特写 | 刘坚：优钺资管要做大规模

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房地产行业的兴衰往往离不开金融的推动，反之亦然。当房地产市场逐渐从增量市场过渡到股票时代时，基金领域也随之发生变化。

目前，房地产行业融资渠道的放松是一个小概率事件，而银行、债券、信托等的融资成本。因此，单一的融资方向已不能满足企业的发展需要。出路何在已成为许多房地产开发商和基金机构需要深入思考的下一个命题。

在2019城市视点论坛上海圆桌基金与房地产现场，友豪资产管理董事总经理刘健接受了视点房地产新媒体的采访。作为一名多年从事资本行业的老手，刘建从友豪资产管理公司自身的角度阐述了他对基金和资产管理的看法。

除了住房机会主义资金外，友豪资产管理更注重城市更新的增值资金，这是一个重要的机会，但基金经理的资产管理能力很高。当谈到在今天的大环境下，新的蓝海基金将在哪里时，刘建说。

正如大家所说，股票时代即将到来。在房地产基金面临新问题的情况下，友悦的资产管理也需要改变。股票市场规模巨大，寻求转型的房地产企业建立的房地产基金或资产管理平台非常重视这个市场。

刘建口提到的寻求转型的房企包括他自己的业主景瑞控股。虽然目前的主营业务仍然是传统的房地产行业，但景瑞控股长期以来一直将资产管理作为未来转型发展的方向。

2017年，欧洲全球鹰资产管理有限公司成立。作为景瑞控股拥有房地产私募股权基金业务的资产管理平台，欧天豪资产对股市也有很高的期望。

据报道，目前，除了传统的住宅开发项目外，友豪资产管理的业务还涉及股票项目，又称增值项目，主要集中在北京、上海等一线城市。

在刘健看来，股市实际上是一个相对较新的行业。在高无风险回报的环境下，如果没有低成本基金带来的正杠杆效应，股票型基金的规模将难以获得真正的发展机会，而且规模非常有限。

他也明白，经过多年的高周转率商业模式，这意味着企业需要付出大量的机会成本来完成转型。这个行业发展不快。

因此，按照景瑞控股长期稳定的投资风格，友悦资产管理将优先考虑抗周期性波动能力强、附加值稳定的项目。具体来说，存量项目将集中在北京和上海，而住宅项目将集中在一线城市、长三角、大湾区等地。

事实上，在这个新兴行业，不仅是投资，还有私募股权基金的投资、筹资、管理和退出。每一步的节奏都需要上级投资管理部门的巧妙控制。

在目前的模式下，战斧的优化管理更多的是由景瑞牵头，先获得高质量的项目，然后进行资金运作。我们还没有摆脱国内环境，就像大多数基金管理公司一样，事实上，他们都有项目要找资金。

但是，在友悦资产管理未来的规划中，在积累较大的基金规模并取得良好投资业绩的前提下，不能排除推出盲目投资基金的可能性。

就整体环境而言，友豪资产管理了解到，目前该行业面临的主要挑战是缺乏一个大规模、成熟的机构投资者市场，以及有限的投资退出方式。

去年，由于种种原因，欧洲全球鹰的规模发展未能达到预期。目前，我们的资产管理规模约为50亿。刘健说，你现在最需要做的是在规模上取得突破。

基于这一目标，友悦资产管理近年来相继成立了一些城市更新基金。在过去的两年里，我们与景瑞办公平台合作，在北京和上海投资了四个办公改造项目。

在谈话中，半个小时转瞬即逝。紧接着之前的投资话题，我谈到了如何退出这个项目。刘建认为，旧城改造项目的退出主要依靠大宗交易和资产证券化。对于市场上激烈辩论的房地产投资信托基金，刘建表示，仍有许多不确定因素。

在它看来，基础资产池的平均回报率能否满足投资者的预期，以及reits后交易的活跃性和流动性都是需要关注和解决的问题。

刘建笑了，但他希望国内房地产投资信托基金能尽快发展成熟。你想做的模式是CapitaLand或tishman speyer模式。如果国内房地产投资信托能够发展起来，我们将会有更多的机会，因为退出问题已经解决。

来源：广州新闻直播