博鳌传丨不平凡的世界

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01时代变了

丁立业2015年来到博鳌房地产论坛，当时他还不是万科的高级副总裁。

2011年，房地产行业迎来了转型的一年。

今年1月，《新中国八条》降低了房地产热的温度。

今年，商业贷款利率和公积金利率双双上调，央行前后七次上调存款准备金率，全国共有49个城市发布限购令。

政策的趋势和市场的变化促使住宅企业思考和改变原有的商业模式。一直追求住宅专业化的万科也开始认真测试商业地产。

今年，主题论坛正式成为博鳌房地产论坛的固定内容环节。在这个开放的讨论平台上，有些人来了，有些人走了，新旧血液在不断变化，行业的趋势曲线在一系列的战斗中勾勒出来。

作为开发商转型的一个主要方向，商业地产涉及投资、融资、运营、管理和退出成为一个自然的话题。谈到2011年的模式创新，这是讨论的焦点，在接下来的几年里，商业地产的话题不断被提起。

丁立业参加了2015年博鳌房地产论坛。当时他不是万科的高级副总裁，李因也不是万科的商业地产平台，只是一个有十多年经营管理经验的商业地产开发商。

丁立业的头衔是“未来商业地产白金十年”。他一上台，就用“这是最好的时候，也是最糟糕的时候”这句名言来表达他对当前商业地产的看法。

他指出，商业地产在前10年增长迅猛，但这个时代不同了，适者生存将在未来10年出现，“这对于具备足够资本和企业管理能力的公司来说是一个巨大的机遇。”

丁立业的话似乎被一年后印度成为万科商业地产平台的想法所证实。在万科的支持下，印度在规模上取得了长足的进步，收购了凯德置地的20个购物中心，资本运营也越来越得心应手。

新老板还为他们设定了一个新目标——成为业内最好的公司之一。

02工业窄门

许多工业地产的新贵都来到了博鳌房地产论坛的舞台，刘爱明就是其中之一，尽管他已经是我们的熟人了。

自2013年以来，不仅商业地产，而且工业地产作为一种资源整合的形式也经常被开发商提及。

今年，中共十八届三中全会正式提出了“产城结合”的口号；两年后，国家发展和改革委员会发布了《国家发展和改革委员会办公厅关于建设生产与城市一体化示范区的通知》，为工业园区生产与城市一体化提供了指导原则。

随着政策步伐的加快，博鳌房地产论坛于2013年开始关注工业地产，并于2015年成立了“工业地产革命”主题论坛，希望在先锋们的分享和讨论中深入了解行业的未来。

益达中国执行董事、大连软件园有限公司总裁高伟第一个站在主席台上。他是一名职业经理人，拥有20多年的工业地产经验。

高伟说，工业地产已经发展到第二个阶段，从短缺到供需平衡，甚至在一定程度上，供大于求。因此，园区之间的竞争主要体现在服务和运营能力的提高上。

面对未来的竞争，高伟认为，除了提供硬件载体外，亿达中国应该成为入园企业的合作伙伴。“一个真正的工业地产，未来收益的一半或一半以上应来自园区核心企业的投资和投资。”

这是一位行业老手对未来行业发展前景的成熟思考。然而，今年也有不少工业地产的新贵来到博鳌房地产论坛的舞台上。刘爱明是其中之一，尽管他已经是我们的熟人了。

八月，海南如火如荼。离刘爱明离开谢欣只有三个月了。他走上博鳌房地产论坛的讲台。这次，他的名字是全新的——中成新产业控股(深圳)有限公司董事长..

这是他刚刚创立的一家公司，主要专注于工业地产。他称之为狭窄的道路。“圣经上说很少有人走路，穿过一扇窄门是很难的。”。

在房地产行业工作了20多年的刘爱明可能会被视为工业房地产领域的“新人”,但他有新的想法。从互联网的角度看，刘爱明提出了两种观点:新产业和新空.

“未来的企业是什么样的生态系统？从互联网的角度来看，你可能不再为一个企业服务，而是为一个部落和一个联盟服务。”

在刘爱明看来，对于这些新企业来说，工业地产运营商应该打造一些新的有趣的空客房。

03零售剧变

在主题论坛上，龙讲英语，并有翻译陪同，但这并不妨碍他与观众的交流。

2015年，在博鳌房地产论坛的舞台上，一位高挑金发的外国人出现了。他是德国最大的零售批发商麦德龙中国的总裁。

地铁于20世纪90年代进入中国。当时，改革开放的号角很快就吹响了，它有着无限的商机和巨大的市场潜力，吸引了无数的外资企业。

来自大西洋彼岸的麦德龙(600558)就是其中之一。他们于1996年在中国开了第一家店。

在主题论坛上，龙讲英语，并有翻译陪同，但这并不妨碍他与观众的交流。

据龙介绍，截至2014年底，麦德龙在中国的销售额已达310亿欧元，在56个城市开设了82家购物中心，员工超过1.1万人。

然而，就在西龙进入博鳌房地产论坛的前一年，电子商务刚刚度过了发展最快的时刻。那一年，刘没有经历过的明尼苏达之夜。他满脸笑容，敲响了纳斯达克的金铃。京东的估值为246亿美元。

四个月后，马云在纽约证交所进行了全球最大规模的首次公开募股，筹资218亿美元。阿里巴巴的上市震惊了全世界，全世界都在讨论这位中国电子商务领袖。

这是互联网电子商务的好时机，也是传统零售商焦虑的未来。

近年来，越来越多的零售商面临着整合和裁员的危机。2013年，华润收购了英国乐购80%的股份，之后乐购所有超市更名为华润万家；2014年，物美集团收购了英国70%的B&Q股份；2017年，西班牙迪亚每天都宣布，它将把在中国的所有门店出售给苏宁...

线下零售转型迫在眉睫，麦德龙也未能幸免。在主题论坛上，龙谈到的第一个改革措施就是电子商务。

“我们将依托82家购物中心作为在线服务基地，并通过直接从购物中心配送商品的方式向在线客户交付商品。”龙说，这些商品的价格和种类与商场完全一样。

模式转换仍然太慢。自2018年以来，“德国超市之王”出售自己的消息一直在重复。在此期间，龙离职返回欧洲。

尽管新任教练康德多次公开否认退出中国的传言，但如果他有一天像亚马逊一样承认这一点，市场可能会感到难过，不会感到意外。

现在回想起来，在2015年的博鳌房地产论坛上，龙“通过新举措，重新定位核心业务，在中国零售业建立差异化地位”的话还在他的耳朵里，但市场不再是那个市场。

建设未来

李俊自嘲:“这一次大家终于知道我们在做什么了。”

“我第二次站在这个舞台上。老实说，我刚来的时候，大家都不知道我们做了什么。”

绿城地产建设管理集团董事总经理李俊再次来到2017博鳌房地产论坛。他在观众面前自嘲:“这一次大家终于知道我们在做什么了。”

这显然是一种自我谦虚的声明。

近年来，由李俊掌舵的绿城代理建设业务蓬勃发展。在2017年绿城年度股东大会上，分拆代理建筑业务上市已成为市场上吸引最多流量的话题之一。

绿城是国内商业代理建设的鼻祖。2010年，公司涉足代理建筑业务。2015年，代理建筑业务从集团中分离出来，并入绿城管理集团，成为一个完全独立的轻资产部门。

同样在绿城之后，代建制开始被房地产行业广泛认可。

从内部来说，代理建设也是主要业务之一。2016年，绿城的代理建筑业务贡献了181亿元的销售额，成为绿城进入1000亿大关的重要推动力。今年，李俊第一次来到博鳌房地产论坛，这也是绿城管理第一次在这么多同行和媒体面前公开亮相。

在博鳌房地产论坛的第一年，李俊说他的主要任务是让大家知道绿城管理在做什么，但他还是谈到了代理建筑行业的痛苦:“很多人觉得他们可以通过随机组建一个团队来做代理建筑。事实上，情况并非如此，这是一个系统解决方案。”

该系统极其复杂，涉及供应商和客户等各种相关方，包括利润保证、时间进度、质量要求、价格和成本协议。“这是一件非常困难的事情，这是对你自己的诅咒。”李俊坦率地说。

当李俊在2018年第三次来到博鳌时，情况有所不同。当时，行业面临融资难、监管不严的问题，关于房地产低迷的讨论已经如火如荼。这一次，他的演讲题目是“跨越牛与熊”，主要内容仍然与代理建设有关。

“代建制模式最大的特殊性在于，它与自我投资部门是反周期的。”李俊指出，当房地产市场好的时候，每个人都不担心卖不出去，任何价格都没有问题，所以他们主要是独立开发的，没有必要通过专业的代理开发公司来增加成本。

相反，当市场下跌时，代理建筑公司反而有优势。李俊表示，在2018年上半年，绿城管理公司已经签署了97个新项目。“这些数据比我们多年来获得的项目数量还要多。”

来源：广州新闻直播