资本“龙门” 新力控股赴港上市里的千亿压力

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观点房地产网2010年，建设者张元林34岁。今年，他创办了江西新力地产，从新力地堡湾起步，开始了房地产之路。

有建筑背景的人总会有一些感觉。当时，他的第一个项目——南昌地泊湾，震惊了江西地产界，并在江西获得了一席之地。

然而，在温水中煮青蛙是一个禁忌。此外，房地产界一直不喜欢没有梦想的人。

自2016年以来，江西房地产市场发展迅速，政府出台了一系列文件来抑制房价上涨。也是在这一年，新立走出江西，踏上了苏州、惠州、武汉等城市。

2017年，索尼将其总部迁至上海，其目的不言而喻。实现资本意志是企业发展的必由之路。成立9年后，张元霖决定将年轻的新力控股送往香港资本市场。

5月24日，HKEx披露了新力控股(集团)有限公司的招股说明书..这份800页的招股说明书是新力地产进入资本市场的垫脚石。

如果新立控股成功上市，将成为江西首家上市房地产企业。然而，由于今年ipo降温，索尼的上市之路仍可能面临挑战。

谈到业绩:过去三年的收入复合年增长率为94.6%

招股说明书显示，2016年至2018年，新立控股的收入分别为22.23亿元、52.41亿元和84.15亿元，年复合增长率约为94.6%。其中，房产销售收入是主要收入来源，分别为22.08亿元、52.31亿元和83.89亿元，分别占当年总收入的99.3%、99.8%和99.7%。

在上述三年中，新立控股的净利润分别为1.31亿元、2.78亿元和5.55亿元，复合年增长率约为105.9%。交付建筑面积从2016年的356，500平方米增加到2017年的678，700平方米，2018年进一步增加到1，119，600平方米。

毛利率在行业中逐渐上升到一个更高的水平。近三年来，新立的毛利率由2016年的24.7%上升至2017年的33.7%，并进一步上升至37.3%。

在民意指数公布的2018年百强销售额中，新立2018年的销售额为822亿元，排名第36位。从2016年161亿元的前100个行业，到2017年452亿元的前40个行业，再到2018年的822亿元，近三年来新利地产的复合年增长率超过120%。根据这一计算，新立今年很有可能达到1000亿元的目标。

据公开信息，2018年，新力在江西的销售额达到539亿元，占总销售额的59%。根据招股说明书中引用的戴德梁行的报告，就2018年住宅物业的合同销售总额而言，新立在江西省房地产开发商中排名第一。

然而，招股说明书中的一句话也指出，该公司过于依赖单个地区的潜在风险:该公司的大部分收入来自江西省，因此江西省经济形势的任何重大下滑都可能对我们的经营业绩、财务状况和业务前景产生重大不利影响。

你可以从土地储备中看到一两件事。截至2019年3月31日，新力共有101个处于不同开发阶段的房地产项目，其中包括本公司子公司开发的77个项目和合资及关联公司开发的24个项目，总建筑面积约为1480万平方米。其中，竣工面积109，300平方米，开发物业面积1130万平方米，未来开发物业总建筑面积约340万平方米。

从地域上看，江西省这个大本营占据了新立的半壁江山，共拥有55个项目，土地储备约778.11万平方米，占土地总储备的52.6%；其次是大湾区，共有20个项目，土地储备约383.76万平方米，占土地储备总量的26%；其次是中部和西部等增长潜力大的核心城市，共拥有15个项目，土地储备约193.58万平方米，占土地储备总量的13.1%；长江三角洲共有11个项目，土地储备约121.25万平方米，占总土地储备的8.2%。

此外，2019年第一季度，新力控股增加了7块新地块，总价值约为34.7亿元，新增土地50.4万平方米。

杠杆:净资产与负债的比率为23.3%

如何扩大规模？历史经验告诉我们，最大的关键是找到支点，善用杠杆。

然而，规模的大幅增加必然伴随着财政压力。2016年至2018年，新立控股的总资产分别为200.2亿元、488亿元和776亿元；净资产分别为28亿元、45.95亿元和50.6亿元。经过仔细计算，索尼近三年的杠杆率(总资产/净资产)分别为7.15、10.62和15.34，处于上升通道。

根据招股说明书中的财务数据，截至2016-2018年末，新立控股的现金和银行存款余额分别为10.33亿元、42.83亿元和100.65亿元。

截至上述三年末，新立控股的贷款总额(包括计息银行及其他贷款和公司债券)分别约为64.38亿元、166.76亿元和221亿元。

观点房地产新媒体在招股说明书中获悉，新力控股的净资本负债率从2016年的190%上升至2017年的270%，之后根据截至相关年度末的借款总额减去现金和银行余额除以总股本的结果，2018年的净资本负债率略有下降至240%左右。

对此，新立也有相关解释。由于当年银行及其他贷款增加，资本负债率由2016年的1.9倍上升至2017年的2.7倍；净资本负债比率从2017年的2.7倍降至2018年的2.4倍，因为索尼控股在2018年完成并交付了更多资产，导致现金流增加。

当然，收钱的能力是企业健康发展的一个重要因素，新立对此也很清楚。据了解，新力控股采取了120天开工、180天达到预售标准的高周转率发展模式，以确保现金流。

尽管如此，财务状况依然承压，这使得新立的融资成本在行业中处于较高水平。数据显示，索尼未偿银行和其他贷款(不包括公司债券)的加权平均实际利率高达9.3%。

因此，如果这次能够成功上市，股权融资可以帮助新立获得一笔长期而廉价的资金。它不仅能在一定程度上改善财务状况，还能有更多的粮草用于规模扩张。

郑融地产、美的地产、红阳地产和大发地产在香港上市后，新立可能会获得下一个配额。据知情人士透露，如果进展顺利，新立控股将在今年内登陆香港交易所，之后有望在2020年初完成上市。

来源：广州新闻直播