特写 | 安云集团耿延良：政策应鼓励民企投入城市更新

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被业界誉为城市更新专家的耿彦良，以安韵集团董事长、广东安韵更新律师事务所创始人的身份出席了2019年度意见论坛。

开业前，耿雁亮负责凯撒、卓悦、金地、龙光的旧房改造业务。他还参与了深圳的第一个城市更新项目，即渔区和农村地区的改造，并始终参与和见证了深圳的城市更新过程。

创业两年后的今天，耿雁亮在接受视点房地产新媒体的独家采访时，仍然谈到了城市更新及其对深圳楼市和粤港澳大湾区的重要性。

今年3月，深圳楼市回暖，成交量创下过去6个月的新高。不过，耿雁亮认为，深圳楼市应该是相对稳定的，不会大幅回落或上涨，因为深圳的住房供应会逐渐减少，同时限购、限贷等政策也会抑制需求。

耿雁亮指出，深圳的住房供应主要依靠城市更新和棚户区改造。深圳城市更新的实施率为20-30%，棚改才刚刚开始，所以住房供应很少。一方面，供应减少，另一方面，需求受到抑制，导致房地产市场不温不火，我认为这是相对稳定的。

然而，另一种市场观点认为，深圳允许老工业区申请经济适用房用地的政策，将大大增加人才住房和经济适用房的供应。耿雁亮说他不同意这一点。

他认为，政策实施后能否增加人才住房和经济适用房的供应，取决于政策能否吸引投资者，这仍然是2011年以来一直实施的一项老政策。

这项政策实施至今已有八年，对深圳经济适用房的供应影响不大。我认为企业投资者的热情不是很高，主要是因为企业认为空的利润空间太小，能够满足从工业向保险转变政策的工厂相对较少。因此，市场认为，修改将工人改为社会保障的政策将大大增加经济适用房的数量，我认为这将留待市场来检验。

与此同时，深圳城市更新方向正在调整，减少拆迁改造、加强综合整治的城市更新政策已经实施，这在一定程度上影响了民营企业参与旧城改造的积极性。

耿雁亮指出，综合整治的门槛相对较高。目前，主要涉及国有企业和中央企业，而民营企业相对较少。几年前，平山沙河地区开始试点，现在正在逐步扩大。全面改善将是未来发展的一个方向，但不能说它发展得如此之快。

他继续指出，从市场反应来看，民营企业参与深圳旧城改造的热情有所下降，因为目前的旧城改造项目比较大，对资金成本的要求也比较高。

此外，村集体是集体资产交易平台。企业品牌和实力的竞争导致民营企业处于最弱势的地位。特别是当涉及的资金数额较大时，国有企业和中央企业将具有绝对的竞争优势。

然而，从专业能力来看，私营企业占主导地位，它们承担着城市更新的主要份额。在深圳十多年的长期实践中，民营企业应该占据主要市场地位。耿雁亮接着说道。

面对这种情况，作为民营企业的一员，耿雁亮喊出了自己的想法:政府应该出台相关政策，鼓励民营企业和民营经济投资城市更新，尤其是棚户区改造或综合改造项目，以提高其市场竞争力。这样，深圳改革开放的精神，特别是民营经济在激活市场中的作用，才能发挥出来。

在耿雁亮看来，城市更新不仅影响着深圳，也成为一线城市进行旧城改造的参考样本，对粤港澳大湾区的发展起着不可或缺的作用。

自1979年以来，深圳一直被认为是一个特区，其中一条道路就是城市更新。虽然这条路的政策与其他一线城市有些不同，但中国的一线城市在未来将会走这条路。所以现在广州、上海和北京都在学习深圳的城市更新经验。

因此，他深信深圳的市区重建不单止是工业区或旧乡村的实体拆卸和重建，或功能上的改变，更重要的是工业结构的改变和吸纳世界尖端人才的聚集效应。

无论我们要发展什么样的产业，无论产业结构如何变化，无论人才聚集在广州还是深圳，都需要住房、城市配套设施和市政设施。因此，我认为粤港澳大湾区规划的落地，实际上是未来城市更新力度加大的时代。今后，粤港澳大湾区的发展将侧重于城市更新。

与此同时，耿雁亮还指出，粤港澳大湾区的规划已经定位了深圳，即高端新兴产业和服务员的比重逐渐增加，这意味着第一产业和第二产业都将下降。

以服务业在世界三大大湾区中所占的比例来看，一般占80%。目前，深圳和广州(服务业比重)仅占60%。深圳未来的新兴产业应该是高端的，比如医药和金融。我们的产业空空间应该留给未来的新兴产业。

来源：广州新闻直播