解局 | 买下新城抛售项目

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观点房地产网自7月3日开始发酵，新城成为一段时间内关注的焦点。在一片哗然中，新城也在采取各种措施阻止亏损。

为了解决未来可能出现的一些问题，新任董事长果断地选择了出售该项目来收回资金。

据新城自己透露，约有40个项目(包括合资项目)已经通过协商和谈判出售，但出售目标项目的公司范围、交易对手和交易金额存在不确定性。

在对与错的世界里，通常没有简单的零和游戏。正如新城项目的销售一样，很明显，买方和卖方不能简单地描述交易。对于买卖双方来说，这一交易的意义也不止一层。

就新城而言，卖血回项目是特殊情况下的救援。对于购买该项目的企业来说，这不仅是扩大储备的机会，也是上半年扩张的陷阱。

有业内人士指出，由于上半年土地市场回暖，招投标、拍卖和挂牌市场的土地收购成本增加，竞争日趋激烈。在如此火爆的形势下，与财力雄厚的龙头企业相比，中小房企扩大储备的机会无疑会更少。

根据新城目前公布的名单，目前已签约交易的15个项目中，买家包括徐汇、龙湖、钟君、宝龙、金科、仁恒地产、洪阳、恒邦林爽。

根据视点指数发布的2018年中国房地产销售额100强榜单，除徐汇、龙湖外，其他所有参与收购的房地产企业均位列前20名，大多在50家左右，最小的恒邦林爽去年的销售额只有20亿元。

目前，新城最大的赢家是金科。在已签署的15个项目中，金科股份一举赢得8个项目。

7月24日晚，金科宣布其全资子公司计划收购新城控股六家房地产项目公司的股权。交易完成后，公司将持有6家房地产项目公司100%的股权，预计总营业额约为17.21亿元。

或许是因为对新城出售的资产有信心，两天后，金科再次宣布收购新城控股旗下两家房地产项目公司的股份。仅在两三天内，金科就赢得了这座新城的八个项目，预计建成区将增加121.93万平方米。

据测算，这8个项目的总成交价格约为27.38亿元，分布在商丘、许昌、安徽、上饶、江西、日照、山东、青岛、平湖、浙江、宜兴、江苏等地。

由于新城的目的比较明确，项目股权转让的收益主要用于支付上半年的土地出让金，因此在定价上没有折扣也没有溢价。有一个市场说，土地市场忽冷忽热，金科购买一些大企业因特殊情况而不得不扔掉的资产是有利的。

同样，鸿阳地产在徐州有两个项目，总价格为17.1亿元，总建筑面积约38.85万平方米。

相比之下，洪阳去年新增土地储备约183.15万平方米，此次接管的新城两个项目占去年新增土地储备的21.21%。

据有关人士透露，这一发现对企业意义重大。在此之前，洪阳在徐州只有一个项目，这次收购更像是洪阳深化江苏战略的一次补白行动。

此外，值得一提的是，金科和洪阳都获得了该项目100%的股权。因此，在今天的合作环境中，不排除未来买家会引入新的项目合作伙伴，这样可以在完成血液回收和风险分担的同时有效地扩大自己的规模。

事实上，这次行动对金科来说并不陌生。在去年新增的110个项目中，只有18个项目对该项目有100%的兴趣。

作为房地产行业的面粉，房地产开发商，从龙头企业到中小房企，都注重自己的土地储备。今年上半年的土地变暖是一个侧面证明。

根据意见指数发布的报告，今年春节后，土地市场交易面积和总价格开始呈现出明显的上升趋势，尤其是在二、三线城市。

据市场消息，今年上半年，高端房地产企业凭借自身的资金流动优势，更稳步地抢占了土地。相比之下，中小型住房企业相对激进，土地溢价收购频繁发生。

就在上周，可以看到的最新数据包括，7月23日，蓝城以27%的溢价赢得了5.34亿宁波宅基地；7月24日，中海和尚德在成都被分成两个商业和住宅区，保费超过50%；第二天，中天美丽以52%的溢价获得嘉兴地块8.06亿元；7月26日，美的以7.67亿元的价格，以37%的溢价赢得了金华的一个商业和住宅区。

然而，正因为如此，业内人士表示，对于资金链不充裕的中小房企来说，高地价带来的压力要大得多。因此，许多企业选择绕过土地拍卖，进行收购，以补充土地储备，如收购新城项目。

数据显示，今年4月，什邡、蓝光、凯撒、招商局蛇口等公司发起了近15起并购，涉及土地200多万平方米，交易金额超过180亿元。

令中小房企担忧的是，7月份以来，国内外融资环境进一步收紧。本月12日，国家发展和改革委员会发布了一项新政策，要求房地产企业发行外债只能替代下一年到期的中长期海外债务。

在这一点上，利用房地产开发商在海外发行债券筹集的资金只是为了偿还旧债。当时有业内人士表示，虽然企业不会直接用发行海外债券获得的资金购买土地，但在后续监管下，房企的资金链确实会受到影响。在这种情况下，企业在扩张土地时会变得谨慎。

在竞价、拍卖和挂牌市场上升以及现金流收紧的双重影响下，中小企业要想扩张，显然需要抓住一切可能的机会。值得期待的是，在新城宣布的40个协商销售项目中，只有15个被宣布为业主。现在还不知道谁会落入剩余项目的手中。

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来源：广州新闻直播