什么？这是关于工业的。

我们基本上是海洋产业，海洋银行，包括5g。众所周知，甚至生物医药行业和中国医学研究院都位于深圳，与深圳的主导产业相匹配。那么为什么我们现在开始关注工业呢？

幻想曲在工业研究方面领先于行业。这个开创性的示范区与我们有着相应的匹配。因为在未来，没有该行业提供投资服务的能力是不可能成功的，在大湾区也不可能获得大面积的土地。

当然，发展反哺产业是符合国家政策的。现在盖房子和卖房子，市长一点都不受欢迎；你说我们会为你吸引投资，带动龙头企业纳税，这很受市长欢迎。

就销售完成程度而言，过去花卉年上半年基本完成的比例也相对较低。为什么？今年上半年比去年上半年多一点？自今年下半年8月以来，几乎每个月都有两三个新项目进入市场。

此外，在未来，一些更好的项目，如深圳，武汉和成都将推出，但不是在三线城市，那里的下降是严重的，所以我仍然有信心在今年完成的任务。

张惠明:我们的目标是摆脱75%。现在，截至今年上半年，我们已经售出131.7亿元，去除率为56%。有一些沉重的资产，如停车位和商店的库存，我们将加快拆除。

如果重资产去除率达到72%，下半年将在7月、8月、9月和10月供应核心商品，11月和12月将继续销售。

此外，天津5月份获得的土地将在国庆节供应。尤其是在4月份，国家在7月份重新审视了这一政策和信任，这实际上对市场产生了巨大影响。刚才潘先生提到下半年的供应是在比较好的城市，我们根据当地目前的价格进行预测，所以预计销售的问题不是很大，今年我们还是力争实现20%的增长。

此外，我们今年需要调整商品的供应节奏，但这不可能在几个月内完成。今年的建筑面积已达739万平方米。目的是甚麽？目的是尽快调整我们的结构，并在明年调整供应的均匀性。下半年，在投资方面，将优先考虑供应较快、开放条件较好的项目。对于可以在5月甚至4月开工的项目，我们将有一个资本倾斜，这将从这些方面增加。

现场提问:360和京东的战略投资会不会提高彩盒寿命，比如毛利率的提高？

唐·:360和京东在彩生活的持股是基于战略考虑。彩生活还与京东和360达成协议。这笔钱分两部分使用，一部分约为40%，用于整个平台的开发建设，以增强整个平台的能力。

另外60%的资金用于投资即将上市或即将上市的房地产公司，只要他们没有平台，我们就可以成为他们的投资者，然后把平台交给他使用。

从这个角度来看，应该说蔡晟现行财务报表的改进不是很明显。

此外，我们将投资哪些公司？我们还没有达成相应的合作，所以不方便说。我们与一些单位有着广泛的联系，希望在今年下半年取得一些成功。

总的来说，与京东和360的合作已经成为拓展色彩生活平台的一个非常重要的机会。我一直说色彩生活的上市对行业有很大的影响。所以这次360和京东投资了色彩生活，我想这对色彩生活会有很大的影响。

彩生活过去已经积累了12亿平方米的物业规模，拥有3200万注册用户，但是为什么我们没有获得巨大的利益和影响力呢？事实上，一个核心问题是我们的平台没有好的产品。

我们的用户在我们的平台上很活跃。他还在我们的平台上做物业管理，也就是停车，交费，申请维修，做这些事情。在一些家庭的家庭生活中，他没有做过很多这样的消费和交易。事实上，用户和我们之间的粘性是不够的，所以我们缺乏产品和好的产品。

与360和JD.com的这种合作是为了在我们的社区创造产品，让生活在色彩生活服务的这些社区的普通人能够享受高质量的服务和良好的产品。色彩生活扮演一个好管家的角色，并为他们选择这些服务。

同时，我们还可以帮助业主降低物业费和停车费。事实上，这是我们的色彩生活为业主创造的好处。我们不仅要提供优质的带温物业服务，还要减少业主支付的费用和成本，这样才能全面提高社区的满意度，增强色彩生活的市场竞争力。

我们期待未来的色彩生活在今年下半年在规模扩张和平台开发方面有一个大的发展，也向关心我们的业主、投资者和媒体朋友们交代一下。

潘军:我知道媒体朋友对奇幻年和多彩生活还有很多问题要问。事实上，今天我们与投资者和媒体有了更多的交流。然后，在2019年，幻想年和彩色生活都将面临巨大的机遇和挑战。

正如我刚才所说，对于《幻想曲》，今年是上市十周年，对于《色彩人生》，今年是上市五周年。应该说，他们刚才所说的，我们的社区模式、社区故事和社区逻辑都是由色彩生活提出来的，但是现在每个人都已经看到了我们和互联网，为什么每个人都可以达成合作？当时，每个人都在思考如何在网上开通线路。我们认为我们可以倒退。现在，最后，每个人都应该合作实现社区价值的挖掘。

最初，幻想曲年是相对封闭的，他们都与相对较小的地方合作。后来，开发效率相对较低。为什么慢？达成共识的能力尤其困难，所以今年我们必须改变赛道和比赛风格。最后，经过研究，我们发现我们真的很慢，因为我们选择了错误的轨道。此外，我们必须改变轨道，而人才路径是错误的，所以我们必须进行基准测试。

今年，我第一次在媒体会议上谈到了人力资源政策。这是第一次。为什么？因为战略已经调整，所以我们还得跑。这个企业和这个平台在幻想曲的建立是为了给客户更好的产品和服务。什么更好？我们认为乐趣、品味和乐趣更高。

因此，在这一年里，我们必须回到原来的心在幻想的一年和丰富多彩的生活，最后一点是给客户满意的产品，满意的服务，甚至什么？出乎他们的意料，今天我们作为一个社区在色彩生活中工作，在那里已经成立了1600多个老年人和儿童艺术团体，数百万业主参加了这些活动。

在幻想年，我们必须把客户服务放在第一位。我们甚至改变了部门的名称。最初的行业叫做客户服务，我们称之为客户服务。这似乎是一个倒置，但它实际上是什么？最后，我们发现，例如，为什么我们去龙湖学习的时候发展得很好？客户的声誉在整个行业中名列前三，其客户服务流程与我们不同。当我们收回大楼时，龙湖从交易的第一天开始。现在我们强调组织应该发展他们的学习能力，向标杆企业学习。

我们向龙湖学习产品和客户服务。这是我认为我们应该在幻想曲中反思自己的时候了。我们分析我们在技术系统上比较落后，所以今年我们请了前30强的主要战略顾问Sepp给我们一个评价，我们发现我们在这方面确实需要改进，但是我们在产品和创新能力方面的研究在行业中是有价值的。

因此，在这一点上，人们必须记住他们有优点和缺点，企业也是如此。因此，我们正在重新评估标杆行业的优秀企业。我们的目标仍然是前30名和前50名，但我们将在控制风险的前提下完成我们的进步，在实现客户满意的前提下，实现我们多彩生活所提供的服务和商品。最后，我们希望为行业提供一个有价值的模式，为投资者提供更高的投资回报。

来源：广州新闻直播