房企多元化 玩“跟风”还是创新

本篇文章2685字，读完约7分钟

原标题:多元化的住宅企业发挥“跟随潮流”或创新近年来，多元化的住宅企业布局已经成为热门，但多元化的前景是光明的，但实际上它充满荆棘。

房地产企业2018年年报季即将结束。在此期间，市场普遍关注各大房地产企业的业绩好坏，以及对房地产发展方向的讨论。

随着房地产行业的日益集中和竞争的日益激烈，领先的房地产企业纷纷表示，在注重规模增长和发展质量的同时，多元化的业务布局已经成为企业的重中之重。

自2013年以来，以万科为代表的许多房地产企业开始拥抱多元化，不时响起“去房地产化”的口号。首先，万达集团董事长王健林斥资近1000亿元带领万达集团进入文化旅游产业，保利发展宣布全面布局老年产业，随后碧桂园、雅居乐等分拆后的地产公司在香港上市，恒大开始走造车之路...有一段时间，房地产行业风起云涌。

最直观的表现是，近年来，房地产企业更名已成为一种“趋势”，万科地产、保利地产、恒大地产、远洋地产、AVIC地产、龙湖地产、大连万达商业地产等10多家房地产企业已将“房地产”一词从名称中去除。

多样化趋势

如今，随着房地产调控力度的加大和市场分化的加剧，房地产企业已经走到了十字路口。在刚刚结束的年度报告季中，“多样性”这个词再次成为热门话题。

在性能会议上，碧桂园宣布进入机器人产业和农村振兴；恒大始终热爱新能源汽车领域；融创中国高调布局文化旅游业务，致力于成为“中国家庭生活一体化服务提供商”；越秀地产在养老项目上的布局也令人印象深刻...

根据中国住宅研究会发布的最新数据，多年来，住宅企业的多元化经营有所增加。2018年，前30家住房企业中有70%发布了多元化战略；前100家住房企业中有97%拥有多元化业务。2018年，住房企业多元化投资接近1000亿元，是2014年的7倍。

对于房地产企业寻求多元化经营布局的原因，易居企业集团CEO张炎认为，其中部分原因是因为主营业务较强，在一定程度上利用了这一趋势，看到了天花板。一些企业具有多元化布局的优势和基因。当主营业务发展到一定程度时，多元化布局的优势就会显现出来。

"住宅企业的多元化和轻重结合是企业发展的总趋势."工业副总裁肖在接受《国际金融新闻》记者采访时表示，如果一个企业仅仅停留在房地产开发和销售阶段，继续“买”和“卖”，那么从收入的可持续性和稳定性来看，它将远远不如商业和物业管理等其他行业。纵观一些发达地区成熟的房地产企业，经过前期的开发和销售阶段后，大都市区转向投资控股资产或其他行业。

雷声大雨点小？

然而，虽然经历了多年，但迄今为止，真正实现多元化转型的内地房地产企业还很少。从盈利能力和产业发展的角度来看，多元化产业虽然充满活力，但远非主业。

因此，业界有很多疑问:所谓多元化转型会不会变成“雷声大，雨点小”？

根据《国际金融新闻》的年度报告，房地产开发业务仍然是前35家房地产企业经营收入构成的主要贡献者，多元化业务的收入一般不超过10%，尤其是收入超过1000亿元的领先房地产企业，多元化业务的贡献更低。例如，多年转型、口号“多元化”呼声最高的万科，租金收入、物业服务及其他业务收入合计130.59亿元，占其2976.8亿元营业收入的4.4%。

出乎意料的是，当众多房地产企业响应号召，积极探索多元化布局时，万科在今年的业绩会上突然提出了“回归基本市场”的策略。“我们的房地产生意赚了这么多钱，所以别指望能找到更赚钱的生意。”万科集团董事长于亮在业绩会上坦言。

易居研究院智库中心研究主任严跃进告诉《国际金融新闻》记者，房地产行业尤其具有周期性。虽然已经进入下行周期，但行业总体趋势仍在改善。基于这种情况，为了规避政策风险，并在一定程度上处置闲置资金，住房企业通常选择将资金转移到与房地产相关的行业，如房地产、文化旅游和企业管理。但是，为了防止资金的过度消耗，最初的转型不会太强。一旦楼市好了，就要把重点放在房地产开发上。

严跃进认为，房企之所以对多元化发展持谨慎态度，一方面是因为大多数行业的收入不如房地产行业，多元化不划算；另一方面，专业化程度不匹配，住房企业转向房地产以外的行业会有很多障碍。

通策研究所所长张宏伟也对《国际金融新闻》记者表示，目前大多数房企的多元化经营收入不高，甚至有不少处于亏损状态，这实际上是无奈之举。因为房企的根本是征地和开发，而商业管理和物业管理等许多周边行业的改善，可以在一定程度上帮助企业获得征地优势，降低开发成本。

但是，萧并不同意这一点。至于收入相对较低的原因，他表示，房地产行业本身就是一个重资产行业。虽然产量高，但投资多，风险大。相比之下，许多房地产企业涉足的文化旅游、教育和管理等轻资产业务的收入比率似乎较低。事实上，它们的投入产出比并不一定低于房地产开发行业，一旦成熟，就能给企业带来可持续的效益，因此会受到很多房地产企业的追捧。

属性成为主要位置

隔行如隔山，即使是明确表示，有必要使住房企业多样化，他们总是谨慎的转型。物业管理作为房地产的下游产业，已经成为大多数住宅企业多元化布局的第一站。

2014年6月，蔡晟登陆港股，成为首家在中国分拆上市的物业服务企业，敲响了资本市场的大门。在上市的第一天，这家公司就备受追捧。它以4港元开盘，筹集了约10亿港元。首日估值达到46亿港元。

早在2017年，当房地产业务规模超过1000亿元时，徐汇就将其触角延伸到商业、地产、长期租赁、教育等方向，积极寻求新的业务增长点，并多次宣布剥离和上市其五大房地产相关业务。于2018年12月，物业公司永胜人寿成为本集团旗下第一家房地产开发以外的上市公司。

到目前为止，内地房地产企业中有11家在HKEx主板上市。不久前，随着碧桂园和绿城的上市，新城悦和凯撒的地产公司也在香港上市。

与人们从房企赚钱的印象相比，房地产不容易赚到“硬钱”。“但如果企业能在此期间上市，未来生存的可能性将大大提高，之后将有资格分割市场。”安居克首席分析师张博指出。

事实证明，这些地产公司上市后的表现大多未能达到集团的“殷切期望”。

更有甚者，比如绿城服务公司，其股价在分拆上市后一路飙升，不知不觉中，其市值已经远远超过了“母公司”绿城中国。截至4月11日，绿城中国的总市值为175亿港元，而绿城服务的总市值为197亿港元，同比增长12.6%。

至于为什么物业是房地产企业多元化的第一站，一位房地产企业的职业经理人分析说，物业管理不仅可以拓展和拓展新的管理领域，还可以衍生和孵化其他多元化的方向，是未来发展的主流行业，如人工智能、大数据、区块链等。，这可能会给企业带来巨大的想象力。

来源：广州新闻直播