观点直击 | 绿地香港陈军：我们储备了不少弹药

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观点:房地产网络深刻揭示禅，而秋天的场景开始是轻微的。或许对公司上半年的业绩感到满意，格陵兰香港董事会主席陈军选择了一首诗作为2019年中期业绩会议的开场白，但这首诗也适合描述当前房地产行业从夏季到秋季的情况。

8月22日，香港万豪酒店首席运营官侯、总裁助理陈增力、董事会秘书与陈军共同出席了演出会议..

与往年不同的是，这次香港绿地将媒体见面会与投资者见面会结合起来。在这方面，陈军的解释也颇具时代感:房地产行业正在发生变化，我们的时间紧，任务重。

今年是公司成立的第六年。在经历了最初的170%债务后，随着房地产行业整体形势的变化，香港绿地在新的五年周期中逐渐进入了一个温和增长期。

中期报告显示，2019年上半年，香港绿地的合同销售额约为256.05亿元，同比增长约67%，其中上海、江苏和广西分别占销售额的45%、16%和13%。

期间，公司所有者应占利润约为7.06亿元，同比增长约113%，核心净利润约为5.22亿元，同比增长约145%。

虽然上半年各项数据都保持了一定的增长，但与之前强调的销售目标相比，在今天的业绩会议上，陈军和管理层始终强调对现金流、稳定发展、利润和效益等超规模指标的关注。

实际上，我不认为560%的增长率是正常的，我也不认为格陵兰岛和香港应该每年都保持这么高的增长率。在当前的行业周期中，我们应该回到一个合理的空空间。

在他看来，格陵兰岛香港正进入一个温和增长的时期。

据视点房地产新媒体报道，2019年，香港绿地的销售目标为500亿英镑，预计上半年为51%，年销售额为700亿英镑。完成500亿英镑的销售是一件很有可能的事。

同时，在毛利率和净利润表现方面，香港绿地取得了比其母公司更好的成绩。

数据显示，在回顾期内，公司的毛利率从去年同期的24%左右上升到36%左右。对此，陈军表示:公司30%的毛利率可以在未来得到保证。

现金流更重要

现金流更重要，我们已经为弹药做好了充分准备。

削弱规模目标，债务调整已成为上半年香港绿地的优先事项之一，以确保有足够的现金流抓住土地市场的机遇。

陈军说，在我国房地产融资趋紧的环境下，我们的融资政策在不断收紧，这是稳定和紧缩的，更倾向于龙头企业。

具体而言，就债务结构而言，过去70%以上的格陵兰岛香港都是美元债务，到2019年上半年，这一比例已降至40%以下。

据视点房地产新媒体报道，在一年内房企陆续发行美元债券的趋势下，香港绿地在2021年7月只发行了一张3亿美元的到期票据，票面利率为6%。

据陈军介绍，今年上半年，香港绿地有6.5亿美元的账单需要偿还。除上述3亿美元债务外，大部分债券以现金形式偿还，这是公司从汇率和债务结构的角度做出的统一安排。

他还透露，香港绿地从未通过信托方式筹集资金，现在看来，这种审慎的融资方式对企业有利。

事实上，在香港绿地成立的最初几年，该公司的资产负债率一直处于较高水平，2015年为172%。

根据2019年中期报告的数据，截至2019年上半年，香港绿地的净负债比率已从2018年底的88%降至50%，融资成本为5.17%，低于去年年底5.21%的平均融资成本。

不过，陈军也透露，如果债券市场的价格合适，还是切入土地市场为佳，也不排除下半年融资规模会有所增加，负债率会适当提高。

我们国内融资空的空间也很大，很多工具仍然没有用，但我们实际上已经做好了准备。

值得一提的是，今年4月，绿地香港在上海做了五里桥项目的销售广告，半年度报告数据也显示，上海占同期绿地香港总销售额的45%。

对此，于蕾秘书长表示:交易进展非常顺利，交易可以在年底前完成。他说这个项目只处理过一次，土地收益不包括在上半年的利润中。预计到今年年底，交易收入将计入总利润。

注意下半年的土地收购

虽然今年以来土地市场有所复苏，但香港绿地似乎是相对平静的，从管理层的态度来看，他们更关心下半年的机会。

根据中期报告的数据，在此期间，公司仅在昆明、云南、南宁、广西、广德、安徽、镇江、江苏和浙江桐乡等5个城市收购了6块土地，土地总价款为41.85亿元，新增总建筑面积约为268万平方米，平均土地成本为1560元/平方米。

就土地布局而言，香港绿地倾向于集中在已被深度开发的主要业务和区域，包括长江三角洲、珠江三角洲、广西、云南等地。截至2019年6月底，香港绿地在20个城市拥有约2010万平方米的土地储备，平均每套住房的底价为2665元。

虽然上半年土地不多，但陈军认为，随着债务压力的加大，下半年地方政府肯定会增加一些土地的供应。

同时，由于资金链和金融监管的问题，一些房企在土地市场的激烈竞争可能会明显减弱。此时，香港已经有了更多选择空的余地。

管理层表示，今年下半年，香港绿地直接划拨的土地约为130亿元，但这只是一个参考值，取决于项目的质量。

值得一提的是，除了征地规模之外，陈军还更注重增长的效益。

以五里桥项目为例，陈军透露，该项目旁边是格非的一笔资产。平安与格非谈了很长时间，也在关注绿岛港项目。但是，陈军直接告诉平安，你的价格太低了。

至于为什么布鲁克菲尔德的买家最终选择了格林兰香港的价格，这一资产的价格足以满足这样的溢价。

在这方面，陈军强调的逻辑是，你获得的这些资金的未来收入是否超过持有该房产的收入，是管理层选择是出售还是购买项目的起点，而不是简单地追求规模。

此外，他补充说，我不会说我今年必须拿走300亿块土地，然后不管情况如何，我都会拿走300亿块土地，但这取决于被收购项目的质量。我也愿意告诉投资者，如果我们像这样盲目成长，就没有任何好处和意义。

在土地收购渠道上，管理层表示，将在政府的土地收购中与国有企业合作，同时兼顾一些市场机会和市场结构，以找到优质的M&A和发展机会。

事实上，我们储备了大量弹药。下半年，我们将根据市场情况抓住机遇，在有好土地的时候考虑多拿土地。对于下一个土地市场，格陵兰岛香港似乎相当有信心。

来源：广州新闻直播