解局 | 882页里的海伦堡上市明细

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中国南方的一家房地产公司视点房地产网海伦堡在2018年10月22日在香港证券交易所提交招股说明书近7个月后提交了更新后的申请版本。这是海伦伯格第二次为上市做准备。

5月2日，HKEx发布的新上市申请版本公告显示，海伦堡中国控股有限公司(以下简称海伦堡中国)的申请版本处于处理阶段。此前，提交上市申请的公司还包括河南房地产企业新源集团旗下的新源地产，以及四川房地产企业蓝光旗下的嘉宝服务。

近两年来，房地产企业集中上市已成为资本市场的一个主要现象。根据新房地产媒体不完全统计的观点，包括大发地产、鸿阳地产、殷诚国际、德信中国和美的地产在内的房地产开发类公司已经登陆香港证券交易所，其销售规模大多在500亿以下，因此有望连接更多的资本开发业务。

建行国际在一份报告中指出，香港资本市场的市场规模和首次公开发行(ipo)融资额连续几年居世界首位，是亚洲最大的资本市场。投资者构成和资本来源的多元化有助于ipo的成功和股东结构的优化。上市后再融资的特点是渠道高效、多元化，有助于降低成本。

去年8月，海伦堡建立了红筹股结构，黄志恒和王涛持有的两家海外公司牢牢控制了海伦堡中国，后者在两个月后迅速提交了上市申请版本。在正常情况下，申请HKEx的日程安排大约需要10-14周。

然而，在关键的审批阶段，从去年10月到今年5月，海伦堡中国花费的时间比预期的要长得多。这一阶段包括提交文件和回答HKEx的问题，正式申请上市，申请上市部的推荐，以及上市委员会的听证，这也需要大约10-14周的时间。

无论如何，在最新更新的882页的上市申请中，海伦堡中国详细披露了业务、土地储备、收入和负债等核心信息，这让HKEx和资本市场对房地产企业有了更深入的了解。

规模和扩张

根据公告，海伦伯格集团可以追溯到1998年。黄赤恒用自己的资金在广州番禺成立了番禺华景公司，并于2005年成立了广东海伦堡，开始向广州周边城市扩张。2011年，海伦堡确立了5+n布局战略，并扩展到长江三角洲、中国西部、中国中部和京津冀的几个主要城市群。

截至2018年底，海伦堡实现房地产销售总额359.7亿元，近三年复合增长率接近52%；在过去两年的其他上市房地产企业中，德信中国、美的地产和红阳地产的复合增长率分别达到135%、96%和78%，而海伦堡的增长率略低。

在商业模式方面，经过20多年的发展，海伦堡专注于开发和销售住宅房地产，并已扩展到开发商业地产和创意科技园区，目的是增加收入来源的广度和稳定性。

截至1月底，公司拥有11处已竣工投资物业，总建筑面积81.36万平方米；6处正在开发投资物业，总建筑面积194.96万平方米；数据显示，近三年新业务贡献的收入不到1%，尚未达到预期收入。

在过去的三年中，得益于交付物业的增加和销售价格的上涨，海伦堡中国实现了约11%的复合年收入增长率，其毛利率也稳步增长至26.40%；然而，由于投资物业的公允价值减少，本公司的净利率由20.40%降至12.80%；截至2018年，该公司的总资产回报率为2.50%，比2016年下降了3.2个百分点。

海伦伯格中国表示，该公司业务的增长和成功取决于它能否继续以有竞争力的成本在理想的地点获得土地。为此，公司主要通过收购股份来扩大土地储备，也可能通过招标、拍卖和挂牌的方式收购土地，偶尔通过旧城改造来收购土地。

从销售成本的角度来看，在过去的三年里，赫伦堡出售房产的平均成本逐渐增加，但同样的销售价格上涨使得成本与销售价格的比率继续下降；同时，平均征地成本占销售价格的比例不到20%，反映了公司实施的审慎征地策略的成功。

然而，土地成本的增加仍然会导致企业盈利敏感性的增加。

海伦伯格提到，在2016-2018年，土地成本增加5%可能导致税前利润分别减少3%、4%和4%。这可以解释一个现象:在过去的两年里，该公司出售的房产的平均征地成本一直保持在1400元/平方米。

截至2019年1月底，海伦堡有122个处于不同发展阶段的房地产项目或项目阶段，主要集中在珠江三角洲和长江三角洲。土地总储量约为2370万平方米，较2018年8月底分别增加10万平方米和30万平方米。平方米；这里有33个新城市，比五个月前多了两个。与其他主流房地产企业相比，扩张速度并不快。

上述土地储备包括65个在建项目(约1620万平方米)和28个待开发项目(约600万平方米)。海伦伯格说，这两个土地储备的未来开发成本估计约为751.09亿元。根据开发进度，预计2019年、2020年和2020年后的开发成本分别为312.49亿元、242.02亿元和196.58亿元。

现金和负债

对于以房地产开发和销售为主营业务的赫伦伯格来说，开发成本和物业扩张成本几乎构成了公司过去甚至未来的主要支出项目。对于如此巨大且持续的资本投资，该公司表示将主要通过预售收入、房产销售、银行融资和其他贷款来支付。

据视点房地产新媒体查询，截至2018年底，赫伦堡的合同负债(即新会计准则实施后，房地产预售款列为合同金额)为270.81亿元，预计2019年、2020年及2020年后分别支付171.77亿元、95.99亿元和3.05亿元。

需要指出的是，上述估算数据仅包括土地开发成本(支出)和预售款(收入)。如果综合考虑其他主要指标，仅在2019年，海伦伯格预计开发成本预付和贷款偿还总额将达到405.40亿元；但预售和出售房产产生的现金达到372亿元，公司仍计划增加融资176.3亿元，高于当年144.81亿元的还贷额，反映出融资需求仍然比较迫切。

视点房地产新媒体了解到，截至2018年底，海伦堡未偿还银行贷款为92.86亿元，同比增长38.58%，仅占未偿还银行贷款和其他借款总额的32.81%。

相反，赫伦伯格转向大量信托和资产管理融资，理由是在可用性、批准安排和还款要求方面有更大的灵活性。作为灵活性的交换，价格是高利率。Hellenborg在声明中承认，尽管这些机构通常不会将其利率与央行的基准贷款利率挂钩，但它们收取的利率通常高于商业银行。

截至今年2月底，信托和资产管理融资安排的未偿还总额占公司当日贷款总额的58.6%。

此外，海伦伯格在2018年6月和12月发行了10亿元的私募股权债券，年利率分别为7.9%和7.8%；2019年1月，本公司全资子公司发行非公开定向债务融资工具，总本金2500万元，年利率13.2%。这些融资渠道在一定程度上缓解了海伦伯格的资金需求。

关于负债率，海伦堡中国表示，公司保持较高的借款水平为其经营提供资金，预计将继续保持较高的借款水平。

截至2018年底，公司的负债权益比率已上升至133.7%，接近2016年底水平的两倍，与2018年上半年相比上升了30.6个百分点，或者主要是由于房地产扩张所需的资金分配导致借款总额增加。

如果财务比率过高，将反过来限制海伦堡，并对公司的运营产生不利影响。

本公司提及，截至2018年底，本公司的四项财务安排包括与财务比率(即净资产负债比率、流动比率或两者)相关的限制性契约。这些限制性契约规定，借款人的净资产负债率不得超过设定值的70%至100%，借款人的流动比率不得低于设定值的0.8%至1.0%。

在去年年底的一份报告中，S&P还指出，由于信托贷款和其他替代融资占总债务的60%以上，海伦伯格资本结构的政策敏感性很高。这些融资渠道的可用性和成本可能会面临波动。最近几个月，政府收紧了影子银行政策，这给赫伦堡带来了风险。

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来源：广州新闻直播