中国合伙人 首开联合高和资本设基金里的存量摸索

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观点房地产网城市复兴官，这是我们提出的一个愿景，实际上，我们要关注的是股票的概念。为了推动北京的城市更新，潘立群将第一个发展定位为城市更新官员，并参与了旧社区和棚户区改造。

但谈到股票，商业地产是绝对不可或缺的。3月4日，首开股份有限公司宣布，计划向芜湖市梅河旧城改造投资中心合伙企业投资不超过4亿元人民币，成为其有限合伙人，并计划收购北京北三环的商业地产。

基金规模预计为19.5亿元，期限为6年，前4年为投资期，后2年为退出期。值得注意的是，该合伙企业的普通合伙人是天津长河股权投资基金管理有限公司，主体是高河资本。

作为基金经理，高河资本将负责投资项目筛选、项目设立、尽职调查、投资后管理和资金回笼等一系列工作。这意味着首开将在此次合作中扮演更多的投资者角色。

如今，房企在参与股权转换时，大多会寻找房地产基金作为帮手。因为股票意味着大量的资本需求和沉淀，而这正是房地产基金所擅长的。

我们的合作伙伴选择得很好，通过与品牌企业合作，我们可以从市场运作中学到很多。潘立群曾经说过，有40多个合作伙伴在第一时间开业。

高河资本合伙人

3月4日，首开股份有限公司宣布投资4亿元人民币与高河资本合作进行城市更新改造，首开投资不超过4亿元人民币的芜湖市梅河城市更新投资中心合伙企业成为其有限合伙人。

据综合信息，芜湖梅河成立于2018年，专注于一线城市的股权投资及相关写字楼、商业和公寓项目的投资，目前正计划收购北京北三环的商业地产。

目的很简单，就是通过改造等手段对财产进行升级，继续持有和经营，并在未来通过出售全部财产或退出资产证券化获得投资收益。

高河资本间接控制的天津长河股权投资基金管理有限公司是该合伙企业的普通合伙人和执行合伙人。

观点房地产新媒体获悉，这不是第一次与高河资本合作。早在2017年10月，首开高河投资管理有限公司就与天津长河联合成立，共同发展商业地产业务。

合作伙伴的首选有自己的规章制度，大企业、安全和品牌被潘立群放在最重要的位置。他曾在接受视点房地产新媒体的独家采访时说，第一合伙人是多元化的。还有中央企业、私营企业、地方企业、国有企业、我们的贸易商和我们的合并报表。我们既没有交易员，也没有综合报表，我们的心态仍然相对开放。

高河资本符合首次开业的标准，并处理了许多业内著名的M&A案件。2010年，收购基奥国际办公楼；2013年，再次收购丹阳大厦；2015年，它收购了位于北京北二环的邢解放，并多次创下北京商业地产并购的纪录。

另外，我在上海也收获了很多。2012年10月，高河资本以7.9亿元收购中国企业大厦；2015年，收购长宁区长宁路833号白华丽豪华公寓......

北京和上海也是第一次股改的重点发展地区。第一任秘书长王一在接受视点房地产新媒体采访时表示，中国首批旧城改造项目主要集中在以京沪为代表的一线城市。合作城市更新基金将集中在北京和上海。

股票勘探

这不是第一次透过基金参与市区重建。2018年11月，首开辛颖，第一家全资子公司，计划投资不超过6亿元在芜湖元翔的有限合伙制股份，并成为其有限合伙人。芜湖元翔是海洋资本设立的城市更新基金，海洋资本也是该基金的管理者。

王一向视点房地产的新媒体讲述了这种合作模式。他表示，在有限合伙制基金的合作形式中，高河资本是基金经理，在开幕会议上参与具体项目的运作和管理，但更多时候是作为投资者。

公告还明确指出，高河资本负责合伙企业的日常业务，以及投资项目的筛选、项目设立、尽职调查、投资后管理和资金提取。

我们成立了一家投资公司，现在正在申请基金经理的资格。显然，首次成为金融投资者是不够的。王一说，在一些项目中，首开试图充当基金经理，跟踪和协商项目。

第一次与高河资本一起探索股票业务并不奇怪。根据主流市场观点，北上广深已经进入了股票时代，在后房地产时代，旧楼改造和股票升级中隐藏着商机。

大多数房地产基金的发展模式是在核心区域收购商业地产，对其进行升级和改造，然后自己经营，然后获得回报。

高河资本管理合伙人周宜生也公开表示，高河资本的战略是在建设节约型的背景下，依靠增值能力和退出能力获得超过市场平均水平的回报。

然而，与存量房屋的翻新相比，大型商业地产的翻新似乎更受资本青睐。一些市场分析师认为，国内资本市场的逐渐成熟是商业地产交易活跃的原因之一。一方面，国内机构投资者，尤其是保险公司，大幅增加了对写字楼和其他业务的投资。另一方面，资产证券化为商业地产的退出提供了新的途径。

这是许多房地产企业愿意与房地产基金合作的原因之一。因为在股票市场上，资金需求大，资金存款多，房地产基金在筹集资金和提取资金方面有天然的优势。

视点房地产新媒体获悉，2018年8月，高河资本与欢乐城地产合作成立了房地产基金，总投资高达25亿元。

当时，公告称，该基金旨在通过项目基金为位于中国的商业和写字楼寻找潜在的收购机会。其中，高河资本及其关联方将持有不少于50%的股权。

对于像高河资本这样的房地产基金来说，资产证券化提供了一个重要的资金退出渠道。资产证券化解决了基金的一个问题，基金过去是出售的。现在可以通过发行产品来持有资产。

据高河资本的官方网站显示，截至2017年10月，高河资本已在商业地产领域投资逾360亿元人民币，并完成了约240亿元人民币的房地产证券化产品(包括CMB和reits)。

对于资产证券化的基础资产，上述分析师认为一线写字楼和二线业务更适合reits。

他指出，近年来，上海和北京甲级写字楼的资本化率约为3%，购物中心的资本化率为4.5%至-5%，因此资产证券化难度更大。

相比之下，一些二线城市通过管理购物中心的资本化率相对较高。二线城市不像一线城市那样成熟，它们的交易活动和流动性比一线城市差。

来源：广州新闻直播