俊发蛇吞象 昆明一哥92亿“全国总价地块”诞生记

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7月15日，中海以79.4亿元赢得了北京市丰台区枣家村的地块，这是2019年最贵的地块。

仅在11天内，这一记录再次刷新。7月26日，俊发以92亿元的总价格横扫昆明新罗思湾区的11个地块？，新的总价图诞生了。

来自云南的昆明兄弟君发，一直是昆明土地市场的常客，得到土地并不少见。然而，92亿元的价格仍然超出了许多人的预期。如果加上公共设施，实际征地价格将高达126亿元。

目前，昆明很少有这么多的土地。业内人士康冰(音译)计算出，昆明的容积率在5至5.4之间，征地的底价约为2842至3694元/平方米。按照目前小区13000-14000元/平方米的住宅价格，利润/房间很大。

但以126亿英镑的价格收购土地仍有相当大的风险。根据意见指数发布的2019年上半年中国房地产企业销售额100强，君发以320亿元的上半年销售额排名第51位。2018年，君发以630亿元人民币排名第46位。

换句话说，君发以去年年销售额的近20%购买了一块土地，这显然是一笔很大的开支。

赢得高价后会带来财务压力吗？观点房地产新媒体已致电君发集团，但截至发稿时，尚未收到任何回应。

全国总价格最先诞生

7月26日，昆明市新罗寺湾区11宗约789亩的商住用地打包进行网上拍卖，起拍价约为91.98亿元。最后，均发集团的子公司云南中豪房地产有限公司以底价赢得了11块土地。

由于土地需要承担约34亿元的公共设施，包括配套的学校、医院、公共绿地和拆迁房屋，军发实际征地价格高达126亿元。

因此，该地块不仅成为云南省昆明市总价最高的地块，而且在北京诞生后不到半个月就超越了总价最高的地块，成为2019年中国总价最高的新地块。

本次转让的11个地块为kcgd2019-2-a3、a5、a6、a8、a10、a12、a13、a14、a15、a18和a22，其中住宅用地616亩，商业用地173亩。成交额约91.98亿元，容积率4.38-8，最大建筑面积约287万平方米，土地单价约830-1516万元/亩，容积率约2842-3694元/平方米。

可以看出，这次均发赢得的总价最高的土地不仅数量巨大，而且该地区的土地单价也随着时间的推移而上涨。

视点地产新媒体获悉，2011年3月，中豪地产以64.87亿元的总价和350.4万元/亩的平均土地单价赢得了新罗石湾地区的地块；2017年6月，万达以74.77亿元的总价和538万元/亩的平均土地单价赢得了草海北岸的土地；2018年8月，平安地产以57.88亿元的价格收购了呈贡高铁站旁的土地，平均单价为460万元/亩。

其中值得注意的是，2015年，中豪地产在新罗石湾地区获得的约380亩土地因长期闲置而被收回。2017年，中豪地产重组后，新蜗牛区的开发正式由骏发接手。

不过，今次卖地的地积比率也很高，由5至5.4不等。根据市场分析，新罗斯湾的这批土地可能被开发成一座塔，也就是俗称的筒形建筑。企业也倾向于大规模开发塔楼，以降低楼层单价，快速收回资金。

这块土地过去有问题，但它的价值仍然很高。康冰在接受视点房地产新媒体采访时肯定了该地块的价值。

万科和碧桂园的很多企业都谈到了这些房子，指标和地段都不错。他说，地铁4号线有车站，医院、学校等配套设施齐全，这些都是这块土地的优势。

新罗什湾的劣地已经建成，其背后的居住质量相对较高。据他介绍，目前新罗市湾区的房价约为13000-14000元/平方米，预计未来仍会有一个升值幅度较大的空房。

军发社屯乡

许多关于高价土地的故事并不令人满意。很多企业会在那个时候用很长的时间和很高的价格为这个决定付出代价。

目前，昆明很少有这么多的土地。康冰算了一下账，5-5.4的容积率大约是2842-3694元/平方米。按照目前小区13000-14000元/平方米的住宅价格，空房有很大的利润。

他称之为非常划算的土地。

为什么君发赢得了这么高的价格？一些分析人士认为，一方面是因为昆明的兄弟昆明对昆明有着深厚的感情，凭借区域规模和交易优势，连续10年获得昆明市场份额第一名。

另一方面，是外国竞争者带来的压力。据了解，随着西部大开发的积极推进，昆明聚集了融创、碧桂园、新城、蓝光、华侨城、招商局蛇口等知名企业。

这些企业的存在不可避免地会给军发带来一些压力。

行业中的普遍现象是，中型企业多少有些焦虑。随着产业的日益集中，中小住宅企业的生存空不断受到挤压。

在这方面，首要任务是做大规模，以确保自己的安全，而不是被其他企业吃掉。在土地上花费126亿元也可以在一定程度上给军发足够的安全感。

然而，总价格为92亿元、实际成本为126亿元的土地，对军发这样的中型房地产企业来说，仍然是一场巨大的赌博。

不可避免地要冒高价买地的风险。第一个考验是企业本身的融资水平、资本流动和企业控制。对于尚未上市的骏发而言，资金只能来自银行贷款和信托等非标准渠道。

一旦未来由于监管压力等原因市场不平稳，很容易导致连锁反应，如高库存。更重要的是，作为一个从城市更新起步的房地产企业，骏发一直擅长慢周转。

流动缓慢的军发从不掩饰自己的野心。视点房地产新媒体获悉，2013年，君发发布了一项五年战略，计划在2018年实现1000亿的销售额。

然而，在接下来的几年里，君发并没有踏上房地产快速发展的快车。截至2019年，其销售额仅为1，000亿元的三分之一左右。

2018年，君发地产正式更名为君发集团，加快了走向全球的步伐。前总裁张海民甚至透露，骏发将加快在京津冀、长三角和粤港澳大湾区的布局，并扩大国内市场，预计今年内总部将从昆明迁至上海。

然而，随着张海民的离开，军发总部的移交并没有如期进行。

然而，军发的土地储备一直很充足。数据显示，截至2018年，军发的土地储备已达5013万平方米，土地储备价值为5650亿元。

据他的官方网站介绍，到目前为止，俊发已经在昆明、大理、丽江、瑞丽、西双版纳、成都、贵阳、上海、无锡、郑州、xi、深圳、佛山、石家庄、万宁、海南、普吉、泰国和柬埔寨西哈努克城等17个城市开发建设了100多个项目。

来源：广州新闻直播