解局 | 从举牌到代建 阳光城与三木40亿托管里的股权与土储

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观点在房地产网络阳光控股公司向三木集团做广告近一年后，阳光城最终披露了进一步的行动，销售和土地储备可能仍是此次交易的核心。

5月24日，阳光城与三木集团同时宣布，他们已经签订了协议，三木集团计划将与房地产相关的日常业务委托给阳光城管理。委托管理的房地产项目总价值约为40.2亿元。

据视点房地产新媒体报道，自去年5月阳光产业两次斥资约3亿元对三木集团进行品牌化以来，截至2018年底，阳光产业持有三木集团12.64%的股份，仅次于国有单位福建三联投资有限公司，是三木集团的第二大股东。

值得一提的是，同样专注于房地产的米基集团选择将其房地产项目转让给第二股东进行开发和运营。

对此，三木集团解释称，公司的发展战略和主要业务方向将进行调整，委托房地产项目管理是为了集中精力和资源，促进上述目标和方向的实现。

阳光城市再启代建

根据协议，三目集团委托的项目有7个，分别是三目滨水军山、三目幸福里、三目海立方、武夷山自助游镇、福清铂楼、三目空港镇和蓝韵南平。

上述项目分布在福州、武夷山、福清、青岛和南平，总用地面积为90.4万平方米，预计未来可销售面积为30.4万平方米，总价值约为40.25亿元。

根据三木集团2018年年报，截至2018年底，公司土地总储量为150.55万平方米，收购土地的平均底价为1361.64元/平方米。

根据协议，双方的具体分工是:甲方三木集团负责筹集项目开发建设所需的全部资金，并依法享受项目投资收益；阳光城作为乙方进行项目开发、建设和销售，委托管理费按委托管理期内被管理项目销售收入总额(含税)的1%计算。委托管理的服务期为三年。

协议强调阳光城只进行委托管理项目的建设、销售等日常经营管理工作，不享有其他受益权。三木集团对项目公司的股权、资产购买和处置、投融资行为等重大问题仍有决策权，并享有项目公司的收益权。

换句话说，这种模式类似于通过简单地收取项目管理服务费来建造轻型资产。

与传统的征地-开发-销售模式相比，代建制几乎不占用住宅企业的资金。品牌住宅企业可以依靠自己的品牌提高项目的溢价，从而促进项目销售，扩大销售规模。因此，近年来，很多房地产企业都参与了代建业务，其中绿城和建业是纯粹的代建模式，万科和施琅是小盘股的代表。

然而，阳光城的收费比例略低。

据了解，早期的代建模式是由房企帮助政府建设保障性住房和市政设施，代建收入一般不超过建安项目的3%；后来，它逐渐发展成为其他小开发商的品牌住宅企业的建设项目，其中一些可以达到5%-8%的销售收入。

以绿城为例，委托开发管理的收费标准一般为项目总收费的5%-7%，而阳光城只收取总销售收入的1%。如果按照项目40.2亿元的预期价值计算，阳光城只能收取4000万元。

事实上，早在2016年，阳光城就已经尝试过修建水。

据视点房地产新媒体报道，2016年10月，阳光城市接受委托，管理上海乐美投资有限公司开发的康桥镇9街坊7/15山地地块项目，这是阳光城市轻资产管理成果的首次展示。

届时，阳光城将提供但不限于建筑设计、项目管理、销售管理、项目交易权的行使等。，美乐投资计划按委托项目合同销售额的2%向阳光城支付委托管理费。

虽然代建对房企的财务压力较小，可以产生一定的利润，但与行业平均水平相比，阳光城的代建费用明显要低得多。

三棵树被贴上标语牌

值得一提的是，除了委托关系之外，阳光城市的母公司阳光控股去年两次担任三木集团的标语牌。

据了解，2018年5月，阳光控股的子公司阳光实业斥资约1.43亿元增持了三木集团近5%的股份，之后从5月31日至6月6日，通过集中竞价，增持了约2328万股，增持率为5%。

经过两次增持，阳光实业持有公司约4655万股，持股比例为9.99997%，成为三木集团第二大股东，投资不足3亿元。根据三木集团2018年年报，截至2018年底，阳光实业所持股份已增至12.64%。

至于增持的目的，阳光实业表示，主要是基于三木集团未来发展前景乐观和自身战略发展需要，但也有房地产背景。主流观点认为，阳光控股可能对三木集团的土地储备更感兴趣。

根据年报，截至2018年底，三木集团土地总储量为150.55万平方米，收购土地的平均底价为1361.64元/平方米。

更重要的是，目前三木集团最大股东福建三联投资有限公司的持股比例仅为18.06%。公司没有实际控制人，股权结构分散导致三木集团受到野蛮人的攻击。

视点房地产新媒体获悉，2013年下半年，林传德、任日明、林明正三位自然人(其中任日明、林明正均由林传德控股并一致行动)曾通过二级市场增持进入三木集团十大股东名单。

当时，三人分别持有三木集团4.91%、2.98%和2.84%的股份，合计10.73%。截至2013年底，三人的总持股比例已达到14.65%。

在接下来的两年里，三木集团发生了一系列高层人事变动，总裁陈伟辉和三位副总裁相继离职，公司的经营状况每况愈下。2015年第三季度报告显示，上市公司股东应占净利润同比下降81.93%。

2016年，林传德等三人开始减持三木股票，并逐步平仓。据媒体统计，林传德和他的联合行动通过两次裁员，获利约1.8亿元。

显然，分散的股份为收购者提供了机会，而阳光产业目前的持股比例仅比最大股东低不到6%，未来并购的可能性也不会被排除。

另一方面，尽管进入房地产行业较早，三木集团的扩张似乎多年未见起色。

根据年报，2018年，三木集团房地产项目完成总结算面积10.74万平方米，结算金额14.3亿元，同比下降9.80%。

与此同时，正在迅速扩张的阳光城市正在向各地的城市发起进攻，低成本的土地是目前最需要的。

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来源：广州新闻直播